程先生与金先生于2016年9月30日签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定程先生向金先生购买房屋，转让价款为350万元。双方约定定金共计人民币30万元整，程先生于签约当日依约在中介公司刷卡支付了30万元定金，中介公司支付给金先生，金先生出具了收据。程先生与金先生及中介公司于同日签订了《资金托管协议》、《价格确认书》、《放款申请书》及《费用估算表》，程先生、吴小姐与金先生于当天签订了《主体变更确认书》，约定买方主体由程先生变更为吴小姐。
2016年10月20日，吴小姐、金先生与XX银行股份有限公司深圳分行签订《XX银行深圳分行二手楼交易资金监管协议》，吴小姐交纳首期款105万进行资金监管，并于 2016年10月28日取得该银行贷款承诺函。
由于2016年 10月4日深圳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，由原来规定的非深户家庭需提供3年社保或纳税证明限购一套改为需提供5年社保或纳税证明，才具备购房资格。而吴小姐系非深户家庭，社保满三未满五，而且由于变更主体，10月4日前交纳定金的刷卡记录显示为程先生，由于刷卡主体与变更后买方主体不一致，不能以付款凭证适用原购房政策。中介公司为了使吴小姐赶上原政策的购房资格，于10月4日出台新政后的当晚网签吴小姐和金先生的《深圳市二手房买卖合同》。
卖方金先生于2014年10月25日取得涉案房屋产权转移登记，按照二手房交易增值税交纳办法，再次转让到2016年10月25日满两年免增值税，因此双方签字确认的《费用估算表》营业税（即增值税）一栏约定为零。如果双方于2016年10月25日以后再网签合同，虽然可免增值税，但吴小姐按新政不具有购房资格。而如果双方一旦签字确认10月4日网签合同，则以网签时间为准转让时间不足两年，将产生10余万元增值税。买方认为签订涉案二手房买卖合同的前提是免交增值税，并且双方都已确认没有增值税，增值税的法定纳税义务人应为卖方，如果双方在网签合同上签字确认，则产生的增值税应由卖方承担，但金先生坚持认为卖方实收价，所有税费应由买方承担。双方为此争执不下，一旦双方签字确认网签合同，将产生的增值税由哪方交纳无法达成一致意见。
为此吴小姐多次与金先生协商，并表示如果金先生作为法定纳税义务人承担增值税，吴小姐愿意确认10月4日网签合同效力，获得购房资格后继续履行合同，但金先生拒绝交纳增值税。
接受买方委托后，笔者颜宇丹律师代理吴小姐一方向法院提起诉讼。鉴于双方就确认10月4日网签合同所产生的增值税未协商一致意见，双方在起诉前未签字确认10月4日网签合同，以致吴小姐无法取得购房资格，也无法继续履行合同。故原告只得提出解除合同，要求退还定金30万元。金先生收到法院诉讼材料后，主动通过中介公司约买方进行协商，双方最终达成和解协议，由买方承担2万元增值税，卖方承担剩余10余万元增值税，双方继续履行买卖合同。
本案中，双方签约后遇房产新政，为赶上原政策购房资格的末班车于新政当晚网签合同，却意外产生了出售房产未满两年的增值税，在履行买卖合同过程中深圳房价下跌，卖方担心买方通过法律途径解除合同后不但要退还所收定金，再次出售时还得降价，并且有价无市难以出手，因此愿意承担大部分增值税。同时，买方承担小部分增值税，就可不必再推迟两年等到社保满五年才能买房，可谓各方皆大欢喜！
深圳颜宇丹律师2017-09-29 14:56:39
