近日，据人民日报报道，13城将迎来集体建设用地租凭住房试点。对此，有业内人士表示，农村土地改造成出租房其成本仅为商品房的20%左右。这样一来，是不是意味着这些地区的房租会有所下降？房租下降又会不会带动新房价格下降呢？
在小编看来，该政策无论是对于房价还是租金的下降影响并没有想象中的那么大。因为既然是农村集体建设用地改造试点，那么就意味着这些出租房源都是位于郊区，虽说成本较低是其优势，但实际上的市场竞争力远没有那么强。
不过，值得一提的是，近几个月管理层对于租凭市场的关注度可谓是前所未有的高。先有“租售同权”，后有“租房落户”，各地相关政策一波接着一波。因此，媒体及大众的目光都聚焦到了这些措施会不会对房租和房价造成影响上面。
但小编认为，我们应该透过现象看本质，分析背后的意图。浅层次的看，这无疑是本轮调控思路的呈现，表明了与过往的明显不同；而深层次的看，意义则更加重大，是管理层对于楼市调控的认识上的深化，对建立合理有效的楼市长效机制的探索。或许这表明国内楼市将开启全新的篇章。
说得更加直白一点，那就是本轮调控终于回归到发展房地产市场的初心上，即解决大众的居住问题，而不再是把它当成经济增长的法宝。这也是为什么小编看好当前这次楼市调控的根本原因。
回归到今天的主题上，农村集体建设用地租凭房试点，会对后续楼市产生什么影响呢？对此，小编认为主要有以下四点：
首先，这是我国土地制度的重大变革。也就是说，土地入市是够一定要经过官方征地这一环节或将发生改变。这样一来，意味着自房改以来的土地政策的基本逻辑将出现变化。
其次，此举可以视为各地让利，土地财政在弱化。这点变化是十分喜人的，也是能够从根本上解决楼市矛盾的政策之一。
再者，按照有关文件内容，此次农村土地试点改革中，允许通过村集体、联营、入股等方式进行自行开发。这意味着什么呢？简单来说，就是有的项目不止官方征地拆迁环节没有了，连开发商建设销售这个环境也没有了。可以想象，这样一来，这些项目的成本优势将愈发凸显。
以此次试点的13城中的北京为例，土地成本占到新房价格的比例超过60%，如果再加上开发商环节的费用，村集体建设租凭用房的成本可能只占到价格的20%左右。
最后，可以说该政策也能很好解决三农这一民生问题，有效提高农民的家庭收入，充分利用农村闲置土地资源。
相信大家最为关心的是房租与房价有什么影响。所以，小编接下来重点分析一下。
就房价而言，本人认为影响甚微，文章的开盘其实已经作出说明。因为不管是这次的试点政策，还是之前关于租凭市场的相关政策，从本质上来看，并没有改变现有的新建商品房和二手房产品体系的定价逻辑。他们的作用仅限于租凭住房，所以对房价并没有什么关系。
就房租而言，影响无疑比较明显，但作用也有限。从供需和成本两点来看，确实有利于房租价格的下降。一方面，房源增加，缓解了供需矛盾；另一方面，成本大幅降低，出租价格肯定是要低于该区域市场上的房源。
那么，为什么小编认为作用有限呢？因为农村土地意味着一般是位于郊区，所以如果选择租住与此，势必将增加时间成本上的花费，同时还将牺牲一定生活居住上的便利。这样一来，起码在本人看来这类出租房的吸引力就没有那么大了。
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房产吐槽哥2017-08-30 09:38:06
