【案情简介】
秦先生和妻子婚后性格不和经常发生争吵，妻子伍女士在一次争吵后搬回娘家，几个月后秦先生听朋友说伍女士和别的男人同居了，更可气的是，他从地产中介那里得知伍女士将婚后购买的登记在伍女士一个人名下的夫妻共有的一套房产卖了出去，已和买方签了买卖合同并收到一部分房款即将过户。秦先生恼羞成怒，向法院提起离婚诉讼，要求确认伍女士和买方签订的买卖合同无效，并且要求分割该共有房产，在诉讼中秦先生向法院申请对该套房屋采取保全措施查封了这套房产。
【法院裁判】
法院认为，秦先生和伍女士双方讼争的房产系双方夫妻关系存续期间所取得的夫妻共有房产，伍女士虽就该房产与案外人签订了房屋买卖合同，案外人也已向伍女士支付了部分购房款，且在合同签订及履行过程中合理信赖该房产系伍女士的个人所有房产，故秦先生主张伍女士就该房产与案外人所签订的房屋买卖合同无效缺乏充足的事实根据和法律依据，法院不予采信。但鉴于在该房产截至法院根据秦先生的财产保全申请查封该房产之时，该房产的所有权尚未登记至案外人名下，也即案外人尚未善意取得该房产，由于伍女士系无权单方处分该房产，且秦先生不同意以伍女士与案外人所约定价格继续履行上述房屋买卖合同，致使该合同难以继续履行，依法可依相关合同当事人的请求而解除之，至于案外人则完全可基于信赖利益保护的原则，向故意隐瞒情况向其出售与秦先生共有房产的伍女士提出解除合同并主张违约损害赔偿责任。又因该案外人依法不能成为本离婚案件的当事人一方，也不能作为无独立请求权的第三人或有独立请求权的第三人参与本诉讼，依法只能另循合法途径解决。综上，秦先生关于该房产系其与伍女士共有财产并要求予以分割的主张成立。
【颜宇丹律师评析】
无权处分，是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。上引案例中伍女士擅自出售婚内夫妻共同财产是一种无权处分行为。关于无权处分的法律规定主要体现在合同法第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在合同法里，无权处分行为是一种效力待定的行为，无权处分人与相对人订立了处分他人财产的合同，经权利人追认或行为人订立合同后取得处分权后，合同自始有效。如未经权利人追认，则合同无效。
合同法里关于无权处分的规定在2012年7月1日起施行的《人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中予以修正，该司法解释第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
根据买卖合同纠纷案件的司法解释，在无权处分的情况下，处分人虽然没有处分权，并不影响买卖合同的效力，但是影响物权行为的效力。司法解释出台前按合同法，无权处分人签订的合同无效，相对人只能要求无权处分人承担缔约过失责任，根据新的司法解释，无权处分人签订的合同有效，相对人可以要求无权处分人承担违约责任。
上引案例中所涉房屋是伍女士在婚内取得的财产，应视为她与秦先生的夫妻共同财产，但伍女士在卖房时有意隐瞒婚姻状况，出售房屋时让买方相信这套房屋就是她的个人财产。在交易过程中，买方已尽到合理的注意义务，其善意、有偿的购房行为应当受到法律保护，因此买方与伍女士签订的买卖合同有效。但由于作为房产共有人的秦先生不同意以合同约定价格继续履行合同，故房产买受人虽可依据该有效合同向出售方主张违约损害赔偿责任，却难以要求办理房屋产权转移过户登记以实际取得房产所有权，故本案所涉情形并不符合不动产的善意取得要件。
在生活中，有些夫妻婚后购买的房产登记于其中一人名下，当夫妻关系恶化时或一方提起离婚诉讼被判不准予离婚后，一方有可能会擅自出售登记于自己名下的夫妻共同房产进行财产转移。为避免这种情况的发生，没有登记在房产证上的一方可以向法院提起所有权确认之诉，要求确认该房产为夫妻共同所有，同时向受诉法院申请财产保全，要求查封该房产，这样就可有效避免另一方私自转移财产。如果发现房产证上登记的一方与他人签订了二手房买卖合同但还未过户，没有登记在房产证上的一方应当及时提起所有权确认之诉，并向法院申请财产保全。如果发现夫妻共同房产被房产证上登记的一方私自出售并已过户，则没有登记在房产证上的一方可以提起财产损害赔偿之诉，或在离婚诉讼中要求分割已出售的房款，并在分割夫妻共同财产时要求私自转移财产方少分或不分财产。
【作者简介】
颜宇丹律师 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
深圳颜宇丹律师2017-09-04 09:00:00
