本文为Kenny踩盘笔记第二篇
上一篇讲了ONE39，这个2015年开盘的不限购不限贷的公寓，因为是酒店式公寓，所以涨幅跑输大势。
很多人说这只是个特例，毕竟，深圳酒店式的公寓也没几个。
国内地产大咖们都喜欢说：商务公寓，一定要在市中心核心地段才有价值。
然而事实真的如此吗？Kenny今天为你们讲解第2个楼盘——中航凯特公寓，然而它过去2年的房价涨幅居然跑输龙岗中心城的公寓——华业玫瑰郡。
01
商务公寓小面积溢价更快
距离ONE39不到200米的地方，还有另外2个商务公寓，一个是红桂皇冠，一个是中航凯特。
一个人民南，就有3个不限购的公寓集中在这里。可以反应出，商务公寓一定要在核心地段还是有一定道理的。
2015年3月份，我就来看过中航凯特的房子。当时有一家投资公司出货，给家家顺代理，当时中航凯特楼下有大量的家家顺中介举牌打街霸。
因为是批量出货，所以看房非常方便，跟买新房似的。
看了25、27、32、35的户型，都是单间，麻雀虽小，五脏俱全，洗手间厨房都有，满足你生活的所有需求。
当时还看了复式，中航凯特的复式也是比较奇特的，因为一般的复式都是往上走的，但它家的复式是往地下走的，好像地下室。
当时所有单间都看了个遍，其实没有太大的区别。大的无非是宽敞一点，并没有独特的地方。
反而我觉得性价比的话，还是25的比较实惠，总价55万一套，单价22000一平米，月租金高达2600。
就以同样的单价算（我记得当初这间投资公司的货，单价都是一样的），35平米的要比25平米的，总价贵22万多。
同样是买个单房，贵多22万肯定不划算。除非是一房一厅，因为真正懂得投资公寓的人都知道，在功能性一样的情况下，越小面积的，将来溢价越高。
而且因为总价低，流动性更好。
02
租金高的房子低
我没有买入这个物业，现在回过头来看，幸好没买。
没买的原因有几个方面。
一是因为项目坐落在非常成熟的罗湖。虽然它离万象城商圈，东门商圈，甚至离福田，都是非常近的。
租金高企，成熟商圈范围内的公寓，都有这个特点。但高租金意味着区域发展已经高度成熟，多年的投资经验告诉我，成熟区域的房子房价增幅慢。
其次这是一个50年产权的公寓。2006年批的地，当时还剩下40年产权。以房子的外立面，还有里面的装修来看，明显有些旧了。
最后一个原因是这栋楼租客太多，买的人基本都是投资客，买来的，自己不住这里。
因为都是租客，所以居家氛围不够。而我投资多年的经验告诉我，如果一个楼盘不适合居家，那么它将来的涨幅会非常有限，所以最后我就没买。
我买入了另外一个物业，龙岗中心城——华业玫瑰郡，26平米单房，总价45万，单价17000，当时1500。
跟罗湖比，龙岗的房租肯定低很多。但房租从来都不是衡量一个物业能否涨幅的标准，甚至还得反过来看。
越高的，物业将来的涨幅回报反而更小。
03
窗外不断发展，房价势必暴涨
我当时为什么不选罗湖中航凯特，而选龙岗中心城——华业玫瑰郡，道理如下：
一、华业玫瑰郡的公寓，是70年产权，民用水电，在花园小区里面，非常适合住家，整栋一户办公的都没有。
二、便宜就是硬道理。中航凯特单价22000，华业玫瑰郡单价17000，你说22000翻到44000容易，还是17000翻到34000容易？
三、中航凯特周边已经高度成熟，可以预见，3到5年，这地段都不会有太多改变。如果你家窗外没人投钱，你指望房价大涨是不现实的。
四、而当年华业玫瑰郡周边有什么变化呢？门口规划有地铁16号线，左边有2个新楼盘发售，同创九著，全盛紫悦龙庭，当时售价23000一平米，为回龙埔最贵楼盘。
右边跟后面的回龙埔城中村，都要全部拆除。可以看到，这是一个周边都在强势发展的地方，5年后来看，可能有翻天覆地的变化。
五、质变，意味着价涨。有人不断地往你家窗外投钱，你还担心房价能不涨吗？
于是我购入龙岗中心城华业玫瑰郡的公寓，但是一起投资的小伙伴没人看好。说龙岗这么偏，租金这么低，肯定买罗湖啦！
公寓要在市中心才有价值。
我不反驳，我说过2年来对比就知道了。
04
龙中公寓涨幅完败罗湖
2年后，我们重新对比了一下。
中航凯特，在卖的公寓，35000左右能买到。比2015年4月22000的均价，每平米仅仅了13000，净利润百分之59！
周边地段没有明显变化，仅仅看到，有个新建筑在建。
所以我前面强调过，为什么当初不投资这个公寓呢？是因为该地段已经完全成熟化。
成熟，意味着上涨空间小。
然后我们来看看华业玫瑰郡的成交价。
以下数据来源于Q房网。
我们从Q房的数据看到，今年4月，华业玫瑰郡的成交单价已经高达35894，从成交价来看，它是完败中航凯特的！
我们再看一下当初的买入价，才17000一平米！比中航凯特还便宜5000一平米！
每平米涨了18894，净利润百分之111！远远超越中航凯特的涨幅！
然后再看一下5月份的数据，27平米成交价104万，单价38548一平米！
为什么涨幅还高过中航凯特，因为华业玫瑰郡周边在不断的变化，有人不断在你家窗外投钱，你家房子肯定暴涨！
我们来看看华业玫瑰郡周边的变化。
我当初买华业玫瑰郡时周边是这个样子的。
现在这周边是这个样子的。紫悦龙庭大部分的单位还在装修，目前商业还没进驻，据说有家大型电影院。
紫悦龙庭目前2手房，均价43000左右，复式，价格逼近63000。这可是刚需圣地——龙岗中心城哈！
旁边的回龙埔村开始开拆，以后龙平西路会成为清一色豪宅区。
目前，地铁4期工程已经通过发改委审批。华业玫瑰郡坐拥地铁16号线，龙岗汽车总站站点，届时地铁一开建，预见房价还会有一波涨幅。
Kenny点评：买房投资，千万别选成熟区域。成熟区域意味着房子已经没有成长性，这样的房子涨幅慢。
深圳是个多中心格局，未来，深圳有许多的新兴区域会崛起。投资，请重点关注这些新兴区域，不要一味地盯着福田南山罗湖。
买个周边现在什么都没有，但将来什么都会有的房子，就等于购入一个原始股。
然后你看着它一步步变化，那种成就感就像看着你自己的孩子长大。而你的钱包，也会在房子的成长过程中迅速鼓起来。
本文作者，深圳壹地产团队：Kenny。
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我曾经的理想是当个作家
现在的职业是地产媒体人。
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但一定能打救你钱包。
深圳壹地产2017-08-10 20:07:20
