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宋丁:粤港澳大湾区未来看深圳,要特别关注大空港!

开发商     2017-08-07 11:24

[摘要] 8月5日,“2017粤港澳大湾区高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会”在润科华府营销中心圆满举行。

8月5日,“2017粤港澳大湾区高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会”在润科华府营销中心圆满举行。

活动特邀中国城市经济专家委员会副主任宋丁、深圳房地产信息网地产事业部总经理周总、深圳地产琅琊·榜十大专家图腾镜、资深房地产评论人凤凰树4位业内名家大咖齐聚,深入解读粤港澳大湾区及大空港价值,对当下的深圳楼市热点问题进行探讨。

此次论坛由润科地产和都市频道第一地产联合举办,上百人到场参加,现场热闹非凡。

8月5日,“2017粤港澳大湾区高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会”在润科华府营销中心圆满举行。

8月5日,“2017粤港澳大湾区高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会”在润科华府营销中心圆满举行。

以下是此次论坛的主要内容:

观点速递

宋丁:

8月5日,“2017粤港澳大湾区高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会”在润科华府营销中心圆满举行。

1、我们不得不承认,在整个粤港澳大湾区里面给予陆海空三种交通整合的全国枢纽的机场就只有深圳机场,没有办法讲白云机场,因为白云机场没有海洋,没有湾区。

在整个大湾区里面,任何一个机场,包括白云机场、赤腊角机场,没有办法和深圳相比,这是区位决定的。

2、深圳的大空港是在城市的核心地带,这个地位是没法替代的,加上它的陆海空的优点,两条高速公路、四五条轨道线,还有陆域很多便捷的交通,尤其大家关注的深中通道,这条通道建成之后,可以说南北的道路都向我们这里来了。

我想完全有理由保持对于大湾区的信心,特别是保持对于深圳的信心,而在深圳这里,我们尤其要关注大湾区里面的大空港。

3、我觉得大空港、两中心一馆周边的配套全部都形成,包括生活服务,包括各位谈到的周边的配套,它自然而然就跟上了,这个速度我认为是非常快的,一旦这个形成以后,对于提振大空港、大湾区的意义都是非常重大的,所以我是非常看好两中心一馆的建设的。

爱国湘军:

8月5日,“2017粤港澳大湾区高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会”在润科华府营销中心圆满举行。

1、我一直觉得,做房地产也好,做自住也好,其它城市都不要选择,有深圳的购房指标的,一定要买深圳的房子,甚至于周边的房子我都不太建议购买,一定要买所有发展区域的核心区的房子,这种房子无论是今后的升值空间,还是在大的调控政策之下的保值空间,都会比周边的城市稳妥很多。

2、这些年前海概念炒的很多,但是真正赚到钱的不是前海,而是前海周边的辐射区。这种情况下,前海实际上是墙内开花墙外香,暂时来看前海是一个未来的概念,真正的价值是在周边,而且周边的城区见效的速度明确比前海中心区要快很多。

3、现在论财力,深圳已经不是30年前的深圳了,论人力,深圳也不是30年前的深圳,论目前的地区资历,虽然说我们目前还不敢放言说我们一定会超过香港,但是大家卯足劲干的干劲,我觉得这里以后可以成为宇宙中心。

图腾镜:

8月5日,“2017粤港澳大湾区高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会”在润科华府营销中心圆满举行。

1、深圳的土地主要在前海和大空港,而大空港又大前海6倍,所以未来大空港+前海一定是粤港澳大湾区第一经济引擎区。

2、前海是CBD,大空港就是CLD,也就是前海是商务中心,这里是中央生活区。前海和大空港是连成一片的,它未来给深圳人民展示越来越高端的形象,越来越高端的住宅、越来越高端的商务,都将在这个区域诞生。

我们看到目前香港的房价,就是未来前海和大空港的标杆,20万到80万一平方,这就是未来前海和大空港的目标。

3、航空城+自贸区这样一个概念,在这个区域放大,确实未来前海和大空港的发展,它的前途是不可估量的。

凤凰树:

8月5日,“2017粤港澳大湾区高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会”在润科华府营销中心圆满举行。

1、粤港澳大湾区的重心在西面,不是说东面不发展,但是重点一定是在西面,因为西面这个区域跟粤港澳大湾区其它城市连接更方便。

2、为了强化区域的经济,会展经济先行一步,作为深圳航空新城的一个龙头,它可以发展很好的作用。

3、在真正的市场上,你会发现深圳的房价哪里涨得快。第一,开放楼盘多的地方,开发商集聚的,今天你开盘,明天他开盘,互相攀比的,这种区域的房价涨得快。第二是跟着规划走,地铁沿线的肯定比没有地铁的更高。

精彩问答

8月5日,“2017粤港澳大湾区高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会”在润科华府营销中心圆满举行。

1

提问1:最近很多媒体都纷纷报道深圳的房价十连跌,各位名家是怎么看待这个情况的?

