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深水榭花都业委会收回超1万平小区会所及配套

深圳新闻网   2017-09-06 09:08

[摘要] 福田水榭花都小区是深圳知名的大型豪宅小区,与香蜜湖相邻,地段优越。近日,水榭花都业委会通过和平协商的方式,成功收回小区会所及配套设施,引起社会关注。

福田水榭花都小区是深圳知名的大型豪宅小区,与香蜜湖相邻,地段优越。近日,水榭花都业委会通过和平协商的方式,成功收回小区会所及配套设施,引起社会关注。

水榭花都业委会收回会所及配套设施等面积超过1万平方米。此前,开发商深圳市华龙物业发展有限公司曾将会所承包给深圳市印力物业服务有限公司经营,承包时间到2024年3月31日止。业委会收回会所及配套设施后,从9月1日起,会所及配套设施所有权及归全体业主所有。

相关专家认为,水榭花都业委会的成功,一是有相关法律法规作为依据,二是业委会有谈判技巧,三是小区开发商理解支持水榭花都业主的诉求。

业委会经过一系列努力

水榭花都第二届业委会成立于2015年5月份,林堉生最初定下的目标有审计财务,把小区的收支情况搞清楚,另外就是收回小区公共部分,包括会所等配套设施。

收回小区会所及配套设施,业委会经过了一系列努力。2017年4月份,业委会就给开发商发函,明确提出水榭花都除住宅等可售专有面积外,未计入建筑容积率的规划配套公共部分如小区业主会所、物业服务办公用房、业主委员会办公用房、配套停车库等都归业主所有。

业委会在函中要求,开发商需要在2017年5月30日前,依法向业委会移交上述小区规划配套的公共部分房屋。林堉生告诉南都记者,发函后并没有太大进展,于是在7月21日,水榭花都业委会分别发函给开发商及物业公司

开发商回函表示理解

7月21日的这份函件措辞严肃,指出小区公共配套会所存在的问题,要求2017年9月1日收回会所等配套设施的管理权和权。因为物管和开发商早已签订合同,物管方面便发函询问开发商是否做好交接准备工作,开发商则回应,物管的行为违反了约定,造成合同难以履行。

8月28日,水榭花都业委会收到开发商的回函,明确表态“我司作为小区的开发商,从维护小区业主利益出发,对贵业委会提出行使会所等配套设施的管理权及权的要求无异议”。

至此,业委会经过一年多的努力,终于有了一个理想的结果。水榭花都业委会主任林堉生说,“办成这件事我们更自信了,业主对业委会更加支持,形成了良性循环”。

专家解读

“并非通过诉讼 降低了博弈成本”

相较于深圳其他小区的状况,水榭花都的成功格外引人注意。深圳社区问题专家邹家健说,水榭花都成功的意义有两点,一是明晰了小区的公共产权及其归属,从根本上解决小区的物管纠纷和矛盾,规避社区矛盾,二是水榭花都的成功不是通过诉讼途径,而是业委会代表业主与开发商双方通过平等协商的方式来解决,降低了双方博弈的成本,为将来有类似情况的小区提供了范本。

1 水榭花都业委会收回小区公共部分的法律依据是什么?

邹家健:根据国家《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。

根据《广东省物业管理条例》第三十四条“建设单位向业主委员会移交物业管理权时,应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房”。

根据《深圳经济特区物业管理条例》第五十二条“建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房,包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房”。

第五十三条“物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有,权属资料由业主委员会保管。任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途”。

第五十四条“建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当提交物业服务用房房号、面积等相关资料。”“市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业服务用房房号”。

第五十五条“建设单位不得擅自处分依法属于业主的物业共用部位和共用设施设备的所有权或者使用权”。

2 水榭花都业委会是通过怎样一种方式追回小区公共部分的?

邹家健:明晰小区公共部分产权归属,坚持物业管理收支财务公开,阳光运作,依法理性维护小区公共利益,维护水榭花都小区稳定,是深圳水榭花都业主委员会工作的指导思路。水榭花都业主委员会分别组织了小区公共部分追讨小组和小区审计债务追讨小组,多次同水榭花都原开发商、物管公司反复协商,宣传相关法规规定,最后得到了水榭花都原开发商的理解和支持,8月28日水榭花都原开发商正式复函给深圳水榭花都业主委员会对业主委员会“行使会所等配套设施管理权及权的要求无异议”,至此,深圳水榭花都小区公共配套部分和公共管理用房等产权纠纷,成功实现双方平等对话,协商解决。

3 水榭花都小区会所等公共部分面积,政府产权主管部门并未向业委会颁发产权证书,如何界定为小区业主共有的呢?

邹家健:小区公共部分为何没有房产证?中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第三十一条是这样规定的:“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。”

这就是小区共有部分为何没有产权证的缘由。小区所有专有部分以外,未计入小区建筑容积率的公共配套部分,即小区公共场所、公用设施和物业服务用房等均属小区业主共有。

焦点问题

为什么水榭花都小区能成功?

物业管理处与小区业主之间的矛盾比较复杂,有的小区管理处和业主甚至到了水火不容的地步,影响小区和谐。一位业内人士表示,小区公共部分产权、归属不明,物业管理收支财务不公开,小区公共部分长期被侵占,物管财务收支不透明,这是引发小区矛盾冲突的主要原因。

水榭花都小区业委会为什么能成功收回会所及配套设施?邹家健谈到几点,一是有相关的法律法规作为依据,二是业委会主任及委员工作能力强,有谈判技巧,三是水榭花都的开发商深圳市华龙物业发展有限公司顺势而为,理解支持水榭花都业主的诉求,维护了小区的稳定,值得赞扬。

水榭花都经验能否复制推广?

宁波市业主协会发起人严向红表示,水榭花都这一案例出发点、目的都是好的,维护了业主的权益,肯定了业主的共有权。至于其他小区是否应该复制,严向红给出的建议是,还要具体问题具体分析,“每个小区的情况千差万别,水榭花都地理位置好,公共多,而有的小区会所就很难出租,租金很低被人家拿去当仓库,维护成本比较高,需要衡量公共和成本。”

邹家健认为,住宅的报建规划、竣工验收、备案登记,法定程序都是相同的,国家的法律法规也是统一的,只是不同的小区具体情况略有不同。他说,其他小区均可依法查阅小区的产权资料,明晰小区公共部分产权归属,这对社区治理,维护小区稳定,具有非常积极的意义。

过往案例

小区物业用房被判返回全体业主

2017年9月4日,《浔阳晚报》报道,江西九江市九江豪庭小区的小区物业用房被开发企业出售给个人,2013年开发企业又已注销,小区业主遭遇维权困局。日前,浔阳区人民法院对此案进行了公开开庭审理。法院当庭作出判决:承租物业用房一方需将物业用房———小区内1号楼的210室和310室返回给小区全体业主。

开发商占用设备转换层被判侵权

2015年6月18日,《深圳晚报》报道,深圳福田香格丽苑小区成立业委会后,即将开发商起诉至法院,要求退还占用的设备转换层,并赔偿业主损失。后者则辩称,售房合同已明文约定设备转换层使用权归其所有。福田法院2014年一审认定,设备转换层属业主共有,开发商占用牟利构成侵权。此后,深圳市中级人民法院在终审判决中再度明确,小区共有部分不能通过约定方式归开发商所有。

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