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"棚改新政"第一村刷新速度 六天签约率91%

时代周报     2017-09-12 07:39

[摘要] 8月21日,已经退休的刘天生(化名)收到短信,通知他的欧洲游将于四天后启程。他给对方发了确认信息,但第二天就改了主意—他得知旧改项目指挥部已进驻华富村,几天后将启动签约。

8月21日,已经退休的刘天生(化名)收到短信,通知他的欧洲游将于四天后启程。他给对方发了确认信息,但第二天就改了主意—他得知旧改项目指挥部已进驻华富村,几天后将启动签约。

“我还是想赶第一批,先签约先选房。”这名华富村业主告诉时代周报记者。

华富村位于深圳(楼盘)福田核心地段,距华强北仅1.3公里。这个1987年建成的小区最初用作政府机关和国企、事业单位的福利分房,1998年房改时大部分出售给员工。

30年过去,曾“一柜难求”的华强北已风光不再,旁边的华富村亦感落寞。这个小区几经风雨吹打已破旧不堪,剥落的墙体和简陋的基础设施与周围繁华盛景格格不入。

局面终于发生改变。过去几个月,一场由政府主导的旧改搅动着华富村东西区2343户业主的生活。

9月2日,华富村东西区旧改项目正式启动签约。据时代周报记者掌握的信息,截至9月7日下午5点,改造签约率达91%。

6天迈过正式启动房屋征收所需的门槛,华富村刷新了旧改的深圳速度。

值得注意的是,这是深圳8月初发布“棚改新政”以来,首个按照新模式改造的项目,也是深圳成立特区以来签约最快的旧改项目。这一项目的改造经验,或将改变已运转十多年的深圳旧改模式。

启动之前,华富村的旧改“新思路”已得到上级部门的认可。时代周报记者7日在指挥部召开的一次总结会议中获悉,深圳市住建局本周将开会总结经验,并形成统一标准在全市推广。

“太阳真照到头上了”

原计划装修而被腾空的华富村幼儿园,成为改造指挥部的大本营。时代周报记者看到,政府在此投入了大量人力物力,驻扎在此的除了签约动员小组,从银行开卡、律师咨询、系统维护、秩序维护到茶点,都安排了专人负责。

7日下午3点,传出了“领导要来”的消息。半个小时后,福田区一众官员抵达,并召开了一次总结会。时代周报记者从会上19个小组组长汇报中得知:签约率最高的小组达99%,最低85%—不包括已预约当晚和次日前来签约的业主。

6天签下2000多户,90%的小目标已经完成,接下来要冲击大目标:在8日前完成97%的签约率。2-8日是首期集中签约期。

“来得太快了。”刘天生回忆,启动改造的意向是从今年4月开始的。当时的一次会上指出,福田区的发展在土地利用上遇到很大瓶颈。“主要是人才进来以后,区里无法为他们提供安居乐业的地方。于是想通过老城区改造升级,腾出土地给人才建房。”但在当时,并未明确采用何种改造模式。

“我当时想,将来说不定要搞试改,能不能把这里作试点。没想到太阳真的照到头上来了。”刘天生说道。

6月12日,福田区在10个旧改项中启动改造意愿征集,华富村项目用9天时间取得了99.1%的业主同意,最先完成意愿征集。

今年初实施的新版《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》和8月初出台的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》(即“棚改新政”)均指出,在深圳使用年限超过20年,存在隐患、功能配套不全的老旧住宅区应纳入棚改范围,不再采用城市更新方式进行改造。其中“棚改新政”对“政府主导-国企实施-公共住房”的模式做了明确,这意味着很多符合条件的老旧小区改造,其100%的旧改签约门槛将被90%的棚改签约门槛取代。

按照拆迁补偿安置方案,华富村业主可选择按照评估价5.5万元/平方米进行货币补偿,也可以选择套内面积1:1或建筑面积1:1.18两个回迁方案。此外还拥有25平方米的购买优先权,其中13平方米按照9000元/平方米购买,剩余的12平方米则按照市场评估价的9折认购。

此外还有非常细致的奖励方案。单套第一批签约将获得5万元奖励;如果每一项都赶在前面,最高可获10万元奖励;并将按照“先签约、先交房、先选房”的原则确定回迁房选房顺序。

刘天生对补偿方案相对满意。他给时代周报记者算了一笔账,尽管另外13平方米需要按优惠价购买,但折合各种奖励和补偿,可以抵消购买支出,“相当于没花钱就多得了30%的回迁面积”。

不过,承诺打造国内顶级新型宜居住宅区的国企开发商,尚未公布具体规划方案,但一些人已得到消息:将来除了回迁房,这里将全部用作保障房建设—“棚改新政”中亦强调重建要支持人才住房与保障房建设。

政府主导下的样本意义

华富村东西区各栋楼下都贴着项目签约通告等告示。其中一份上指出,深圳市福田福华建设开发有限公司和深圳市福田区土地整备中心分别作为该项目的甲方和丙方,前者是福田区属全资国企—深圳市福田投资发展公司成立的全资子公司;后者则作为法定履行房屋征收职责的政府部门,具体实施依法征收。

改造得到罕见的一致支持,刘天生认为主要是因为小区太老旧了。人车混行和部分房屋存在消防、质量等安全隐患,停车位等配套设施严重匮乏也带来诸多不便。临退休那几年,在国药集团上班的他为了占车位,经常提前一小时下班。

