[摘要] 东莞限购升级后,深圳客投资热浪退潮,依赖深圳客支撑的东莞临深片区开始压力重重,出货难度加大,成交持续遇冷。与此同时,不限购不限贷的商务公寓产品市场活跃度逐渐增高,供需量价高位运行。东南临深片开发商开始灵活加大商务公寓推售力度,供应活跃刺激需求释放,深圳投资客认可度较高。
东莞限购升级后,深圳客投资热浪退潮,依赖深圳客支撑的东莞临深片区开始压力重重,出货难度加大,成交持续遇冷。与此同时,不限购不限贷的商务公寓产品市场活跃度逐渐增高,供需量价高位运行。东南临深片开发商开始灵活加大商务公寓推售力度,供应活跃刺激需求释放,深圳投资客认可度较高。
限购加码深圳客退潮
去年上半年,深圳客支撑了东莞楼市半边天,也不断推高了东莞房价,尤其是东南临深片,房价突破2万元。该片区也成了房企必争之地,碧桂园、万科、恒大、保利等品牌房企纷纷布局。在该片区楼市火热态势之下,北大资源不惜重金拿下樟木头一块地王,楼面价13298元/平方米,预计未来售价将超30000元/平方米。
去年国庆东莞限购限贷政策出台,大量深圳投资客退潮。到了今年4月份,东莞又加码限购政策,提出非莞户籍购房者购买首套房需提供2年内逐月连缴1年的社保或个税证明等要求,对东南临深片区影响深远,该片区去货难度或持续加大。
其后,东南临深片区改变推货策略,回归本土的刚需及首次改善需求,吸引本地客入市,同时加大商务公寓推货,吸引深圳客购买。
住宅出货难度增大
今年年初开始,楼市进入调控强化周期。受政策影响,投资需求大幅退潮,改善无力,市场观望情绪甚浓,东莞楼市成交量接连下滑,房价有所平抑。受政策调控影响,深圳客投资热浪退潮。其中东南临深片区由于长期以深圳客主导而受影响,成交降温较为明显。
一季度临深供应明显萎缩,供应量约16万平方米创近四年以来季度新低。临深片区受制于高房价及供应低迷,成交持续低位。一季度临深片区仅成交住宅13.32万平方米(合计1355套),无论按面积或套数均创下近四年以来新低。
据东莞中原研究部数据显示,4·10新政后开盘或加推的项目成交情况出现明显分化,市场成交回归本土,之前主打深圳客的项目开盘去化率普遍较低。
今年5月份,东南临深片区住宅楼市成交表现依旧冷清,成交量下跌,但价格在6大片区中涨幅达17%。上涨原因是塘厦、凤岗等2大区域20000元/平方米以上的高价项目签约放开,带动片区价格上涨。6月份,东南临深片区成交依然遇冷,首周成交面积为0.42万平方米,环比下降20%;均价为19262元/平方米,环比上涨4%。第二周成交面积为0.42万平方米,环比下降20%;均价为19425元/平方米,环比上涨1%。6月第三周成交面积为0.63万平方米,环比下降52%;均价为13288元/平方米,环比下降32%。
商务公寓入市逐渐增多
在此情形下,不限购不限贷的商务公寓产品市场活跃度逐渐增高,供需量价高位运行。东南临深片区开发商开始灵活加大商务公寓推售力度。
6月份,东南临深片区不少项目推出商务公寓。清溪碧桂园锦多宝6月2日开盘,首推237套,1栋27-42平方米商务公寓,成交均价为19000元/平方米,客户以清溪本地客、东莞周边镇街及深圳客为主,目前成交105套。此外,凤岗凤凰台在售商务公寓,6月首周成交11套,成交区间为36-76平方米,成交均价为16536元/平方米。另外,凤岗龙城雅郡商务公寓也在6月份入市;清溪鹿湖湾公馆近期连续开工,产品除洋房、车库外,还有2栋商务公寓,面积2.18万平方米。可见,近期商务公寓供应相对充足,预计后市竞争较为激烈。
【楼盘展示】1.保利生态城
项目地址:莞深高速田心出口宝山森林公园
占地面积:250112平方米
楼盘展示:保利生态城位于项目整体东北方位,占地25万平方米,建面30万平方米,容积率1.2。该板块引入全新绅士运动理念,以高端休闲运动、国际会议中心、品牌酒店群、企业休闲会所为特色。
2.卓越蔚蓝山
项目地址:塘厦梅观高速大坪出口处
占地面积:108100平方米
楼盘展示:卓越蔚蓝山位于梅观高速大坪出口,占地10.81万平方米,总建面21.95万平方米,容积率1.7,绿化率高达35%,由6栋高层及191套联排别墅组成。项目观澜湖高尔夫球会,西向3公里处是26.7平方公里的大屏嶂森林公园。
3.融创清溪壹号
项目地址:清溪鹿鸣路(凤凰花园对面)
占地面积:32571平方米
楼盘展示:项目位于清溪中心城区近郊版块,项目地处占地约3.3万平方米,总建筑面积约8.9万平方米,由高层住宅和商业公寓组成,楼栋呈点式排布,围合成内部大花园。
4.三正瑞士公馆
项目地址:凤岗雁田大运中心(三正瑞士半山西南500米)
占地面积:18614平方米
楼盘展示:三正瑞士公馆占地面积18614平方米,建筑面积63219平方米,容积率2.50,产品分为两种,约203-230平方米别墅产品,前庭后院,超高客厅,超大露台,超私密套房;约99-134平方米高层洋房,设计考究,方正实用,视野开阔。
5.碧桂园天誉
项目地址:清溪香山路(博深高速山水天地出入口)
占地面积:59521平方米
楼盘展示:项目规划(约95-140平方米)全新洋房、(约207-217平方米)中空花园美墅、打造集住宅、五重立体园林、大型商业街区为一体的生态、品质生活社区。项目采用点式布局,确保合理楼间距,舒适安全健康。
6.碧桂园锦多宝
项目地址:清溪鹿城西路地税局旁
占地面积:4043.57平方米
楼盘展示:位于清溪新行政中心,清溪镇鹿城西路地税局旁,距离博深高速山水天地出入口约6公里,紧邻R4线清溪南站。项目占地4043.57平方米,规划为约25—40平方米百变loft公寓,打造临深智能化精英社区。(文/图 邓窕玲)
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