[摘要] 住房和养老，成为中国人最关注的两大民生焦点，当银发浪潮袭来，尤其是随着上世纪“婴儿潮”时期出生的“60后”即将步入退休年龄，这两大民生焦点一经结合的以房养老问题，随着近日北京数十位老人陆续陷入“以房养老”骗局，他们有的失去了房产，有的背上了巨额的债务，再次引爆社会舆论。
司法部近日下发通知规范公证执业并提出“五不准”，要求公证机构不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务，不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流，不得只重程序合规而轻实体内容审查。公证员对“合理怀疑”的公证申请，应当及时提请公证机构进行会商研究，进一步核实有关情况。
住房和养老，成为中国人最关注的两大民生焦点，当银发浪潮袭来，尤其是随着上世纪“婴儿潮”时期出生的“60后”即将步入退休年龄，这两大民生焦点一经结合的以房养老问题，随着近日北京数十位老人陆续陷入“以房养老”骗局，他们有的失去了房产，有的背上了巨额的债务，再次引爆社会舆论。
这个被包装好的“以房养老”美丽泡沫，就是通过所谓“理财人”的承诺，投资一个理财项目，每月获得高息，拿房子抵押给银主获取借款，能得到安享晚年的好机会；可最后，不但回报没拿到，本金未归还，“理财人”失信，房子也在不知情的情况下被低价卖出。
值得注意的是，老人们的房子是被合法强制过户的，经过相关公证处公证的债权文书和房屋全权代理委托书被赋予强制执行力。老人及家属们怀疑，这是银主、中间人、买房人合谋设计的骗局，其目的就是奔着房子去的，但难以拿出有力证据，他们想拿回房子难度很大。
在这些骗局中，委托书将老人完全架空，将自己房屋抵押、买卖甚至是收取房款等一切处分权利通通转交给受托人。老人无力偿还借款的情况下，“委托代理人”和“银主”基于上述公证的授权委托书，直接凭借具有强制执行效力的债权文书公证，无需经过老人同意，拍卖和过户老人的房产。借款方“银主”凭借自己在法律关系中的优势地位，利用债务人困顿窘迫的弱势地位，谋取失衡的经济利益。
8月14日，北京市司法局通报称，北京方正公证处因涉以房养老骗局一事被停业整顿，公证处主任被免去职务。
随后，司法部印发《关于公证执业“五不准”的通知》，对于进一步规范公证执业行为提出明确要求。其中包括：不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证；不准办理非金融机构融资合同公证；不准办理涉及不动产处分的全项委托公证；不准办理具有担保性质的委托公证；不准未经实质审查出具公证书。
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以房养老是指年轻时贷款买房，年老时将房屋抵押给银行或保险公司，由这些机构支付养老费用，晚年衣食无忧
这就是所谓反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
这种保险产品国外已经相对成熟。如在美国，美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人，有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款。二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房增值。
为积极应对人口老龄化，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，同时扩大内需、增加就业、促进服务业发展,我国也开始引进以房养老新模式。
2013年9月15日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）提出，我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”，其中“以房养老”的提法广受关注。
为了防止对以房养老的过度解读，民政部负责人说，开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法，但是，对国务院《意见》要全面理解、准确把握，不能以偏概全、误导公众。
一种新的模式引进，难免会有曲折，也难免会水土不服，甚至遭人暗算钻了政策不完善的空子，民政部的提醒不是没有理由，这次北京数十位老人陆续陷入“以房养老”骗局，就是很好的例证。
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以房养老在中国有传统观念、土地产权等问题瓶颈，种种现实情况，制约了以房养老的快速发展
为贯彻落实国务院的《意见》有关要求，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径，2014年6月，中国保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点。中国保监会称，反向抵押养老保险是保险业响应国家号召，推动养老服务业发展的重要手段。这将有利于健全我国社会养老保障体系，有利于拓宽养老保障资金渠道，有利于丰富老年人的养老选择。
