不具有解除权，解除房屋买卖合同构成违约

在笔者颜宇丹律师代理买方的下列案例中，一审法院认定买方提交的证据不足以证明系因卖方拒绝签署资金监管协议导致合同未能继续履行，而是买方未按合同和补充协议约定支付监管资金，判决买方违约。二审法院认为现有证据无法证明未实际办理资金监管是买方单方的责任。在此情形下，卖方发出《解除房地产买卖合同通知书》，径行解除合同，卖方构成违约。

笔者颜宇丹律师认为，合同解除权是形成权，不需要另一方同意即可以单方行为引起合同解除的效力。本案卖方行使解除权的依据要么是合同约定的解除权，要么是法定解除权。如果不具有约定解除和法定解除的情形，则合同任何一方无权解除合同。解除合同的条件未成就时，其解约行为不发生形成权行使之法律效果。

本案双方合同中约定，一方履行义务超过十日或者有其他根本违约行为的，另一方可解除合同。而卖方在尚未达到合同约定的解除合同的条件，便通知对方要求解除合同，此时卖方尚无解除权，其解约通知不发生合同解除的法律效力。而且其解约的行为即拒绝履行合同的一种表现，构成根本性违约。

不通过诉讼或仲裁就自行通知解除合同存在风险，一旦己方的认识与法院或仲裁机构的最终认定有偏差，这样因主观认识错误行使解除权的行为与擅自解除合同的行为都要承担违约责任。

原告（买方）诉称

2015年3月6日，买卖双方在某投资顾问公司的居间服务下，作为原告买方与作为被告的卖方签订了一份《房地产买卖合同》，房屋转让成交价为450万元。

合同签订后，买方依约按时足额向卖方支付了部分房款35万元，卖方也向买方出具了收款收据，其中有2万元作为交房定金托管于某投资顾问公司处。

合同第三条第2项约定：“第二部分房款为肆佰壹拾伍万元（小写¥4150000.00元）。一次性付款方式下的第二部分房款或银行按揭付款方式下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按资金监管协议规定的程序操作。买卖双方另有约定的除外。上述第二部分房款肆佰壹拾伍万（小写¥4150000.00元），买方须在签署本合同之日起2015年6月30日前（含当日）内全部付清，买卖双方须于该期限届满日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已将上述第二部分房款存入监管账户之日）起三日（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续......”。合同第四条第2项约定：“该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起2015年6月30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。”

在合同履行期间，因深圳房价暴涨，涉案房产价格猛涨约120万元，卖方因此拒绝配合继续履行合同。在双方约定的第二部分房款415万元存入监管账户期限2015年6月30日当天，卖方拒绝在兴业银行签订资金监管协议及开设资金监管账户，要求买方将415万元直接打入其个人账户，从而导致买方无法按照合同约定的时间将第二部分房款415万存入监管账户。而且买方从某投资顾问公司处得知卖方未在合同约定的时间内即2015年6月30日前（含当日）将房地产证原件交予某投资顾问公司处，卖方的上述行为已经构成违约。

买方因担心卖方不配合履行合同，为了尽快达成交易，买方于2015年7月9日在建设银行签署了由卖方拟写的补充协议，同时双方口头约定当日在建设银行办理资金监管手续。但因卖方经现场向银行工作人员咨询后认为资金监管放款时间慢，再次拒绝签订资金监管协议。买方于2015年7月10日按与被告的口头约定，到建设银行办理资金监管手续，卖方未到银行办理。嗣后，买方于2015年7月10日当晚（2016年7月11日凌晨）通过短信与卖方进行沟通，跟卖方说明其不出具房产证原件或复印件，银行无法办理资金监管手续。卖方于2015年7月11日通过短信和EMS快递向买方发出《解除房地产买卖合同通知书》，通知买方涉案合同解除，且要求买方支付违约金。

买方认为卖方的上述行为构成根本性违约，丹柱法律团队代理买方向法院起诉要求被告按合同约定承担违约责任。丹柱法律团队负责人颜宇丹律师出庭。

被告（卖方）提出反诉：

反诉请求：1、确认买卖双方于2015年3月6日签订的《房地产买卖合同》及2015年7月9日签订的《补充协议》已解除；2、买方向卖方支付违约金550000元；3、某投资顾问公司返还定金20000元；4、诉讼费由买方承担。

一审判决

法院认定事实：

2016年3月6日和3月12日，买方分别支付定金5万元和30万元；其中2万元作为交房保证金托管在某投资顾问公司处。庭审中，某投资顾问公司提交付款单、声明书，以证明交房保证金中的1万元已由某投资顾问公司转账至卖方账户，另外1万元卖方同意作为支付给某投资顾问公司。

