许多夫妻离婚获得购房资格，听说过结婚是为失去购房资格吗？

【摘要】

只听说过许多夫妻离婚以获得购房资格，可你听说过结婚是为了失去购房资格吗？丹柱法律团队颜宇丹律师代理的一个二手房买卖合同纠纷案中，卖房人就一再提出买房人结婚就是为了失去购房资格，采取缔结婚姻形式形成既成事实，使自己不再具备购房资格来阻碍原合同继续履行。在诉讼过程中通过缔约婚姻关系来使合同彻底失去能继续履行的基础，以达到恶意追求高额违约金目的。

【案情简介】

欧阳先生在深圳工作多年，和女友谈了多年恋爱准备结婚，他和女友婚前名下各自一套单身公寓，于是决定置办一套户型稍大的婚房。欧阳先生和女友考虑到工作繁忙，买套现成的二手房简单翻新就可入住，于是挑选了一套价格为500万的二手房，凑够的钱刚好够付首期。

欧阳先生于2016年1月14日与卖方朱女士签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定欧阳先生向朱女士购买涉案房产，总房价为500万。合同签订后，欧阳先生依照合同约定于2016年1月14日向朱女士支付了定金45万元，双方约定定金交由第三人托管。后欧阳先生多次催促朱女士配合办理资金监管手续，朱女士拒不配合。故欧阳先生于2016年2月19日向朱女士发出《催告函》，要求朱女士在《催告函》发出之日起5日内配合欧阳先生办理资金监管手续。朱女士在收到此催告函后于2016年2月24日配合欧阳先生办理资金监管手续。同时，欧阳先生向银行申请了按揭贷款。2016年3月4日，中国建设银行股份股份有限公司深圳市分行向欧阳先生出具了《二手房购房贷款承诺书》，同意向欧阳先生发放150万元的购房贷款。欧阳先生在取得购房贷款承诺书后，要求朱女士签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但朱女士拒不配合，要求欧阳先生与其补签补充协议，提出不合理的要求，包括但不限于要求欧阳先生保证银行发放贷款时间等，并且单方要求变更《价格确认书》双方约定的递件过户以政府核定价交税方式等，否则不予递件过户。欧阳先生遂委托丹柱法律团队颜宇丹律师向法院起诉，诉讼请求：1、解除双方于2016年1月XX日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、朱女士立即返还欧阳先生定金人民币44万元；3、朱女士向欧阳先生支付房屋转让总价款20%的违约金100万元；4、第三人房产交易有限公司向欧阳先生退还托管款项交房保证金1万元，并由朱女士承担连带责任；5、朱女士承担本案的案件受理费、财产保全费等相关费用。朱女士提起反诉，要求继续履行双方签订的二手房买卖合同，以涉案房产成效价格为基数，按日万分之五的标准向朱女士支付违约金。

 起诉以后，欧阳先生双方家长催促他们结婚，于是二人登记结婚并回老家摆了婚宴。结完婚以后，法院通知开庭，欧阳先生出庭并向法庭提交了结婚证，说明二人婚前名下在深圳已各自有一套住房，结婚后以家庭为单位已有两套住房没有购房资格，法院向卖方朱女士释明欧阳先生已无法继续履行合同，于是朱女士变更反诉请求为解除合同，要求总价款20%的违约金100万元。

一审法院认定朱女士违约，对买房人欧阳先生提出的要求卖房人朱女士承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令朱女士向欧阳先生支付违约金90万元。朱女士不服一审判决，提起上诉。

【上诉理由】

朱女士上诉理由：

一、上诉人要求与被上诉人签订的《补充协议》及《附件一》，是对《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》（以下称“原合同”）的约定及被上诉人的义务进一步确认，并非变更“原合同”约定或增加被上诉人的义务，一审法院却据此判定上诉人违约，实属事实认定不清。事实上，上诉人要求同被上诉人协商和签署的《补充协议》及《附件一》核心内容只有两条：1、对银行的贷款发放时间及可能出现的例外做出约定；2、对深圳市房产交易中心标准版本《深圳市二手房买卖合同》（以下称“后合同”）中第十七条出现的内容直接与已签署的“原合同”《价格确认书》相冲突的情况进行进一步约定，保护上诉人合法权益，但也没有损害被上诉人利益。