另一众所周知的原因是,外部环境如此优越的老旧小区在市中心也已不多。在华富村周围,两所公办学校、两个公园、医院和体育中心环顾。按照规划,这里还将新增一所九年一贯制学校和幼儿园,并完善更多配套设施。

华富村的房价比周边小区差了一大截。一个明显的参照是,一路之隔的海馨苑,房价已达10万元/平方米,但华富村仅4.5万元/平方米。如今,业主们普遍看好改造后的房价。

并非所有人都欣然签字。有人认为,奖励方案带有某种诱导意味,并担心回迁的地点和户型不够理想。同时,一旦这里用作公共住房,可能面临容积率过高和公共资源分配不均等问题。

这不妨碍大多数人充满信心,而信心主要源自“政府主导”的新模式,以及项目作为“样本”的特殊意义。

“棚改新政”公布一月余,正式稿尚未出台。华富村项目启动之快说明,福田决心在新旧改中先行一步。由常委挂帅、抽调19名处级干部担任组长、发动义工在内的400多人参与签约动员……种种迹象表明,福田区在举全区之力打造标杆项目。

“一个示范项目肯定不会搞砸。”一位已搬离华富村的业主表示,他也是第一批签约业主。包括他在内,已签约业主中80%的党员成为项目签约义工。

不久前,小区业主陈鑫(化名)作为代表到区里开会。他透露,当时下了死命令,9月2日起,必须在90天内使签约率达到90%,不达要求便立刻撤往下一个小区—除华富村外,另外9个当时参与意愿征集的项目均在名单上。

陈鑫认为,之后的旧改补偿标准很难超过华富村。华富村的区位条件相当优越,另外,根据现行标准,拆赔比只能在1:1.4-1:1.8之间。

相比掺杂违法建筑的罗湖“二线插花地”棚改,以产权房为主的华富村达标难度更大。实际上,“棚改新政”的思路正是从前者的经验中得来,这项号称“深圳一号民生工程”的棚改项目目前已进入拆迁收尾阶段。在规划中,项目除回迁安置房外,将全部用作保障房建设。

新旧改模式呼之欲出

华富村改造如能顺利实施,其示范效应将不言而喻,这对长期土地资源紧缺的深圳将影响深远。

2009年,《深圳市城市更新办法》出台,木头龙、金钻豪园、南园新村、鹤塘小区等8个小区作为试点,被列入2010年深圳城市更新单元首批计划的旧改项目,采用“政府引导-市场主导”模式实施。然而8年过去,除鹤塘小区取得实质进展,其他均面临不同程度的“卡壳”。

距华富村几百米远的华新村旧改项目在2009年由金光华集团获得,由于签约率未达100%迟迟未动。如今,华新村斑驳的楼房依然盘踞华强北。

而距华富村2公里远的南园新村,在更早的2007年就由佳兆业着手改造,5年后另一地产大佬万科加入竞争,令状况变得扑朔迷离。竞争之下,项目拆赔比一路攀升至1:1.4,刷新了深圳当时的纪录。

更早纳入旧改的罗湖鹿丹村,自2001年政府确定整体拆建后,经历了政府主导方式受阻后退出、开发商不愿接手、重回政府主导等诸多曲折,最终在2015年3月正式启动。从决定改造到正式改造历时14年,难度可见一斑。

旧改步履蹒跚,拟将签约率降至95%、从立法层面为城市更新破题的《深圳经济特区城市更新条例》,草案开始征集意见两年后,至今尚未立法。

“老人们等不起。”一名业主表示。除出租和公租房各占一部分,华富村多数业主是原国企或事业单位的退休员工。在看过太多由开发商主导的旧改项目“卡壳”之后,他们成为积极响应“新模式”的主要人群。

依照“棚改新政”,符合“旧改”转“棚改”的小区在深圳有100多个,且多分布在核心地段。但新政能否加速深圳旧改,目前判断仍为时尚早。

一些专家表示了某种担忧。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉向时代周报记者分析,新政起作用,关键在于签约率能否达到指定要求,以及国企在开发过程中将如何实现投入和产出平衡。“这两个顾虑如果能消除,后续其他案例的推进就会顺利很多。”

由政府主导的棚改,其资金来源主要是国开行的低息贷款、政府财政补贴、后期物业管理费用,以及部分可售人才房带来的收入。李宇嘉认为,由于棚改在用地上不需要成本,以上几方面的资金来源基本可覆盖国企的开发成本。“但未来回迁房和公租房集中安置的模式一旦大幅铺开,类似小区可能会缺少空间来提供足够多的基础设施配套。”他表示。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,过去几年旧改走得如此艰难,离不开政策模糊的原因。他建议政府在城市更新的大框架内进一步厘清棚改和旧改的特征、趋向和政策内涵,并针对各自特征推出不同政策。在他看来,“30%的老旧住宅区划为棚改,70%划为旧改,对深圳来说会比较合理”。

此前,深圳市住建局相关人士在接受媒体采访时解释,并非所有老旧住宅区都符合纳入棚改范围,需先进行老旧住宅项目信息普查、街道办初审、区主管部门审核、纳入区棚改项目库,最后经区指挥部审议并报市主管部门汇总后编制市棚改项目库。

截至发稿前,相关部门尚未公布更多细则。但可以确定的是,作为“棚改新政”第一村的华富村改造已成定局,业主们也将实现不久之后的身家翻倍。

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