将房子抵押给保险公司，即可从保险公司领养老金。这一保险版以房养老在试点9个月后，首款产品2015年3月27日面世，保监会批复了一家保险公司老年人住房反向抵押养老保险的保险条款。
根据条款，投保人须为60周岁至85周岁（含85周岁）。老年人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，这一金额设定要考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等，金额一经确定，将不能变更。不过，老年人每月拿到的养老金要在基金养老金额当中扣除必要的费用，如部分房屋评估费、律师费、保单管理费等。为了保证抵押物的安全，条款要求投保人不能再行处置房产，擅自改变房产主体结构，履行房屋维护义务，并购买相应的房屋财产保险。
但是，从现有情况看，这款保险版以房养老并不十分理想。有一些老年人明确表示，自己不会办理该业务，主要还是依靠传统的养儿防老。再说，一辈子打拼下来才有自己的房子，买了就应该传给下一代，中国人传统都会把房留给孩子，图个儿孙幸福，老年人晚年也幸福。有学者认为，以房养老在中国有传统观念、土地产权等问题瓶颈。只有解决这些问题，这一养老产品才有发展空间。
对于以房养老推行的障碍，有学者分析，主要有以下这些原因：法律和制度还未完善，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。养老观念需要更新，许多人还是养儿防老观念，要将自己居住多年的房产抵押给相关机构，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。养老机构不完善，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。金融机构积极性不高，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。70年产权特殊国情，我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。适用人群小，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。
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司法部下发通知规范公证执业并提出“五不准”，有了这些法律工具，还必须运用好这些法律工具
对于以房养老，尽管金融机构积极性不高，一些老人的养老观念也影响他们全身投入，但是有人嗅出了其中的发财机会，这就是披着以房养老合法外衣的种种理财产品。
这些骗子借以房养老为幌子，自称是理财专家，说只要老人给本金，就能拿到每月10%到15%的高息，到期后连本金一起返还。本金哪里来？只需要老人将房子抵押，诱骗老年人办理具有强制效力债权文书公证和对房产全权委托处理的公证，这样就可找借款人拿到借款，借款拿到后，再给这个所谓的理财专家，然后坐等每个月的高息返回。
没想到，骗局就这样设下了，等房子与钱到手后，骗子就原形毕露，先是停了之前给老人承诺的理财利息，然后，拿着被公正的委托书，背着老人低价卖掉房子，甚至有的老人仅仅获得了1000元钱，就被强制过户了690万元的房产。到最后，老人不仅房子没了，还要背上高达数百万的本金借款，晚年的幸福梦想也从此被击破。
在这些以房养老的骗局中，骗子之所有得手，骗子除了利用天花乱坠的以房养老美好前景外，更为重要是有以公信力为基础的公证书为其作掩护。比方说，老人只要一次办了房产全权委托处理的公证交给骗子，骗子就可以以此背着老人办理买卖借款等所有手续，结果是，老人房子被卖后还一无所知。
为防范以房养老的骗局再次发生，进一步完善法律法规，保护老年人合法权益迫在眉睫。北京市司法局提出即日起北京市公证机构办理赋予强制执行效力公证和涉及不动产委托公证必须将公证书送达双方当事人；公证机构为60岁以上老年人办理赋予强制执行效力公证或涉及处分不动产的委托公证时，老年人必须由成年子女陪同，办证过程必须进行录像，并附卷备查。
司法部近日下发通知规范公证执业并提出“五不准”，要求公证机构不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务，不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流，不得只重程序合规而轻实体内容审查。公证员对“合理怀疑”的公证申请，应当及时提请公证机构进行会商研究，进一步核实有关情况。
有了这些法律工具，还必须运用好这些法律工具。此外，民法必须从行为能力变革的角度因应老龄化社会的到来，寻找根本解决之道。真正需要予以支援的是老年人的认知能力、决定能力。老人们自己也要提高防范意识，运用好法律工具，天下没有免费的午餐，也不会有无缘无故的高回报理财产品，如果有，那可能就是早已设置好的骗局。
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