【深圳9月报】二手房量价趋稳 新房备案量年内次高

一、月度市场综评

1、二手住宅量价齐涨，更准确为量价趋稳，月过户量保持5700-5800套区间水平。

2、新房住宅量涨价跌，备案量为年内次高峰，备案面积同比19连跌。

3、新房价格连续一年稳中有降，从55611元/㎡累计下跌1297元/㎡，累计跌幅2%。

4、房贷利率一路收紧至首套房贷利率上浮10%，对曾重点保护的刚需形成直接冲击。

二、关键数据

1、9月二手住宅成交5755套，环比上涨0.40%，同比下跌25.47%。

2、9月二手住宅成交48.18万㎡，环比下跌2.79%，同比下跌23.91%。

3、9月二手住宅成交均价54003元/㎡，环比上涨1.66%，同比上涨6.04%。

4、9月新房住宅成交2728套，环比上涨37.50%，同比上涨4.20%。

5、9月新房住宅成交27.28万㎡，环比上涨35.70%，同比下跌1.77%。

6、9月新房住宅成交均价54314元/㎡，环比下跌0.13%，同比下跌11.83%。

7、9月新房住宅批售1782套，环比下跌79.61%，同比下跌79.19%。

8、9月新房住宅批售10.82万㎡，环比下跌88.23%，同比下跌87.24%。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

1、二手住宅市场综述

2017年9月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交5755套，环比上涨0.40%，同比下跌25.47%;成交面积48.18万㎡，环比下跌2.79%，同比下跌23.91%；成交均价54003元/㎡，环比上涨1.66%，同比上涨6.04%，整体量价齐涨。

在过户量方面，虽然仍有涨跌，但最近几个月的波动基本可以忽略，即，今年第三季度的7-9月，二手住宅过户量基本平稳，保持在5700-5800套区间水平。对比去年同期，由于2016年8-9月份是104政策前过户量的最后一拨上涨，整体基数偏高，所以量值同比仍有两成左右下滑。从一线情况来看，虽然带看量有所增加，但由于购房压力的增加，最终交易量却未同步增加。首先，政策执行层面未有丝毫松动的迹象，甚至还有加码的担忧；其次，房贷利率折扣一路收紧到现在的首套房贷款上浮10%，直接提升购房成本，对于曾重点保护的刚需也形成直接冲击。

价格方面，近两个月的价格持续小幅上行，9月仅比8月上涨1.66个百分点。这一年来的价格出现一定波动，与去年同期水平相比每月的涨幅基本都在10%以内，从具体楼盘来看，较少出现价格波动过大的情况，业主的放盘价格乃至议价空间基本稳定。

细分到深圳各个区域表现如下：在9月二手住宅成交中，龙岗区以1439套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的25%；其次是宝安区成交1201套，占全市成交总量的21%；再次福田区成交1159套，占全市成交总量的20%；罗湖区成交925套，占全市成交总量的16%；南山区成交910套，占全市成交总量的16%；盐田区成交121套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六个区域环比涨跌参半，宝安区、福田区、罗湖区环比上涨，其他三个区域环比下跌，其中，仅福田、盐田区波动幅度超一成，其他区域涨跌幅都在5%以内。

从各区域成交均价来看，继续保持三大梯队，其中梯队南山区、福田区“7字头”；第二梯队，宝安和罗湖，平均“5字头”；第三梯队，盐田和龙岗，“4字头”上下。环比方面，六个区域中仅南山区环比下跌，其他五个区域环比均上涨，波动幅度仅罗湖区涨幅8%，其他区域涨跌幅都较小，基本在5个百分点以内。

2、新房住宅市场综述

2017年9月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交2728套，环比上涨37.50%，同比上涨4.20%；成交面积27.28万㎡，环比上涨35.70%，同比下跌1.77%；成交均价54314元/㎡，环比下跌0.13%，同比下跌11.83%，整体量涨价跌。

从月内情况来看，新房备案量月初到月末前高后低的规律有所变化，反而是月中备案量偏高，月头和月尾次之。全月数据方面，经过两个月的平稳表现之后，在供应放量的带动下，金九实现了一定的突破，备案量从7-8月份的2000套左右增加至9月的2728套，是三季度的小高峰，但从全年来看，6月的峰值恐将成定局。此外，自2016年3月至今，新房住宅备案面积同比19连跌，备案套数略有波动，但也有17个月份同比下跌。

值得关注的是，金九之前的7-8月份，新房批售量已经率先放量，进入9月份，批售量再度萎缩，加上目前房贷利率已经普遍上浮10%，将对今年剩余三个月的销售形成直接压力。9月份，深圳主力项目包括光明天汇城、平湖卓越星源、坪山奥园翡翠东湾等，排名10中也不乏兰江山第、天鹅湖1号等价格相对高位项目。

价格方面，依然延续自2016年10月份开始的态势，连续12个月稳中有降，高度稳定在5.4万元/㎡上下的水平。与去年10月份刚开始回落的55611元/㎡相比，累计下跌1297元/㎡，累计跌幅2%；与下跌前同期（2016年9月）的相对高位61600元/㎡相比，累计下跌7286元/㎡，累计跌幅12%。从5月份开始，新房均价同比5连降，即新房价格已经连续5个月不及去年同期水平，且由于去年9月价格基数较高，今年9月同比跌幅。

细分到深圳各个区域表现如下：在9月新房住宅成交中，宝安区为成交大区，全区共成交1343套，占全市成交总量的49%，主力成交项目包括天汇城（光明）、鸿荣源壹成中心（龙华）、龙光玖龙台（光明）、满京华云著、鸿荣源尚峻（龙华）等；其次是龙岗区，共成交908套，占全市成交总量的33%，主力成交项目包括卓越星源（平湖）和奥园翡翠东湾（坪山）等。南山区成交291套，占全市成交总量的11%，位列第三，主力成交项目为天鹅湖1号、豪方天际、前海东岸等。对比8月，六大区域中仅盐田保持零成交，剩余五个区域环比均上涨，其中龙岗区涨幅不大，仅增加7套，其他区域涨幅较明显，南山区环比。

从各个区域的价格情况看，南山区继续保持新房价格榜首，依然“10字头”；其次，福田区“8字头”；再次，罗湖区继续保持“7字头”，这三个区域的均价维持在全市新房均价水平线之上，其他三个区域则低于市均价格，其中龙岗区依然最“洼地”。与8月相比，仅罗湖区环比小幅上涨1个百分点，其他区域环比均下跌，跌幅5-11个百分点。

3、二手新房住宅市场对比

2017年9月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交8483套，环比上涨9.94%，同比下跌17.96%，新房二手住宅成交套数比为0.47。二手相对平稳，新房上行幅度较大，因此整体住宅量值攀升，新房占比提高。但结合目前的行情以及政策面来讲，接下来的三个月市场成交压力不小。

4、新增预售项目

2017年9月，Q房网数据研究中心监控显示：全市共6个项目获批售，其中仅三个项目含住宅类产品，该类产品总套数1782套，环比下跌79.61%，同比下跌79.19%；总面积10.82万㎡，环比下跌88.23%，同比下跌87.24%。其中，宝安区项目3个，仅1个项目含住宅类产品，批售总套数885套；罗湖区项目2个，1个项目住宅类产品，批售总套数597套；龙岗区项目1个，批售总套数300套；福田、南山、盐田零批售。

7-8月，新房供应持续放量，8月份的8740套已经是近一年来的供应高峰，进入金九之后，供应量明显减少，也将对后续的市场形成一定影响。