2015年6月29日，卖方注销了涉案房产的抵押登记。

2015年7月9日，买方与卖方签订《补充协议》，约定：买方应按房地产买卖合同约定的时间将购房款415万元存入监管账户内，并在购房款存入监管账户之日起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，否则视为买方违约；办理递件当日买卖双方约定凭国土局递件手续回执单解冻监管资金，并将资金一次性转让卖方指定账户；过户前买方支付违约金（2015年7月1日至2015年7月10日）共5万元；在递件之日起至产权过户完成时，关于此房屋因卖方引起的所有债权债务纠纷归卖方所有，与买方无关；取消原合同第二十条备注条款；取消买方主体变更确认书；如果买卖双方未按此补充协议执行，视作违约处理，可解除合同；此协议外其他条款按原合同执行，合同有效期延至交易完成。

2015年7月11日，卖方出具《解除房地产买卖合同通知书》，内容为：由于买方不按照双方约定履行合同，其行为已构成违约，按照合同约定，现通知人卖方通知买方解除双方于2015年3月6日签订的《房地产买卖合同》及2015年7月9日签订的《补充协议》，同时要求买方支付合同转让成交价20%违约金。买方提交的短信记录显示：卖方于2015年7月11日将上述解除合同通知书内容发送给买方；卖方提交的特快专递详情单显示：卖方于2015年7月13日向买方邮寄该解除合同通知书，买方于2015年7月14日签收。

为证明卖方违约，买方提交了2015年7月10日及7月11日的短信记录，其中7月11日凌晨04点左右的短信记录内容为：“李哥，今天下午我们按合同和借钱方及律师一同到了建设银行做资金监管，发现银行未对您的房产红本做验证，咨询房屋中介后，中介也对您房产情况未做查询验证，所以我们资金方律师认为此合同履行有较大问题，银行也认为未做房产验证的房产交易，资金监管不成立的......”

一审判决结果：

本案的争议焦点为：买方与卖方是否签署资金监管协议，哪一方存在违约行为。对此，法院分析如下：

首先，从买方与卖方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》的内容来看，在合同履行过程中，买方未按买卖合同约定于2016年6月30日前支付剩余购房款415万元，故双方签订《补充协议》，约定买方应于2015年7月10日前将415万元支付至监管账户并向卖方支付5万元违约金。

其次，从买卖双方提交的证据可以看出，2016年7月9日，买卖双方均前往建设银行，且卖方开立了相应的银行账户；买方虽表示系卖方拒绝签署资金监管协议，导致买方无法支付购房款，但建设银行并未明确表示双方是否签署过资金监管协议，且卖方与某投资顾问公司均表示双方已签署资金监管协议；而且，从买方提交的短信记录内容来看，买方在2016年7月11日向卖方发送的短信中，并未提及卖方未签署资金监管协议的事实，也未要求卖方尽快签订资金监管协议等内容，而是表示房产证未做验证资金监管不成立。

最后，买方并未提交证据证明买方在2015年7月10日已备足资金并具备支付415万元购房款的能力，买方也未提交证据证明买方签署了资金监管协议而卖方未予签署。综合以上情况，本院认为，买方提交的证据不足以证明系因卖方拒绝签署资金监管协议导致合同未能继续履行，而是买方未按合同和补充协议约定支付监管资金，故买方的行为已构成根本违约，对此买方应承担相应的违约责任。对于买方要求卖方支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

对于卖方要求买方支付违约金的反诉请求，本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，卖方提交的证据不足以证明其因买方的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，故综合合同约定的定金数额、合同的履行情况、买方违约行为的恶性程度及给卖方造成的损失，本院对卖方提出的要求买方承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令买方向卖方支付违约金35万元。

因买方违约，卖方有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。卖方已于2015年7月11日短信通知买方解除合同，故本院确认双方之间的《房地产买卖合同》和《补充协议》于2015年7月11日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，故卖方应退还买方已收取的定金35万元。买方要求卖方支付定金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因在某投资顾问公司托管的2万元定金，某投资顾问公司已支付给卖方（其中1万元已退还，另外1万元系卖方出具《声明书》中承诺的），故买方要求某投资顾问公司对托管的2万元承担连带返还责任的诉讼请求，本院不予支持。对于卖方要求某投资顾问公司返还1万元的反诉请求，系居间合同关系，与本案无关，本院不予处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、百零七条、百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条款的规定，判决如下：