周学军:确实数据都是从我这里出来的,十连跌确实是真实的情况,但是大家有没有发现这个十连跌,0.03%、0.014%这样的跌幅,真的可以忽略不计。

从整体的数据来看,我们貌似跟去年的同期相比还是涨了,但是如果环比的话,它一定是跌的,目前来看整个市场的产品结构也是非常微妙,高端豪宅被政府压价压得很严。

这种情况下,单从数据来看,房价有轻微的变化,但是从整个市场的成交量来看,有一些高端的豪宅,当时预期价格高的,但是开盘开得低的,卖得还是比较好。当然,我们从整体目前的大趋势来看,对未来的房地产会有一些新的变化。

无论是市场怎么变化,粤港澳大湾区的概念也好,深圳的城市发展也好,其它城市的房价如果说有变化,深圳的房地产投入一定是在全国城市里面最稳健的。

我之前也曾经讲过,假如说中国房地产要崩盘,我在10年前就听很多人说中国房地产要崩盘,但是中国的房地产跟其它国家不一样,我们跟日本完全是两个概念,我们的调控机制、手段远比他们要丰富得多,即使有什么风险,深圳的风险也是最小的。

2

提问2:我想请教图总,我最近也在看房,以我现在手上的钱,如果在福田发展比较成熟的地段只能买一个小户型,会住得比较挤,如果在宝安、龙岗这样的地方,就可以买大一点的房子,从长远的角度来看,怎么选择更合适?

图腾镜:如果要买来住,根据自己的实力选择最合适的房子就可以了,因为你买来住,即使它升值再高,它也只是你住的,除非你回老家了,把房子卖掉,它升值了你可以赚很多钱。

在大空港这个区域,我觉得适合新一代的城市新贵,或者闯深圳几年的年轻人置业。大空港这个范围目前确实还有性价比比较高的房子,就像周总刚才说的,尽管深圳的房价是10连跌,但是跌幅非常低,这只是行政干预形成的结果,并不是市场真正的下跌了。

政府在调控的时候,其实是对老百姓好的,政府实际上是在送钱给你赚,把预售价调下来了,希望你能买到更好的房子。

在目前这个阶段,作为购房者选择的区域,我觉得大空港这边是一个不错的选择。

3

提问3:现在深圳是一个多中心的城市,这个没有疑问,但是感觉到各个区之间的竞争有一点抓不住重点,比方说现在罗湖在打造蔡屋围笋岗片区的金融中心,香蜜湖片区又要打造一个金融街,福田CBD有标志性的平安金融中心,前海也在打造一个跨境的金融中心,而且前海有一个税收上的优惠,它很有吸引力。这样大家都往西部跑,罗湖、福田岂不就落寞了吗?因为它没有什么优惠的政策。

宋丁:其实你说的这个问题我也一直在问政府,我说你们干吗要建这么多金融中心?深圳有这么大的空间吗?深圳这个地方发展30多年了,我们现在的发展需要跟外界对标,我们看一个曼哈顿有5000多座高层建筑。现在深圳虽然看起来金融中心很多,但是和曼哈顿相比,我们还差一大截,我们和人家对标之后就发现自己的差距还是很大的。

另外,深圳的面积非常小,发展空间有限,没有办法卖地了,只有靠土地的单产,靠总部经济、楼宇经济,这个楼里面产出最高的产业就是金融产业。

所以我觉得现在有点粗放式的推金融,也是这个阶段的特殊表现,可能20年后我们回过头来看可能会呵呵一笑,但是现在谁都逃不出这个魔咒,一定要做这个事,哪个区如果丢了这个事,以后肯定干不成,我要当区长我也会这么做。

但是我觉得一个城市要发展金融,的确需要片区概念,要有差异化。比如说前海的金融是国家性的,是国家指定让前海和香港合作,以金融业为代表,它的任务是使中国金融合理的国际化,既不能全部放开,随便让外国的金融把我们冲掉,同时也不是老是关着。

怎么做这个实验?前海就做这个实验,福田中心区就别做这个实验了,蔡屋围也别做这个实验。

所以我觉得不同片区的金融的重心不一样,福田中心区将来的金融可能更偏向于城市的一个金融中心,整个罗湖,因为它是国际消费中心,由投资转向消费拉动是一个庞大的金融产业链,罗湖的金融就侧重于消费金融,这样就可以了。做消费金融,前海玩不过蔡屋围,玩城市金融,前海也玩不过福田中心区。但是玩人民币国际化,福田和罗湖都玩不过前海。