2016年1月14日，上诉人与被上诉人签订了“原合同”及《价格确认书》。“原合同”中约定涉案房产转让总价款为500万元，《价格确认书》中约定涉案房产转让总价款为500万元，但须以政府核定的指导价203万元办理递件登记过户手续。

上诉人一直严格诚实履行合同，在准备与被上诉人办理过户手续签订“后合同”时，上诉人赫然发现“后合同”第十七条的规定:“买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准”，即“后合同”中涉案房产转让总价款“203万元”推翻了“原合同”的转让总价款“500万元”的约定，根据法律相关规定及社会常识，对同一事件的约定，其效力时间在后的约定优于时间在前的约定，亦即“后合同”约定房产的交易价格203万元否定了“原合同”约定的500万元，这给上诉人带来了可能损失297万元房屋转让价款的风险，故，上诉人请求与被上诉人签订《补充协议》及《附件一》。此《补充协议》及《附件一》实质上只是对“原合同”的约定及被上诉人的义务进一步确认，主要确认了转让总价款及过户指导价、税费交纳责任、税费缴纳时限、办理抵押登记手续等相关问题，完全没有变更“原合同”的任何条款。同时，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，支付房款（或要求银行支付抵押贷款）本就是被上诉人的义务，所以《附件一》中提到的被上诉人需要在一定期限内要求银行支付抵押贷款给上诉人，此并非增加被上诉人的义务，只是对其义务进一步确认、重申。又因被上诉人取得的《二手楼贷款承诺书》中有多达十几种承诺书失效的情形，其中就有被上诉人主动为之导致承诺书失效的情形，亦即被上诉人有让《二手楼贷款承诺书》失效导致上诉人无法取得银行发放贷款的可能性，加之办理递件登记手续后，上诉人的合同义务就已经履行完毕，涉案房产将按程序登记在被上诉人名下，若不要求确认被上诉人的义务，将有可能严重损害上诉人的合法利益，故上诉人为了维护自己的合法权益，保证“原合同”能顺利继续诚信履行，要求签订附件一。而且事实上在3月15日三方的协商过程中上诉人被上诉人双方已经对银行的贷款发放这一条款达成一致，并不存在所谓的故意给被上诉人设置障碍的情形。

综上所述，上诉人要求被上诉人签订的《补充协议》及《附件一》合情合理，被上诉人若无违约之故意心理，完全可以就此二份协议进行签署，以弥补“后合同”十七条的规定所形成的对上诉人的不利后果。而且，被上诉人签署了此二份协议并不损害其利益，上诉人要求在“后合同”中采用政府过户指导价过户的情况下，对转让总价款同步签署一份补充协议，对转让总价款进行同步确认。如果被上诉人不签署补充协议则以转让总价款过户，由于在《价格确认书》中已有约定，这一要求并不会损害被上诉人的任何利益。

一审法院没有审理查明上诉人要求被上诉人签订《补充协议》及《附件一》原因，也没有审理查明《补充协议》及《附件一》内容及功能，就认定上诉人违约，该认定是与事实不相符的，是错误的认定。

二、一审法院对如下事实没有查明，认定事实不清，适用法律不当，应依法予以改判。

1、被上诉人提起诉讼，在明知如果结婚将使自己失去购房资格的情况下，还在诉讼过程中通过缔约婚姻关系来使“原合同”彻底失去能继续履行的基础，以达到恶意追求高额违约金目的，其行为已构成根本性违约。

被上诉人在已构成违约的情况下，仍于2016年3月28日向法院诉求判令解除合同，并要求上诉人向被上诉人支付高额违约金，上诉人本着诚实信用原则在涉案房价上涨了30万元的情况下，仍于2016年5月23日反诉请求法院判令继续履行合同坚持卖房。并没有被上诉人所称发现涉案房产房价上涨就不愿履行合同的情况。后，被上诉人为恶意追求高额违约金，使合同彻底失去能继续履行的基础，在起诉后，得知上诉人反诉继续履行合同，在法院开庭审理前，与6月6日采取缔结婚姻形式形成既成事实，使自己不再具备购房资格来阻碍原合同继续履行，至此，被上诉人已构成根本性违约，应承担违约责任。

