俗话说“买的没有卖的精”，房地产销售中无论是售楼广告、楼书、沙盘还是平面图，都是经过开发商销售策划和广告公司的加工处理过的理想化产物、往往带有虚夸成分甚至含有一定的误导因素，都会与楼盘的真正情况有所偏差。购房风险很大程度上是由于商品房的“非成品性”造成的，房地产销售中宣传资料往往与买卖合同内容和交的现楼标准“货不对板”。 购房者往往在看售楼广告和售楼书时缺乏辨别能力，因开发商承诺不能兑现而引起的纠纷俯首皆是。
中国消费者协会提醒，房地产虚假广告常见的有七种情形：一是模糊时间。即广告中不标明销售价格的有效期限，特别是一些所谓的“特价房”惯于采取“空手套白狼”的方式。二是模糊数字。当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。三是模糊图片。在许多广告中都会配发一些图片以增加直接的视觉效果，但却不标明出现在广告中的是建筑设计效果图还是模型照片。四是模糊概念。明明是有限的打折让利进行促销，却宣传为“免契税”等特殊税收政策。五是模糊出处。即广告中没有刊登预售销售许可证号，甚至都没有开发企业的名称。六是模糊规定。广告中不可以使用“”、“”、“最”等等这样的极端形容词语，也不可以主观预测，但许多地产广告却出现一些明示或者隐含房屋、保值的内容，而且出现极端形容词。七是模糊规划。把政府规划中不可能或还没有实现的文化、教育、科研、绿化、交通、环保等项目，当做与自身房地产相联系的组成部分进行宣传。
开发商往往在售楼资料上注明“图则仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无做出任何保证，亦不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准。”云云来规避法律责任。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“ 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”。但不要以为这个规定就是主张开发商违约的救命稻草。因为中国是成文法国家，不同于英美法判例法系的国家同样性质的案件判决结果大体相当，中国是判例法国家，所以法官有自由裁量权，同样的案子由不同的法官审理，可能判决结果却大相径庭。上述规定的适用中认定是否“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这点上存在许多不定性因素。
请点击此处输入图片描述 购房者签订合同时必须要求开发商将宣传资料中承诺写入合同才能保障切身
笔者颜宇丹律师在这里提醒购房者签订买卖合同时依照建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”
《广告法》属于行政法，它只是规定了对做虚假广告的处罚标准，而没有规定做出虚假广告的广告主对受虚假广告欺骗人的具体赔偿，工商管理部门对做出违法广告的开发商进行罚款处理，但购房者无法得到赔款。所以购房者在购房时务必擦亮眼睛，切忌犯晕！
【作者简介】
颜宇丹律师 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
深圳颜宇丹律师
2017-09-08 09:00:00
