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重大变局!刚刚,楼市被按下“暂停键”

子非鱼 2017-09-20 17:49:12

人生没有中场休息,楼市有!

今天(9月20)凌晨,广州、北京楼市传来大消息,预示着中国热点城市楼市已经被按下“暂停键”。

01、广州、北京楼市传来大消息

9月20日凌晨,中国人民银行广州分行、中国银行业监督管理委员会广东监管局发布红头文件。

文件针对今年以来广东省部分地区和金融机构的个人消费贷款快速增长,其中个别金额较大、期限较长的消费贷

核心内容如下:

1、各商业银行贷前必须严查交易真实性,严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资以及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为。

2、对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款之前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

        3、原则上不发放金额超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款。此外,还要建立个人消费贷款业务月度监测机制。

在此之前,深圳某家银行内部人士也透露该银行收到“关于落实人民银行《金融风险提示》的通知”:

如果说广州、深圳此举是为了打压炒房客,稳定市场,那么凌晨北京楼市传来的消息,则连刚需客也一起伤害了。

据“央视”等多家媒体报道,“人民银行营业管理部”(相当于央行北京分行)表态:

针对近日北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流的现象,人民银行营业管理部今天(19日)傍晚表示,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人民银行营业管理部积极支持。

自9月14日起,京城部分银行就开始了新一轮房贷利率上调,主要针对的是首套房房贷利率,普遍上调5%~10%,个别银行甚至上浮20%。

有机构监测,截止到昨天,北京已有30家银行上调首套房贷款利率:

江苏银行、平安银行和包商银行已经暂停受理房贷申请;

汇丰银行、工商银行、广发银行、农业银行、北京银行、中国银行、邮储银行、建设银行是1.05倍;

恒生银行、杭州银行、民生银行、南京银行、光大银行、渤海银行、友利银行、中信银行、浦发银行是1.1倍;

东亚银行是1.15倍;

兴业银行、花旗银行、天津银行、大华银行、渣打银行、交通银行、北京农商、华夏银行、招商银行维持基准利率。

目前已经有8家银行上浮5%,9家银行上浮10%,1家银行上浮15%。

除北京以外,近期上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平,首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%,已成为房地产市场重点调控城市的普遍现象。

此举意味着什么?不妨举个例子说明一下。

假如你在北京购买一套价值500万的房子,且是首套房,需贷款350万,按照等额本息贷款30年来计算,基准利率没上调前,你每月须还18575元房贷,现在利率上浮,若按上浮10%来计算,现在每月需缴纳19631元,相比之前每月多缴纳1056元,30年下来多交38万。

当然你可以选择全款购房,但有几人能做到。

02、热点城市楼市进入“中场休息”

北京、上海、深圳等城市首套房利率抬高,明显是制约刚需购房,其结果必然导致热点城市的成交量进一步走低,金九银十完全无望。

对此,可以得出一个判断:热点城市楼市开启一刀切模式,成交量将进入中场休息阶段,如同被按下了“暂停键”。

为何选择此时按下暂停键?有两个原因。

1、楼市库存告急,成交需要进入中场休息,以便给开发商补库存腾挪出时间。

前几天,国家统计局的数据显示:8月末,商品房待售面积62352万平方米;1-8月份,商品房销售面积98539万平方米。

由此可以计算出,今年前8个月,平均每月商品房销售面积是1.23亿平方米;而现在的库存量是6.235亿平方米,消化周期是5.07个月。

商品住宅库存只有3.32亿平米,按照平均月售1.07亿平米计算,住宅去库存周期仅为3.1个月。

住建部所划的库存周期红线为6个月,这意味着库存已经亮起了警报灯。

2、十九大临近,市场求稳。

距离10月18日十九大召开还有不到1个月的时间。尽管统计局公布的8月份房价数据显示,15个热点城市新房价格全部停涨,二手房也基本趋稳。

我在昨天推送的《房价下降了吗?真相是:只有这三个城市》文章中用数据揭露了真相,热点城市楼市现状显然不是统计局公布的数据那样,一片安宁,相反仍非常火热。

相比于去年10月,涨幅在15%以上的城市仍有17个,包括青岛、西安、成都、重庆、福州、广州等。

房价没能控制住,是因为在消费者意识里,房价每次都是越调越涨,再加上专家们的渲染,这种意识变得异常强烈,最终转化成了刚需客们对房子恐慌性抢购行为。

中国数据研究院数据披露,8月份成都、西安成交面积环比分别增长192.27%、158.84%,同比分别增长101.79%、49.56%。

因此,为了进一步给热点城市的楼市市场降温,不得不对限制刚需客的交易量。一方面通过抬高首套房利率,给刚需客购房施压;另一方面,通过延长交易周期,为补库存增加时间。

03、楼市按下“暂停键”后

楼市按下暂停键后,市场将产生2个变化:

1、热点城市楼市成交量进一步入“三九四九”,金九银十彻底无望。

中国有句老话叫“三九四九冰山走”,意思是说三九四九是一年中最冷的时候,用这句话来形容未来热点城市楼市的成交量再合适不过。

2、热点城市房价将趋稳。

热点城市楼市,在全面封堵投资客门路和限制刚需客购房,双管齐下后,成交量将进入冰点。

成交量进入冰点后,房价自然跟着趋稳。没有买卖或这说买卖量极少的市场,哪来的涨跌,不就剩一个“稳”字了吗?

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