一、确认买方与卖方于2015年3月6日签订的《房地产买卖合同》及2015年7月9日签订的《补充协议》于2015年7月11日解除；

二、卖方于本判决生效之日起十日内向买方退还定金35万元；

三、买方于本判决生效之日起十日内向卖方支付违约金35万元；

四、驳回买方的其他诉讼请求；

五、驳回卖方的其他反诉请求。

买方上诉

       买方不服一审判决，丹柱法律团队代理买方提起上诉。上诉的事实和理由：

一、原判认定事实不清，未依照法定程序全面、客观地审核证据，未对认定案件事实的关键证据有无证明力和证明力大小独立进行判断并公开判断的理由和结果，直接导致判决结果错误。

（一）原审认定涉案资金监管协议已签署及买方并未提交证据证明买方已在2015年7月10日备足资金并具备支付415万元购房款的能力，实属错误认定，且对买方发给卖方的微信内容断章取义，未能准确反映案件事实。

1、在原审庭审中无论是买方、卖方，还是为涉案房屋买卖提供居间服务的第三人，均已陈述建设银行未在资金监管协议上签字盖章，买方所提交的于2015年7月11日晨4时23分发给卖方的短信记录内容中明确买方于2015年7月10日下午到建设银行做资金监管时发现银行未对卖方的红本房产证做验证，且买方咨询作为居间服务方的第三人后，第三人也未对卖方的房产情况做查询验证，故银行也认为未做房产验证的房产交易资金监管是不成立的。当日晚，卖方未与买方及第三人沟通、未按照双方合同约定和法律规定履行催告义务的情况下即向买方发来《解除房地产买卖合同通知书》，认为系买方不按照双方的约定履行合同，通知解除2015年3月6日签订的涉案《房地产买卖合同》及于2015年7月9日签订的《补充协议》，且要求买方支付其转让成交价20%的违约金。

2、在买方所提交的于2015年7月11日晨4时23分发给卖方的短信记录内容中，买方明确提出“李哥，我们买房的意愿非常高，但又不知道这个房产有什么问题，也怕出现任何意外，毕竟借钱也要较高的利息，走法律程序也会耽误彼此的时间，所以，我想尽快与您坦诚沟通，保证彼此利益达成一致。希望您能尽快安排时间见面详谈，谢谢！”可见买方一方一直积极要求卖方配合履行资金监管义务，也从未拒绝履行资金监管义务。原审判决对该部分微信交流内容视而不见，无疑是对买方有所偏颇和不公允的。

（二）依照我国合同法第四十四条款的规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”涉案资金监管协议有三方主体，即买方、卖方及资金监管银行，协议成立的前提是三方均在协议上签字或盖章，否则协议本身依法是不成立的。原审法院向建设银行发出协助调查取证函，该行回复无法查询买方与卖方是否在该行签署过资金监管协议。

（三）参照《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）》第十三条的规定，“出卖人或买受人的违约行为应根据房地产买卖合同的约定和双方的举证进行综合审查判断，一般不宜以房屋中介出具的证明或房屋中介的工作人员的证言单独作为认定出卖人或买受人违约的依据。”原审法院依据具有证人身份的中介公司的陈述，认定买方与卖方签署了资金监管协议，无疑是悖离事实的。

（四）2015年6月28日23时49分，买方一方在微信中明确告知卖方购房款已经筹备好，在6月29号或30号约个时间到银行转账。在卖方提交原审法院的证据5微信交流记录中，买方已于2015年6月30日19时29分明确告知卖方“需要监管账户，这也是行业内的规定，我和我老公对这个也不太懂。但是今天款也算七七八八凑齐了，明天约一下，看怎么把钱给您。”据此，可以证明买方在2015年6月30日前就已备足资金并具备支付415万尾款的能力。

二、原判认定买方构成根本违约，显属适用法律错误和颠倒是非。案涉房屋买卖合同未能切实全面履行的原因恰是卖方违反诚实信用原则和合同约定及法律规定，单方违法解除双方所签订的合同与补充协议所致。

（一）依照我国合同法的规定，合同的解除分为协议解除和法定解除。合同法第九十三条对协议解除作出了明确的规定：即“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。而按照买卖双方于2015年3月16日所签订的案涉《房地产买卖合同》第五条的规定，“如买方履行义务超过十日或者有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。”据此，即便如卖方所说买方未按补充协议的约定于2015年7月10日前将购房款415万元存入监管账户，按照合同约定卖方也应在2015年7月21日（含当日）方享有约定的合同解除权，而非单方面地于次日即2015年7月11日即悍然通知买方解除双方之间所签订的合同及补充协议!在2015年7月11日尚未达到合同约定的解除条件的情况下卖方即提出解除合同，此时其尚不享有解除合同权利，其提前解约的行为构成根本违约，其解约通知亦不发生合同解除的法律效力。

