常有人问我：小产权房能不能买？我真的没有时间一 一回答。我一直在关注小产权房的政策和判例，并因此撰写了一些时事文章，我会把我写的文章发给咨询的人，这比我直接回答的更加详细。每当被问到小产权房能不能买的问题，我都会告知法律风险，并建议不要购买。我一边建议不要购买小产权房，但是对于那些购买了小产权房已成既定事实，正面临拆迁的小产权房的人们，其实我认为小产权房买卖中的买方利益还是应当受到保护的。
2017年3月3日，深圳市规划国土委官方网站发布了关于房屋征收补偿基准价格的通知，该通知对住宅类历史遗留违法建筑的征收补偿有了明确“官方”指导价。深圳市规划国土委相关负责人表示，该房屋征收补偿基准价格的适用范围具体以深圳市规划国土委官方网站通知为准，并非网络上流传的“小产权房征收官方价”。这份《深圳市房屋征收补偿基准价格》的通告，赫然出现在深圳市规划和国土资源委员会网站上，这意味着对小产权房征收，首次有了明确的“官方”指导价。不过，并非所有的小产权房都能获得补偿，只有拿到通俗意义上的“绿本”，或者符合相关规定的小产权房，才适用于此补偿基准价格。因此，业内人士认为，指导价的出现，并不意味着小产权房都有机会转正了。
笔者颜宇丹律师为此在接受媒体记者采访时表示：深圳首次公布部分小产权房征收补偿基准价格与小产权房确权和转正没有必然的联系，小产权房的存在有其合理性，小产权房也有使用功能，小产权房进行司法拍卖也是常见的现象，但不等于小产权房就可以进行上市交易和正常的流通领域。小产权房经过多次转让，如果从法律上认定所有的小产权房买卖合同无效，拆迁后将导致最后一手买家找不到原来的卖方退回购房款，也得不到补偿而流离失所，政府给予小产权房低于市场价的拆迁补偿，并不会改变政府对于小产权房的处理态度，即源头增量严格遏制，尊重历史现状，存量合理疏导的解决策略。
买卖小产权房不受法律保护，因此买卖小产权房签订的合同无效，由买卖小产权房产生争议提起诉讼的也为数可观。但由于法律法规及司法政策上的语焉不详，加之司法审判人员理解认识上的分歧，往往导致这类案件处理结果上的不同，有不少案件被简单地以涉及或可能涉及土地所有权、使用权争议，依法应由有关政府机关先行处理为由而被人民法院不予受理或受理后裁定驳回起诉。这种状况不啻于是扬汤止沸，问题非但未能得到切实有效的解决，反而因这种“锯箭疗法”而使矛盾激化，极不利于维护当事人的合法权益，也有损司法权威和法律的尊严。如果不拿出足够的勇气、智慧和历史责任担当来正视存在的问题并依法依规，并结合公序良俗和诚实信用原则来认真对待和解决问题，势必使矛盾越积越深，纠纷层出不穷、永无宁日。
小产权买卖合同签订后，买方向卖方支付购房款，卖方将小产权房实际交付给买方占有使用，买方多年来一直对房屋行使占有、使用、等权利。卖方通过公平的买卖行为已经获得在当时而言与其房屋价值等值的价款，而卖方基于房屋市场价格上升及房屋拆迁等经济因素，违背诚实信用原则反悔买卖行为，要求收回房屋并与拆迁办达成所谓的拆迁补偿协议，明显是利益驱动！因此，根据公平合理、诚实信用及信赖利益保护的原则，应依法保护房屋现有权利人的权益。
从深圳市政府颁的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》可以看出，上述规章在处理历史遗留问题时也是本着实事求是的原则承认及保护房屋现有权利人的利益。根据2013年5月1日起施行的《深圳市发布房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二十三条规定，作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人应当给予补偿。试想，深圳市在政府拆迁项目中涉及合作建房及私宅违法转让的户数绝非少数，有些私宅甚至已经转卖了无数次，涉及的当事人不计其数，如果拆迁部门不与房屋现有权利人“谈判”，那么单是查找“真正”的原始权利人就工程浩大。反之，如其跟现有权利人所进行的一系列谈判工作因所谓的房屋处分人反悔而都是将付之东流，所有的拆迁程序都得重新进行，拆迁工作将更加困难。
出卖人在出卖小产权房时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围，遇到政府拆迁又能因涉案房屋获得巨大利益，故其应对合同无效承担主部责任。参照北京市高级人民法院《关于印发农村私有房屋买卖 纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿的规定，买受人的经济损失应该基于出卖人因土地或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。
笔者颜宇丹律师认为，无论是基于法律规定，还是基于社会效益及社会正义与公理考虑，买方都有权获得部分拆迁补偿权，否则应由卖方返还买方购房款并赔偿相应的损失。
作者简介
颜宇丹 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
深圳颜宇丹律师2017-08-24 17:32:52
