[摘要] 深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉：深圳70%的住房是处于租赁状态，80%的人口在租房，这个比例在全球都是最高的。虽然当前大部分城中村住房可能是违法建筑，但租赁关系还是合法的。基于合法租赁关系的租赁备案，可以成为承租人享有基本公共服务的基础。
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉：深圳70%的住房是处于租赁状态，80%的人口在租房，这个比例在全球都是的。虽然当前大部分城中村住房可能是违法建筑，但租赁关系还是合法的。基于合法租赁关系的租赁备案，可以成为承租人享有基本公共服务的基础。
花样年控股集团董事局主席潘军认为，随着深圳城市的发展，经济的发展，政府有能力，也正在着手建更多学校和医疗配套，这种附加值差异将会减少，租购同权将会是未来的大趋势。
深圳政府提出的100万套城中村房规模化入市用作租赁用房（点击标题阅读详情 深圳发文拟收储百万套城中村房统一出租），潘军认为，深圳改革的步子可以迈得再大点，在北京、上海等内地很多城市已经可以将集体用地建设为租赁住宅了，深圳也完全可以走这个路子。
今年以来土地成交无住宅用地
深圳发布的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》(以下简称“实施意见稿”)以及《深圳市住房租赁试点工作方案(征求意见稿)》(以下简称“工作方案稿”)同样提出，自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。
在今年的土地市场，虽然深圳市规划和国土资源委员会公布《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》指出，本年度计划安排供应商品住房用地168万平方米，其中，新供应用地7万平方米。但根据截至8月27日的深圳市土地出让信息，深圳2017年共推出32宗土地，成交31宗，成交面积约55万平方米，但无一宗住宅用地。
虽然目前深圳的租赁市场仍为三级市场，但未来可以预见的是，“开发-租赁”的新型全产业链模式将会逐渐打通。
租购同权是必然趋势
深圳中原研究表示，深圳的净流入人口占比((常住人口-户籍人口)/常住人口)一直都很高，即使深圳政府近年来大力推行人才引进战略，净流入人口占比有所下降，但在2016年也仍然高达67.71%，同时2016年深圳的净流入人口数量也创下新高，达到806.32万人。此外，有数据显示，中国流动人口在当地的平均居住时间为56.9个月，半数流动人口有意愿在流入地居住五年以上。
深圳高企的房价，虽然令人暂时选择了租房，但对于长期来说，都是选择买房安置生活，租房并不是长久之计。
潘军指出：“政府提出将集体用地用作租赁住房，是符合深圳未来长期发展的要求，因为深圳发展的核心驱动力，是产业，也是人才。三年前我们曾组织一批企业家去南山访问，100多名企业家，提出了70多个问题，主要都是集中在住房方面，他们表示不要税收优惠，也不要土地，但是政府能不能解决房子问题。缺乏住房保障，企业的人才都在流失。而租房是短期的，没有长期的公寓，没有稳定的价格，并不能从根本上解决问题。”
此外，在购房所带来的附加价值方面，潘军认为，所谓租购同权会是未来的大的趋势，购房和租房在学校资源、医疗资源等附加值方面的差异会越来越少。据潘军分析，以往购房和租房在学校、医疗等附加值方面产生差异，主要是由于配套不够，没有足够的学位，从幼儿园、小学到初中的学位都十分缺乏，尤其是在高中学位方面，所以只能优先满足一定居住和户口条件的人。但是在潘军看来，随着深圳城市的发展，经济的发展，政府有能力，也正在着手建更多学校和医疗配套，这种附加值差异将会减少，租购同权将会是未来的大趋势。
深度分析法定图则调整落后影响租房改造
