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还记得那套位于东部华侨城天麓八区的独栋别墅吗?8月份刷爆整个朋友圈,红遍整个深圳地产界,也被自媒体作为持有7年多亏本1000万的经典案例分享。
壹地产首批发文报道:深圳买房七年了,亏了2200多万……
东部华侨城天麓,海拔468m以上,由央企华侨城开发的住宅;2003年批地开发,2007年入伙,产权70年(2003~2073年)。
而天麓八区于2010年开盘,当时均价13万/平,到现在7年;总占地面积128324.77平方米,总建筑面积15000平方米,容积率仅0.12,71.5%的超高绿化率。
粉丝们热评如潮
昨天某资深业内人士透露,这套房再降价80万,终于成交了!
这个传奇样本最终以2600万的价格成功出手。
房产证登记价3500万,契税100万,供楼利息700万(当时基准利率5.94%下浮30%,贷款2500万),持有七年多,净亏1700万。
为何又降价了80万,却最终只亏了1700万,说好的亏2200万呢?因为原来的计算方法把月供本金、契税都计算进去了。
7年的月供接近1100万,但利息只有700多万,还有400多万本金。另外,也许最终是卖家实收,契税、营业税、都归买家出了。所以很幸运的。最终只亏了1700万。
得知此消息后,笔者连夜采访了几位资深的深圳楼市专家,时间把业内人士的观点分享给大家。
以下是专家观点
排名不分先后
罗中易罗某曾经说过,深圳是一座年轻的城市,也是一座属于年轻人的城市,这些年轻人不是土生土长的深圳人,而是来自各地的打拼者,他们追求的是理想、抱负,而不是诗和远方。
大梅沙天字号属于自我实现需求,如果你的财富还没达到这个级别,千万别去凑热闹,否则神仙也救不了你。
朱罗记我觉得这个个案性和普遍性都有。
个案上说,如果同等条件,不会亏这么多。总价本来就高,两本证,又在山腰。接盘力弱,这个要正视。
还有一点,天麓在旅游景区,没有也不可能形成纯粹的富人区。这也是特性。特性强过普遍性。
从市场角度说,整个东部滨海的别墅价格升幅都跑输了大市,非常抗涨。它用这个印证了一个规律:房地产的稀缺价值必须依托于城市最优质最核心的资源。
这些资源不仅是稀缺的自然资源,更主要是城市的公共投资和人口资源。
规划去哪里,资本去哪里,产业流向哪里,年轻人聚集到哪里,这些才是投资要关注的背后。
除非自己住,不建议买别墅。租又难租,售又难售。有朝一日出房产税,先灭的就是大别墅。
呆呆这套人家当初也不一定就是想投资的吧,深圳豪宅投资没问题,有问题的是别墅的投资,这些年郊区别墅的涨幅远跑输平层住宅,原因无它,不是别墅不好,也不是东部华侨城有多大问题,问题在于,深圳城市历史太短,深一代都还在拼搏,没有享受的心态。
深圳的各种投资是以效率为计算基础的,效率越高的地方价值越高,光有景观资源不行,东部华侨城和其他的一些郊区别墅都有着问题。
也许再过20年,深圳的别墅价值才能更好的体现出来。
图腾镜当我听到持有天麓超豪别墅7年,亏损1700万甩卖的消息后,反应就会质疑本消息的真实性。
周所周知,庞大的二手楼转让费,需要交纳巨额的交易税。买卖双方不一定以真实的交易额,去办理不动产的产权证转移。
一般来说,买卖双方为了合理避税(注意,这里不是逃税),会选择贴近政府发布的评估价来实施交易纳税,双方均无需缴纳真实交易带来的高昂税收。
比如,真实交易4000万,政府对天麓的评估价为2600万左右,买卖双方自然会选择评估价申报于官方成交,直接合理避税1400万营业额交易税。
假设如文中描述,天麓二手交易交易真的亏了1700万,也说明天麓居住的配套缺失,加上半山高空居住的不方便性等造成亏损,这也是富人之间一场游戏。
对买得起3-4000万房子的人来说,交易金额只是一个典型的数字游戏罢了。
楼兔子其实天麓这套房亏本售出并不是个案。天麓,万科十七英里,观澜高尔夫别墅,深圳还有一批曾经高大上的项目,批追捧者都是亏钱的。只是别人能扛而已。
这批楼盘乏力有两个基本原因。是与刚需人群相距太远。不只是价格相距太远。更是居住区相距太远。缺乏人气与活力。
第二,批产品定价有些超前,从一开始就炒作过度,金融属性发挥到了,但居住价值并没有得到挖掘。时间越长,没有使用价值的房产必然加速价值雪崩。
深圳地产不是博傻投资的乐园。以往有超级IP下的超级陷阱,今天更是价值投资的时代,更考验技术含量与战略眼光。
陆剑伟其实每个深圳的历史阶段,都会有这种跑输大盘的个盘,在任何一个时期都会有出现,一般来说以东部地区偏多。
所以考虑添置物业的时候,一定要考虑它的换置率高不高,周边二手成交活不活跃,这方面可以作为投资物业的一个指标。
陶文杰该说的上次都说了,这套房能成交,还得感谢我们壹地产的报道,别人的苦难在某些人眼里正是投资机会。
2010年至今七年,深圳涨幅高的涨了4倍,少的3倍。1000万的首付+7年1000万的月供+7年宝贵时间,要我看,这朋友不只亏了1700万,而是亏了1个多亿!!!
别说淘哥吹牛,2010年如果能拿出1000万投资深圳后海,首付3成的话,现在市值超过1个亿。
表面看,这是东部和西部的区别,实质上,是对城市发展趋势和社会消费趋势把握,出现了南辕北辙式的错误。
深圳房价已到高位,如果这种差异未来以不同面目普遍出现呢?所以不要急着笑别人!请一定精心挑选你的房子。欢迎➕淘哥的微信,见下图。
欢迎各种奇葩盘向深圳壹地产爆料,给淘哥爆料也可以。
“智者乐水,仁者乐山!豪宅抄底机会来了吗?”
各位看官如何看的
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