2、本案合同未能继续履行的原因在于被上诉人，被上诉人的行为构成违约。

一审法院已查明：第三人提交书面意见称“……3月18日及22日，第三人再次联系双方约谈，原告表示已请律师介入，无需第三人继续约谈”。由此可以明确得出，由于被上诉人拒不配合上诉人的合理请求，也拒绝上诉人及居间方约谈、协商房屋过户事宜，为继续履行合同设置了障碍，导致“原合同”未能继续履行，被上诉人行为构成违约责任。同时，在合同有效期内（按照上诉人3月11日签收银行承诺函原件计算及合同约定，本合同到4月7日才达到合同解除条件），3月28日被上诉人即提起诉讼，具有明显的恶意企图。一审法院事实认定不清，罔顾被上诉人的违约行为，在没有事实和证据情况下，认定上诉人违约，该认定是错误的，依法应该改判。

3、对于建设银行的《二手房购房贷款承诺书》的递交时间问题，被上诉人和第三人故意混淆事实，捏造证据。

虽然建设银行的《二手房购房贷款承诺书》上的签署时间是3月4日（周五），但是第三人是在3月7日（周一）才通过微信向上诉人提供一份拍照件。在上诉人要求提供原件后，第三人直到3月10日（周四）才拿到原件，并在3月11日（周五）才将原件交予上诉人。被上诉人和第三人却罔顾事实，在3月16日向上诉人发出《催告函》，要求上诉人3月9日前办理递件过户手续。（参见《民事判决书》第12页第二段）被上诉人和第三人完全不顾上诉人在3月11日才拿到《二手房购房贷款承诺书》原件并在3月15日同上诉人进行三方协商的事实，属于明显的捏造证据。、

4、被上诉人在进行资金监管时已出现违约行为。

根据三方签署的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中约定，被上诉人应进行315万元的首期款资金监管，但在实际资金监管过程中，被上诉人和第三人未同上诉人做任何事先沟通，擅自将资金监管金额变更为305万元，已构成合同部分违约，在上诉人提出纠正后置之不理。这也是上诉人在后续合同执行过程中采取谨慎行为要求被上诉人签订《补充协议》及《附件一》的根本原因。

5、被上诉人在起诉书中所称的上诉人构成根本性违约的说明完全不是事实，属于明显的虚假陈述。

（1）被上诉人所谓的“虽经原告及第三人屡次催促被告，被告却拒绝履行合同”与事实严重不符。在3月15日三方会谈由于第三人的威胁中断后，上诉人于3月16日即向被上诉人及第三人发出通知函进行催告，要求三方继续商谈。在3月17日到23日期间，上诉人一直在同第三方商谈进一步会谈的事宜，上诉人一直在恭候。相反，在第三人的证言中，明确表明是被上诉人直接拒绝进一步的商谈。

（2）被上诉人所谓的“卖方单方变更《价格确认书》中交税方式，否则不予递件过户”与事实根本不符。《价格确认书》并未明确过户交税方式，第三人也从未向上诉人明确告知。同时在《税费计算表》中，也没有明确何种过户方式，同时明确说明“税费计算仅供参考”。而且交税方式也是在递件过户完成后才需要选择，根本不存在所谓的“不予递件过户”的可能。

（3）被上诉人在其起诉书中声称上诉人提出不合理需求，并特别提到“要求原告保证银行发放贷款时间”，上诉人从未这么要求，而是认为被上诉人作为贷款方，如果银行没有按照规定时间放出贷款，他需要承担违约责任。道理很简单---贷款是被上诉人贷的，上诉人和银行没有直接关系，收不到房款自然需要被上诉人负责。

三、上诉人一直全面地诚信旅行合同，直至被上诉人的根本违约行为导致“原合同”失去继续履行的基础后，才向法院申请判令解除“原合同”，并要求被上诉人承担违约责任。

上诉人尊重契约精神，一直严格履行合同义务，即使是在被上诉人为追求高额违约金而向法院提起诉讼要求解除“原合同”及涉案房产价格上涨了30万元的情况下，上诉人仍向法院提起反诉要求被上诉人继续履行合同。直至在原审庭审中，上诉人知悉被上诉人在明知如果结婚将使自己失去购房资格的情况下，通过缔结婚姻关系使“原合同”失去继续履行的基础的事实，并经一审法院释明后，上诉人才向法院申请判令解除“原合同”，并要求被上诉人按照合同约定承担违约责任，由此可见，上诉人一直严格全面履行合同，有权依照合同约定要求违约方即被上诉人承担违约责任。