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析，谈到培育和发展租赁市场，构建“租售并举”的住房新制度，当然不能撇开深圳。因为深圳或许是全世界住房租赁占比的城市，目前，深圳2000万左右的实际管理人口中，80%的人群租房居住；1040万套存量住房中，70%长期处于租赁状态。深圳租赁人口和租赁住房占比，不仅要远高于国内城市，甚至比租赁占比的德国(60%)还要高。
城中村租赁将不再“野蛮生长”
此次深圳的“租赁新政”，的亮点就是对于城中村租赁住房的利用、完善城中村租赁住房公共服务配套。在深圳租赁市场上，城中村住房既占存量住房供应的51%，又占全市租赁住房的60%，不仅是存量住房的供应主体，也是租赁住房供应的主体。
尽管绝大部分城中村住房是违法建筑，但其租金仅为同区域商品住房租金的50%，且多为套均面积30㎡-60㎡的刚需小户型，本着尊重历史、尊重现实的原则，留用并发挥其在供应低成本、小户型的优势，这不啻为解决外来人口、新就业大学生等人群住房需求的路径。
虽然当前大部分城中村住房可能是违法建筑，但租赁关系还是合法的。基于合法租赁关系的租赁备案，可以成为承租人享有基本公共服务的基础，持有城中村租赁备案合同的承租人，可通过积分制申请子女就近接受义务教育、接种疫苗等基本公共服务，这是深圳尊重租赁现状，在“租购同权”上的重大创新和突破。
目前，深圳城中村租赁存在的问题就是秩序混乱、安全隐患突出，因为一直在法外“野蛮生长”。本来，城中村股份公司(原村集体演变而来)和原村民就是规模化租赁经营的企业。但近年来，村股份公司和原村民将房屋大量出租给“二房东”，后者既不受政府监管，与原房东的委托代理也未纳入法制化的框架，从而造成了随意涨租、驱赶租客、克扣押金、肆意打隔断等“黑二房东”乱象。
低成本租赁和溢价“双赢”
此次新政就是要借助政府补足公共服务“欠账”，还原城中村这个深圳数量的规模化租赁企业的本来面目，成为规范的、专业的住房租赁经营企业。并且，依托政府租赁服务平台的标准化服务和监管，实现供给低成本租赁住房与租赁企业溢价的经济社会“双赢”效益。
以存量盘活为主，城市土地和空间资源向租赁倾斜，这是深圳“租赁新政”的第二个亮点。如前所述，租赁是深圳住房供需的主体。从人口看，近年来深圳年均常住人口增加40万-60万。高房价背景下，这些人群“先租后买”，甚至长期租房成为常态。要回归住房居住属性、满足新市民住房需求，土地和空间就应该向租赁转移。同时，深圳开发强度逼近警戒线、新增土地潜力不足10平方公里，盘活存量土地和房屋并用于租赁，这将是租赁供应的主渠道。
一方面，出让租赁用地和商品房项目配建(不低于规划建筑面积20%)将成为未来深圳用地“招拍挂”的标配。另一方面，未来棚户区改造项目，除拆迁安置，绝大部分新增房屋要转做租赁住房，“十三五”期间，深圳人才租赁房供应25万套，主要靠这个渠道解决。此外，深圳外围中心区办公、商业闲置低效问题严重，存量“商改租”亟待提上议事日程。
阻碍：法定图则调整落后
事实上，深圳存量盘活的潜力很大。尽管建市不足40年，但产业结构已经从过去的外向型制造业转向了高科技和现代服务业。然而，产业周期(20年左右)低于用地周期(一般在40年以上)，造成深圳的用地和空间结构还停留在外向型制造业时期。目前，深圳有1000多个大大小小的工业区，过去组团发展模式下，各个区域存量商业办公体量也很大。因此，适应人口大规模涌入和新市民住房需求，在留足新兴产业发展的空间外，盘活这些闲置低效的工业区、商业办公，将是新增租赁住房最重要的渠道。
现在的阻碍在于，规划(法定图则)调整滞后，造成用途转换及基于消防和安全的房屋改造难以成行。同时，空间逼仄，也造成“改租赁”需要的教育、医疗、社区管理等公共设施无法“落地”。
因此，一方面，政府要改变过去依靠“出让土地、上项目”实现短期增长绩效的模式，以破除利益板结，园区及国企用地主体要改变“坐地生财”的顽固理念。另一方面，要树立“人口增长-内需驱动”的长期可持续增长理念，树立支持新市民住房需求是公共财政应有之义的理念。
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