所以我觉得也不妨碍,尤其是在竞争中大家都玩一玩,看看到底怎么做,不要政府事先规划好谁能做谁不能做,因为深圳就是一个市场经济的地方,让市场发挥更大的作用。

经过十年二十年的竞争以后,回过头来再看,原来这样的发展是最好的,但是我们现在没有办法描述一二十年之后深圳的金融布局是什么样的,这是需要靠市场来发展的。

4

提问4:我想提问凤凰树老师,我个人也比较看好深圳西部的发展,尤其是大空港这一片,想请凤凰树老师谈一谈大空港这一块未来几年房价发展的趋势,尤其是整个深圳西部这一块,大空港房价的预测。

凤凰树:房价在短期内被政府控制住了,刚才周总也解释了十连跌,如果时间尺度放大一点,你会发现它几乎就是一个平线,甚至可以用一个数据公式表述出来,一个微微下跌的线就是人为控制的,不是实际的。

实际上最现实的应该看二手房,新房被政府控制住了,这条线是事先就设定了,如果有高价成交的就往后备案,如果太高了,把安居房的房价拿过来拉一拉,这个线人为就做出来了。从历史来看,这条线可能会成为一个笑谈,这是人为造成的。

在真正的市场上,你会发现深圳的房价哪里涨得快。第一,开放楼盘多的地方,开发商集聚的,今天你开盘,明天他开盘,互相攀比的,这种区域的房价涨得快。第二是跟着规划走,地铁沿线的肯定比没有地铁的更高。

我之前算过一笔帐,深圳正在成为世界级城市,一个世界级城市至少要有10条以上的地铁线,只有上了10条线,你才是世界级城市。地铁线是一个综合效应,第一是投资拉动,它容易花钱,每公里多少亿都花出去了,它可以带动价值。第二是可以带动营生,地铁到哪里,那里就发展起来了,地铁到哪里,哪里的房价也起来了,它的配套也起来了。

深圳今后就两种房,一个是地铁物业,一个是非地铁物业,地铁规划一出来,周边的房价都会上涨。比如说地铁12号线今年年底要动工,这附近有一个站,将来这里就会升值。

从长远来讲,房价肯定涨,现在是阶段性的,国家为了防范金融危机,防范经济风险,所以不得已而为之。但是对深圳这个城市来讲,而且从全世界房地产的趋势来讲,房价都是在涨,只不过涨得快还是慢,前两年确实涨得太快了,超出了深圳的经济发展速度,超过了大家的钱包增长的速度,所以国家进行控制是合理的。

航空新城 27万平生态都荟

润科华府

8月5日,“2017粤港澳大湾区高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会”在润科华府营销中心圆满举行。

效果图

润科华府项目位于粤港澳大湾区的交通枢纽,同时也处于大前海与航空新城双热点区域的辐射范围内。傲踞“航空新城”核心位置,坐享宝安全面升级红利!

>>>>四维立体交通,繁华与静谧自由切换

交通上,片区享有四维立体交通。宝安国际机场、福永码头以及发达的公路交通将会大大增加片区交通的便利性;项目无缝接驳深中通道,目前和项目相邻的鹤洲村已与政府签署了深中通道相关的拆迁协议,未来本片区即是深中一体化进程的核心枢纽。

项目近享规划中地铁12号线的洲石路站,极大的增强了交通便捷度,也会使片区价值得到极速提升。

>>>>天然生态,一站式教育资源呵护成长

除了便利的交通,项目还享有三山一水的稀缺生态资源,白草岗山、平峦山、凤凰山以及铁岗水库会让润科华府的业主享受到天然生态的健康生活。

周边配套成熟,名校林立,项目学区学校黄田小学和海湾中学同为省一级学校,航城学校初中部也同为项目的学区学校,丰富的教育资源能够让您的孩子享受到优质的教育。

8月5日,“2017粤港澳大湾区高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会”在润科华府营销中心圆满举行。

效果图

>>>>76-143㎡两至四房舒居产品即将入市

即将入市的北区单位为76-143㎡的二到四房舒居产品,可远观山景、近享内部园林景观。以双庭十院理念打造的园林能够使各位业主的生活更加悠闲、惬意,2.7万㎡的商业和5000㎡18班幼儿园,能够让所有的业主享受到便捷、舒适的生活。

随着政策及周边规划的不断落地,片区价值会极速提升,整个深圳的目光将聚焦于此。

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