综上所述，一审法院对事实审查不清，适用法律不当，枉法裁判，严重损害了上诉人的合法权益。为此，特向贵院提起上诉，请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求。

【答辩理由】

被上诉人答辩：

一、上诉人称“后合同”房产转让总价款203万元推翻“原合同”总价款500万元的约定，纯属上诉人的主观臆断。根据相关深圳中院审判指导意见的规定，如果在二手房交易中出现多份买卖合同，以真实交易价格为准。而本案中被上诉人和第三人始终认可涉案房屋的转让价款为500万元，203万元是双方约定的政府指导价的过户价，而非真实的交易价，双方对价格从未产生过争议。

二、上诉人认为其要求被上诉人签订的补充协议及附件一没有变更原合同的任何条款，与事实不符。该补充协议及附件一，上诉人要求买方保证银行放款时间，如果超出该约定时间，买方需支付违约金，并且卖方有权解除合同，该约定已超出双方原合同约定的义务，为买方设定了新义务，被上诉人有权拒绝签订该补充条款。另外，上诉人要求变更原合同中约定的交房保证金于收到全部楼款五个工作日内支付为办理完房屋交接手续当天交付，该条款也变更了原合同中的内容，而且在双方的协商过程中，上诉人一再设置障碍，拒绝履行合同约定的递件过户义务，构成根本性违约。

三、上诉人称被上诉人有令二手楼贷款承诺函失效的可能性，若不要求确认被上诉人的义务，将有可能严重损坏上诉人的合法利益，该说法完全是建立在假设的基础上，想当然地认为被上诉人可能损害上诉人合法利益，因此其有权要求签订补充协议，而补充协议的内容完全是变更和增加了原合同内容，如果上诉人担心被上诉人有违约风险，完全可以在二手房买卖合同中约定细节。

四、上诉人提出如果被上诉人不签署补充协议，则以转让总价款过户，在双方签订的价格确认书已约定当事人一方要求以实际成交价过户，则该方应支付增加的税费。而上诉人要求按转让总价款过户却要求被上诉人承担增加的税费，变更价格确认书的交税方式，也是导致合同不能继续履行的原因之一。

五、上诉人称被上诉人在诉讼过程中通过缔结婚姻方式使合同失去继续履行的基础，而公民有婚姻自由的人身权利，而且被上诉人是在2016年4月8日，上诉人已向第三人发函并通知要求解除买卖合同之后，合同已彻底无法继续履行的情况下，在起诉之后按早已原定的计划结婚，与涉案房产是否能继续履行合同无关。

六、双方的合同约定在3月4日买方取得贷款承诺函的三个工作日内办理递件过户，而上诉人单方面认为应该从其收到银行贷款承诺函的3月11日开始计算递件过户日期以及合同解除期限，双方并未同意变更这一递件过户的期限，事实上一审判决确认2016年5月12日合同解除，解约通知的材料到达才发生合同解除的法律效力，而在此前，上诉人仍要求必须签署其单方拟定的补充协议及附件一才能继续履行合同，在此过程中一直拒绝履行合同义务，导致合同解除的违约责任应由上诉人承担。

七、双方在买卖合同中约定的资金监管315万元在双方签订的资金监管协议中已经将监管金额变更为305万元，该资金监管协议由买卖双方以及银行三方共同签署，而非被上诉人擅自变更资金监管数额。

八、上诉人认为价格确认书并未明确过户交税方式，第三人也从未向上诉人明确告知，与事实不符。价格确认书已经明确约定采用政府核定价过户，如当事人一方要求以实际成交价过户，则该方应支付增加的税费。该确认书上诉人签字确认，并且在双方一审提交的短信、微信及录音证据中都可以证明那个被上诉人及第三人已反复向其说明该交税方式。

九、上诉人称从未要求过被上诉人保证银行发放贷款时间，与事实不符。在一审提交的录音以及补充协议、附件一的书面条款中以及双方往来短信、微信都可以显示上诉人一再要求被上诉人约定银行放款时间。上诉人上诉状中称如果银行没有按照规定时间放出贷款，被上诉人需要承担违约责任，与法律规定不符。任何一家银行都没有规定在多长期限内放出贷款，而且双方在合同中也没有约定第三方义务，应当由买方来承担违约责任。