（二）我国合同法第九十四条第（三）项规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，须经催告后才可解除合同。我国合同法是从违约后还能不能实现合同目的来区分和确定合同能否解除的，规定当一方违约，致使另一方订立合同所期望的经济利益受到严重影响时才可以解除合同。合同法对合同的法定解除作了严格限制，目的是既要有效保护非违约方的利益，必要时允许其解除合同，又要限制非违约方滥用解除权。本案中，卖方一再拒绝配合履行资金监管义务已构成违约，违约方不具有合同解除权。即便卖方是以买方迟延履行主要债务行使法定的合同解除权，也应依法履行催告义务，更何况双方约定了十天的迟延履行解约期。

三、原审判决认定买方构成根本违约，缺乏事实根据和法律依据，依法应予纠正；卖方违反法定程序恶意行使合同解除权，违约拒不履行合同，依法应予支持买方的诉请。

（一）在案涉房屋买卖合同履行期间，因深圳房价暴涨，涉案房产价格猛涨约120万元，卖方因此拒绝配合继续履行合同。在双方约定的第二部分房款415万元存入监管账户期限2015年6月30日当天，卖方拒绝在兴业银行签订资金监管协议及开设资金监管账户，要求买方将415万元直接打入其个人账户，从而导致买方无法按照合同约定的时间将第二部分房款415万存入监管账户。而且买方从第三人处得知卖方未在合同约定的时间内即2015年6月30日前（含当日）将房地产证原件交予第三人处，卖方的上述行为已经构成违约。

（二）买方因担心卖方不配合履行合同，为了尽快达成交易，买方于2015年7月9日在建设银行签署了由卖方拟写的补充协议，同时双方口头约定当日在建设银行办理资金监管手续。但因卖方经现场向银行工作人员咨询后认为资金监管放款时间慢，再次拒绝签订资金监管协议，同时要求买方将415万元存入其个人账号。买方于2015年7月10日通知卖方到建设银行办理资金监管手续，卖方未到银行办理。嗣后，卖方于2015年7月11日通过短信和EMS快递向买方发出《解除房地产买卖合同通知书》，通知买方涉案合同解除，且要求买方支付违约金。

（三）根据涉案合同第十六条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”因此，买方有权要求卖方支付违约金。

二审判决

二审期间，为查明当事双方是否签订资金监管协议，法院向建设银行去函调查，建设银行回复称：2015年7月9日，买卖双方因房产交易来我行申请办理房产交易资金监管，后因双方意见分歧，房产交易资金监管并未办理，我行没有保留双方资料。

法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事人签订的涉案《房地产买卖合同》及《补充协议》为双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。根据《补充协议》的约定，第二部分购房款415万元需存入监管账户内，但在随后的履行过程中，双方并未实际办理资金监管。因办理资金监管需以双方已签订资金监管协议为前提，而当事双方对是否签订资金监管协议各执一词，经本院向建设银行调查，亦无法确认双方是否已经签订资金监管协议，故现有证据无法证明未实际办理资金监管是买方单方的责任。在此情形下，卖方于2015年7月11日发出《解除房地产买卖合同通知书》，径行解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任，其反诉要求买方支付违约金，没有事实和法律依据，应予以驳回，一审法院认定事实有误，导致处理结果不当，应予纠正。卖方在没有解除权的情况下发出解约通知，并不产生解除合同的法律效果，但买方主张解除合同，且未对一审法院所认定的合同解除时间提起上诉，视为其对该合同解除日期的认可，本院亦予维持。合同解除后，卖方已收取的定金35万元应予退还，至于买方上诉主张定金利息及定金中由某投资顾问公司托管的2万元，一审判决处理适当，本院二审亦予维持，在此不再赘述。关于卖方应承担的违约金数额，由于当事双方在涉案《补充协议》中通过5万元违约金的约定确认买方在履行过程中亦存在违约行为，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定卖方向买方支付违约金35万元，超出该部分的上诉主张，不予支持。

综上所述，买方的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条款、第九十七条、百零七条、百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条款、百零七十条款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持原审判决、二项；

二、撤销原审判决第三、四、五项；

三、卖方应于本判决生效之日起十日内向买方支付违约金35万元；

四、驳回买方的其他诉讼请求；

五、驳回卖方的其他诉讼请求。

【作者简介】

颜宇丹律师  广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。