◎原创撰稿丨盈科·信荣（）房地产律师团队 张茂荣律师
◎稿件转载自公众号：信荣律师团队
为加快深圳市棚户区改造工作依法有序推进，深圳市住建局近日组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》，其中降低棚改标准（缩短危旧小区30年为20年）、棚改取代城市更新、配建全部人才及保障性住房、强制征收处罚等措施引发坊间热议。那么到底什么是棚户区改造？与城市更新有何不同？都有哪些相关规定？......本团队特撰此文，以飨读者。
一、棚户区概念
棚户区目前并没有统一概念，一般指城市建成区范围内平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域，分为国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房和城市棚户区四类。
深圳市棚户区主要指位于深圳市范围内使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等危旧住宅、住宅区和城中村改造项目，主要为城市棚户区，包括自行搭建的临时住房、城中村、危旧房和城市旧住宅区。
二、棚户区改造政策索引（尚无专门的法规规章）
国家政策：
1.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）
2.《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）
3.《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）
4.《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)
5.《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔2014〕36号)
6.《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》（发改办财金〔2014〕1047号）
7.《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》(建办保函〔2014〕535号)
8.《住房城乡建设部办公厅关于做好2016年城镇棚户区和城市危房改造计划工作的通知》（建办保函〔2015〕217）号
9.《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)
10.《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》（财综〔2015〕57号）
广东省政策：
1.《广东省办公厅关于加强我省国有工矿棚户区改造工作的会议纪要》（省府会议纪要〔2014〕1号）
2.《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）
3.《广东省棚户区改造规划（2014-2017）》（粤建保〔2014〕120号）
4.《广东省人民政府办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知（代拟稿）》（粤建保商〔2014〕81号）
5.《广东省棚户区改造项目国家开发银行专项贷款管理办法》（粤建电发〔2014〕32号）
6.《广东省棚户区改造贷款贴息专项资金管理办法》（粤财综〔2015〕39号）
7.《广东省城市和国有工矿棚户区改造界定标准》（粤建保〔2015〕103号）
深圳市政策
1.《深圳市棚户区改造项目界定标准》（深建规〔2016〕9号）
2.《深圳市政府购买棚户区改造服务管理办法》（深建规〔2016〕7号）
3.《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（2013深府令第248号）
4.《关于加快推进棚户区改造工作的若干磋商》（征求意见稿）
三、城市更新概念
指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具备规定情形的区域，根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
本文所称城市更新，特指拆除重建类城市更新。
四、城市更新法规索引（深圳）
1.《深圳市城市更新办法》（2016深府令第290号）
2.《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）
3.《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（深规土告201016号）
4.《深圳市城市更新单元规划审批操作规则》（深规土〔2013〕786号）
5.《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）
6.《深圳市城市更新清退用地处置规定》（深规土〔2015〕671号）
7.《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（2016市府令第288号）、
8.《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的实施意见》（深府办〔2016〕32号）
9.《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》(深规土〔2016〕11号)
10.《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》（深规土规〔2016〕2号）
11.深圳市各区城市更新实施办法，如：
《福田区城市更新实施办法(试行)》（福府规〔2016〕1号）
《罗湖区城市更新实施办法（试行）》（修改）（罗府规〔2017〕2号）
《盐田区城市更新实施办法（试行）》(深盐府办规〔2017〕1号)
《大鹏新区城市更新实施办法(试行)》（深鹏管规〔2017〕7号）
五、棚户区改造和城市更新的区别
1.（核心区别）涉及公共安全不同：棚户区改造项目一般是存在严重安全隐患的危旧住宅、住宅区和城中村改造项目，涉及公共安全、公共利益，而城市更新未必涉及公共安全，这也是棚户区改造可以启动强制征收而城市更新不能的原因所在；
2.强制执行力不同：棚户区改造因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序强制执行，而城市更新则完全遵循自愿原则，必须百分百业主同意方可拆除动工；
3.运作模式不同：棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，而城市更新遵循“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则。深圳罗湖“二线插花地”走的是棚户区改造模式，深圳南山大冲村改造项目走的是城市更新模式；
4.改造对象不同：棚户区改造对象为存在“安全隐患”的“危、旧”建成区域，城市更新对象为符合《深圳市城市更新办法》规定的情况，两者适用范围交叉部分改造模式由政府确定；
5.配建要求不同：有条件的棚户区改造项目除满足拆迁安置需要外，其余住房均配建为人才住房和保障性住房，而城市更新则按规定比例配建，无全部配建要求；
6.补偿标准不同：棚户区改造搬迁补偿标准由政府制定并公示，不具有可协商性，而城市更新补偿标准可以协商确定。
六、相关问答（来源于深圳规土委网站）
1、“棚户区”跟一般所说的“旧改”“城市更新”的区别，以及适用的法律条款分别是什么？
一般所说的“旧改”和“城市更新”项目依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》及其一系列配套政策文件有关标准界定；“棚户区”改造的主要对象为存在“安全隐患”的“危、旧”建成区域。
2、符合“棚户区”定义的住宅小区，是否依然适用于深圳城市更新的各项条例、实施细则的约束下？
两者适用范围有部分交叉，具体由政府决定适用哪种模式，并根据改造模式确定适用棚户区改造政策还是城市更新条例。
3、同时满足“棚户区”及“城市更新”两种定义的住宅小区，如何判别适用的改造类型？
我市住宅小区改造主要以政府主导为主，“棚户区”改造和旧居住区的“城市更新”均由各区政府负责确定改造类型及改造实施单位。
4、早期已申报立项的城市更新住宅小区，可否另行申报“棚户区改造”？
早期已申报立项的城市更新住宅小区，可继续按照现行城市更新政策推进，如确需纳入“棚户区改造”，除应满足棚户区改造有关要求及规定外，应先退出我市城市更新单元规划制定计划。
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张茂荣律师团队2017-08-14 15:49:22