【法院裁判】

二审法院认为，上诉人与被上诉人于2016年1月14日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据上诉人的上诉主张，本案的争议焦点在于违约责任由哪一方承担。根据一审查明的事实，双方合同签订后，被上诉人按合同约定向上诉人支付了定金、首期款并取得了贷款承诺函，上诉人要求被上诉人签订补充协议及附件，双方协商不成，合同没有继续履行，产生本案争议。据此，认定哪一方违约的前提即判断上诉人要求被上诉人签订的补充协议及附件是否改变了双方原约定的内容。对该问题，本院分析认定如下：

，关于补充协议，该协议主要内容为约定税费的承担。经查，双方签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》当日，又签署了《价格确认书》，约定双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》等文件并向国土部门递件过户时，按照政府主管部门核定的过户指导价进行递件登记，如在交易过程中，任何一方要求改变本协议第二条选定的登记方式，则由提出方支付因登记价格或计税方式改变而增加的所有税费。对该《价格确认书》的约定，本院认为，首先，该确认书系双方当事人亲自签署，不存在欺诈、胁迫等情形。其次，即便认定双方关于按照核定价而非实际成交价办理房屋转移登记的约定无效，但该条款无效并不影响整个合同的效力，当事人一方主张按照实际成交价办理房屋权属转移登记，双方对税费负担存在争议的，按照合同的内容确定。该《价格确认书》已明确约定如当事人一方要求以实际成交价过户，则该方应支付增加的税费，上诉人如要求以实际成交价过户，亦应遵守《价格确认书》的约定承担增加的税费。上诉人以税费约定不明确为由要求被上诉人与其签订《补充协议》，系变更双方之前的约定。

第二，关于补充协议附件一。首先，根据庭审查明，该附件约定的要求银行支付抵押贷款的期限系原《深圳市二手房买卖及居间服务合同》没有约定的内容，且上诉人在上诉状中亦明确补充协议及附件一的核心内容之一系对银行的贷款发放时间及可能出现的例外作出约定，而银行贷款的发放时间并非由被上诉人决定，双方可以约定被上诉人向银行提交申请的期限，如若以银行发放贷款的期限作为被上诉人承担违约责任的条件，对被上诉人有失公平。其次，该附件第2条及第3条约定的上诉人有权解除合同并按照违约条件要求被上诉人支付违约金的期限，系对《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的变更，且加重了被上诉人的义务。

基于以上分析，在被上诉人已取得贷款承诺函，上诉人配合办理过户手续即可完成交易的情况下，上诉人以税费、银行贷款等约定不明确为由，要求被上诉人签订增加了被上诉人合同义务的补充协议及附件，系对合同的继续履行设置障碍，且综合双方提交的短信记录、微信记录以及被上诉人两次邮寄《催告函》的事实，被上诉人一直愿意继续履行合同，且亦就补充协议问题与上诉人进行了协商，本案买卖合同未能继续履行的原因在上诉人，应由上诉人承担违约责任。

关于上诉人提出的被上诉人通过缔结婚姻关系使合同丧失继续履行的基础的问题，经查，被上诉人于2016年6月6日结婚，此时双方已产生纠纷，上诉人已于2016年4月8日向被上诉人发函要求解除买卖合同，被上诉人结婚的事实并非致使合同无法继续履行的原因，上诉人的此项上诉理由没有事实依据。关于上诉人主张被上诉人擅自将资金监管金额变更由315万元变更为305万元，构成部分违约的问题，经查，《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》系由上诉人、被上诉人共同签名确认，上诉人并无证据证明其对资金监管的金额提出过异议，应视为双方一致同意将原约定的资金监管金额进行变更，现上诉人以此为由主张被上诉人违约，理由不能成立。上诉人的其他上诉理由亦没有事实及法律依据，本院不予支持。

关于违约金的金额问题，因违约责任应由上诉人承担，被上诉人在一审中请求上诉人支付100万元违约金，综合合同约定的违约金金额、合同的履行情况、上诉人违约的实际以及给被上诉人造成的损失，一审法院对违约金金额酌情调整为90万元，并未违反相关法律法规的规定，本院予以维持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》百七十条款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

作者简介

颜宇丹  广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。