国家颁布房地产“双限令”后，许多购房需求者不具备购房资格或受“限贷令”约定贷款比例少或贷不到款，因而双方约定过户到第三方名下，俗称“借名购房”，这种现象越来越普遍。“借名购房”无论是从买卖双方的买卖合同关系还是今后实际买方与被借名方的产权关系来说，都很不安全。如果因“借名购房”后产生的纠纷是房屋确权纠纷，本文阐述的是实际买方与卖方的买卖合同纠纷，由于买卖双方签订合同时没有聘请律师审核合同，因此往往在“借名购房”的条款上产生法律纠纷。
“借名购房”分为以下几种情况以及发生房屋买卖合同纠纷后法院对违约责任的认定：
一、如果双方在合同中约定了具体明确的第三方名称并且第三方签字同意，卖方不配合过户到第三方名下，则卖方承担违约责任。如果第三方不继续履行合同，则第三方承担违约责任。
二、如果在合同中约定可以过户给买方指定的第三方，但没有约定第三方的具体名称，买方在合同约定的履行期限内要求将房产转移过户至具体确定的第三方，而卖方以合同中未具体约定第三方为由，拒不配合签订国土房产部门备案的房地产买卖合同并转移过户的，原则上应由卖方承担违约责任。理由是买卖双方在所订立的房屋买卖合同中已明确约定在合同履行中可将合同项下房产转移过户至买方指定的第三方，在合同约定期限内因买方自身不符合购房资格或受限贷令影响等原因转由不受相关限购限贷政策影响的第三方作为买受人，卖方如无正当理由应予同意，这不影响其出卖房产取得房款的合同目的，否则则可视为违反诚实信用原则和合同约定应向买方承担相应的违约责任。
例外情形是卖方有正当理由可以不将合同项下房产出售给买方指定的第三方，如买方名为自己买房，也不受有关限购令影响，实为替与卖方有利害关系的第三方买房，而如果卖方知道系该第三方买房，则不会同意出售。在此情况下，如买方不能另行提供其他购房人，则不应视为卖方违约。这里所指的“有利害的第三方”可能是与卖方关系不睦的人，也可能是与卖方有债权债务关系想以房抵债的人等。
三、卖方明知买方按现有条件不符合购房资格，如在合同中约定可以过户到买方指定的第三方名下，但没有约定第三方的具体名称，买方在合同约定的履行期限内没有找到可以借名购房的第三方，双方均可以解除合同互不承担违约责任。因为这种约定是买方的权利，这种权利并非其义务，可以行使，但不得强迫其必须找到符合条件的第三方。
四、如果合同明确约定了买方指定可以过户的第三方，并附第三方身份信息以使其具体确定，但第三方在签订合同时未签字，事后第三方同意合同主体变更到自己名下，这种情况是合同的权利义务概括转移至第三方，但卖方不予过户的，由卖方承担合同不能继续履行的违约责任。
对于房地产交易的买卖双方来说，买方想最终买到房产，变通地过户到自己找的第三方名下，卖方想卖掉房产，取得房款，实现交易完成过户是买卖合同的目的。笔者颜宇丹律师提醒，对买卖双方来说，为完成合同目的，在“借名购房”的合同细节上，尽量约定得规范一些，以免诉累。
【作者简介】
颜宇丹律师 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
深圳颜宇丹律师2017-09-18 15:49:00
