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信贷收紧首套房贷利率上浮 深圳新房均价连跌11个月

21世纪经济报道     2017-09-10 08:49

[摘要] 作为最早开启房地产调控的一线城市,深圳楼市自去年10月以来迈入了平静期,新房均价开始了长达11个月的连续下跌。 进入9月,政策之外影响楼市的关键因素——信贷,也越来越紧缩了。

作为最早开启房地产调控的一线城市,深圳楼市自去年10月以来迈入了平静期,新房均价开始了长达11个月的连续下跌。 进入9月,政策之外影响楼市的关键因素——信贷,也越来越紧缩了。

继8月14日部分银行上浮首套房贷利率5%-10%后,9月4日起,包括四大行在内的深圳主流银行,首套房贷利率已普遍调整至基本利率上浮5%-10%,甚至一些银行出现了停贷。 多位购房者表示,现在去银行申请房贷的时间都很漫长,有些甚至排到了年底;多名商业银行个贷经理称,房贷额度非常紧张。

值得注意的是,随着房贷缩紧,购房者面临较大的资金压力,部分购房者开始用消费贷来还房贷,今年以来消费贷增长非常迅速。这对房地产金融调控造成了负面影响,在国家层面近期已有警示。 在政策、信贷的持续双重作用下,深圳楼市的供需关系已经发生变化。

随着9、10月房地产推盘的增加,大量供应入市,房地产的成交回升,而价格或将继续下行。 信贷杀手锏 在数次房地产调控中,对楼市和房价影响最大的因素就是房地产信贷。而在风向标深圳,一年多来房贷的变化极大,整体是收紧趋势。 最明显的变化是首套房贷利率。

7、8月以来,深圳个人房贷利率不断攀升,首套房贷利率优惠几近消失,多数银行已上浮。据融360统计,深圳8月的首套房贷平均利率达到5.04%,而7月的平均利率为4.98%。 到了9月,国有大行也加入了首套房贷利率上浮的阵营。深圳中原地产数据显示,9月4日,中行、工行、建行、农行等均将首套房贷利率调整至5.145%,上浮了5%;民生银行和兴业银行的首套房贷利率调整至5.39%,上浮10%;中信银行、浦发银行已停止放贷。

另据乐有家研究中心统计,截至9月4日,深圳首套房利率仍可能存在优惠的仅农村商业银行、花旗银行两家,分别有9.8折、9.5折首套房贷利率折扣。 数据显示,深圳市上半年住户部门贷款增加1245.13亿元,其中,短期贷款增加224.89亿元,中长期贷款增加1020.24亿元。深圳市金融办今年5月就表示,该市个人住房贷款在房地产调控影响下明显趋缓。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,不断攀升的房贷利率释放出下半年楼市调控将继续缩紧的信号。从近几个月的银行数据来看,房贷存量规模仍然较大,后续无论是首套房还是二套房的贷款收缩力度都会进一步加大。 美联物业全国研究中心指出,今年深圳银行信贷比较紧张,尤其年中以来大部分银行放款速度减慢,放款时间延长。银行房贷收紧将进一步影响市场的观望情绪,预计短期内业主和买家仍持“胶着”状态。

值得关注的是,在严控房贷额度、上调房贷利率的背景下,消费贷款大幅增长,存在部分资金违规流入房地产市场的现象。 中泰证券数据显示,今年1-7月居民新增消费性短期贷款1.06万亿元,累计同比多增7137亿元,而去年全年新增消费性短期贷款仅为8305亿元。

李宇嘉表示,目前全国范围内消费贷的增长确实很快,深圳也不例外。接下来一定要严查消费贷的资金用途,并打击脱离消费范围内的贷款,如通过“气球贷”延长贷款期限等。 李宇嘉指出,深圳人民银行、深圳银监局已经开始警示、严查消费贷的资金用途,但目前还没有相关文件出台。

“金九银十” 难现? 在个人住房贷款不断收紧的背景下,深圳8月房地产市场成交继续下滑。

规土委数据显示,从去年10月的55611元/平方米到今年8月的54382元/平方米,深圳新房均价已经连续十一个月下跌了。 Q房网研究中心数据显示,深圳8月新房住宅成交1984套,环比下跌1.93%,同比下跌14.19%;成交均价54382元/平方米,环比下跌0.12%,同比下跌5.80%。二手住宅成交5732套,环比下跌1.33%,同比下跌20.09%;成交均价53122元/平方米,环比上涨1.50%,同比上涨6.35%。

李宇嘉表示,房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本,直接影响了购房者的积极性。 以在深圳购买一套总价500万元的房子为例,贷款300万,以基准利率上浮5%、即5.145%,30年偿还期、等额本息还款的方式测算,每月月供为16371元,总支付利息为289.38万元,每月月供将比执行基准利率时增加450元,总支付利息增加16.2万元。 李宇嘉认为,购房者资金成本增加影响成交,而成交量的下降将对房价产生一定的抑制作用。

信贷收紧导致需求萎缩,而深圳楼市的供应却在加大。2017年度深圳计划供应居住用地218万平方米,较2016年的计划提高74.4%,创下了2012年以来新高。其中人才住房和保障性住房用地65万平方米,占总居住用地的近30%。 近期深圳还出台鼓励住房租赁市场发展文件,对住房租赁将给予税收优惠政策支持;同时将对深圳市范围内使用年限在20年以上的老住宅区进行改造,加快推进深圳市棚改工作。 Q房网研究中心数据显示,8月深圳的新房住宅供应量为8740套,环比上涨120.04%,同比上涨68.50%;新房住宅供应面积为91.9万平方米,环比上涨113.44%,同比上涨106.03%。

二手房市场的放盘量也在增加,Q房网研究中心分析认为,由于面临信贷政策收紧的掣肘,和一手房市场一样,二手房市场很难有过热表现。 业内认为,限购、限价、限售等政策主导楼市的阶段已经过去,未来半年和一年,货币、房贷、资金面,将成为热点城市楼市降温的主导性因素。

在供需关系的逆转之下,深圳楼市往年的“金九银十”预计也难出现。业内表示,受福田、南山等区域中高端项目入市备案影响,成交均价后市或将呈现结构性上行。 深圳中原研究中心表示,今年4月份以来,市场情况整体一直呈现下滑趋势,7月份成交到达低点,8月份虽然全市备案成交比之7月基本持平,但是市场实际推售量大增。受备案延迟影响,8月一手成交保持低位,但是实际成交属于回升阶段。 预计9月份将有16个项目计划入市,其中6个项目含住宅,7个项目含公 寓,4个项目含办公,还有一个商业项目。随着开发商的积极推盘,后市新房成交将稳步回升。

但另一方面,虽然一手推盘量大增,但受限价因素影响,新房相比二手竞争优势大,价格甚至出现了一二手倒挂现象。 21世纪经济报道记者注意到,深圳9、10月的推盘中,龙岗宝安预计共16个盘入市,占比高达57%,也基本以刚需为主,业内预计新房均价将不会上涨,甚至仍为下跌。

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