超市变肉菜市场，裙楼商业用途之谜 !

"经济生活 /深圳地产"记者接到龙岗区平吉上苑小区的业主电话，表示自己住了一年多的新房的楼下两层商业裙楼，从起初承诺规划的超市突然变成了一个2300平米的肉菜市场。

原本承诺建超市，摇身一变却成了一个要满足整个社区几万人需求的肉菜市场，站在这群业主的角度上来考虑，确实有点不能接受。那这里究竟该建什么？能不能建肉菜市场？又到底是谁说了算呢？

龙岗区平吉上苑超市变肉菜市场，以及业主、股份公司、村委各个方面的说法，那平吉上苑一期1、2层裙楼的用途究竟是什么呢？

颜宇丹律师：

这个场地规划为商业用途，是经过了政府的审批，商业的范围是非常广泛的。现在要建设一个肉菜市场，这个肉菜市场是否在这个商业的范围内？是否改变规划？这个还是要由有权机关来认定。那么现在业主可以向规划国土等政府主管部门提交书面情况反映等申诉材料，由政府部门来审查判断这个地方是否改变了规划。如果改变了规划，那么业主可以进一步地要求政府来处理，比如说叫停这个改变规划的违法行为。

平吉上苑一期商业用地的用途纠纷，那么这类问题该如何避免，以及遇到这种问题时应该如何维权呢？ 

颜宇丹律师：  

如果小区业主认为上述商业场所影响到其合法权益，比如说这个肉菜市场建成以后，存在环境公害问题（如噪音扰民、大气污染等），或者影响了其通行权、采光权等相邻权，业主作为权利人可以向有关政府部门投诉，要求纠正这些行为，业主也可以向人民法院提起诉讼，以侵害相邻权为由来主张停止侵害、排除妨害、赔偿损失等权利。

假设开发商为违规建设的情况下，业主该怎样维权。那么在购房过程中，对小区周边配套的用途该怎样判断，产权归属和权利归属又是怎样划分的呢？

颜宇丹律师：

因为开发商作为建设者一开始到政府报批的规划范围可能比较大，如果审批下来的是商业，开发商当时可能都没有考虑清楚商业具体是哪一个商业门类，所以这种情况下确实也是难以向购房者进行披露的。那么就需要购房者自己考虑，这个商业有无可能会影响到今后的居住和生活，还要不要买这个房子。而如果确实没有违反规划，而且又得到了政府部门的批准，比如说在取得营业执照之前，会有一些环保、消防、工商等部门的审批，如果已经获得各个主管部门的审批手续，取得了营业执照，也没有改变规划，那么作为一个合法的建筑物和经营场所，有权依法进行经营。

小区里不是所有的配套设施都属于业主共有，有一些配套设施可能是开发商保留产权的项目，开发商就有权在法律允许的范围内进行处分。出租也好，建设成商业设施都可以，但是不能影响小区业主的正常生活。物权法也规定，小区业主对房屋的专有面积拥有所有权，以及对小区里的共有设施拥有共同管理的权利。但是除此之外，小区里面比如说开发商所有的，或者其他产权人所有区域的经营权，业主就无权进行干涉了。

颜宇丹律师  广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。