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直播:润科华府“2017粤港澳大湾区”高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会

房天下     2017-08-05 14:00

[摘要] 2017年8月5日,润科华府“2017粤港澳大湾区”高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会在润科华府营销中心隆重举行,宋丁、杨大谷、爱国湘军、徐治政四位名家亲临现场,深圳多家主流媒体、诚意客户及业主们齐聚一堂,四位名家论道粤港澳大湾区背景下的深圳楼市蕴藏的机遇,现场为大家答疑解惑。

今年的热点无疑是粤港澳大湾区了,特别在粤港澳大湾区国家战略协议签署后,大湾区的发展可谓走上了“快车道”,同时,2017年全国楼市掀起调控热潮,深圳未来楼市会怎么走?2017年8月5日,润科华府“2017粤港澳大湾区”高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会在润科华府营销中心隆重举行,宋丁、杨大谷、爱国湘军、徐治政四位名家亲临现场,深圳多家主流媒体、诚意客户及业主们齐聚一堂,四位名家论道粤港澳大湾区背景下的深圳楼市蕴藏的机遇,现场为大家答疑解惑。

活动主题:润科华府“2017粤港澳大湾区”高峰论坛暨润科华府样板房品鉴会

活动时间:2017年8月5日14:30

活动地点:润科华府营销中心

润科华府位于深圳市宝安区西乡街道鹤州村,邻近平峦山公园、铁仔山公园、聚豪高尔夫球场,怡人的生态环境,可享“城市绿肺”;周边多所小学和幼儿园,浓厚的学习氛围,近距离享受就读便利;另有多商场,繁华生活便捷可得;项目交通便利,多条公交线路经过,可快速直达市中心,方便居民出行;“航空新城,27万平生态都荟”,约76m²—143m²山水美居样板已开,诚邀莅临鉴赏!

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活动流程:

14:30—14:10 主持人致开场词并进行项目介绍

14:40—15:20 宋丁演讲

15:20—15:50 沙龙环节

15:50—16:00 互动提问

16:00—16:10 活动结束,嘉宾合影留念

房天下现场直播:

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小Fang到达营销中心门口,尽管盛夏天气十分炎热,仍然挡不住小Fang的为广大网友直播本次润科华府“2017粤港澳大湾区”高峰论坛的热情,听说今天来了很多行业内大咖,小Fang已经迫不及待啦~

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活动指示牌

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客户进行签到

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本次活动主办方润科华府为广大客户精心准备了精美甜品糕点和各种饮料酒水,足见对客户的重视和细心与周到。

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活动进行的同时,营销中心也正在举行周末亲子活动,图为小朋友正在玩具区玩乐。

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图为影音室正在播放润科华府项目宣传片。

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观众正在陆续入座

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 现场高朋满座,活动马上开始

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主持人出场,活动即将开始

主持人:女士们先生们,大家下午好。欢迎大家亲临“2017粤港澳大湾区高峰论坛”的活动现场。我是本次活动主持——深圳电视台都市频道第一地产栏目主持人张峻铭。


首先请允许我介绍出席今天活动的专家和领导,他们是:   

中国城市经济专家委员会副主任宋丁; 

  深圳房地产信息网地产事业部总经理爱国湘军; 

深圳地产琅(lang)琊(ya)榜十大专家图腾镜;   

资深房地产评论人凤凰树;

  润科地产副总经理张艳;  

润科地产副总经理林秋利;   

润科地产副总经理吴明伟;  

 润科地产工程总监盛方明;   

 润科资产管理部经理姚昌鑫;  

深圳世联行新房交易事业二部总经理黄凯;  

深圳世联行新房交易事业二部销售总监陆辉;    

都市频道第一地产制片人潘川玉,欢迎他们的到来。   

 很多朋友今天是第一次来到我们润科华府,对我们这个项目充满了好奇,为了让大家更好的了解润科华府,下面为大家分享下我们项目。  

 润科华府项目位于粤港澳大湾区的交通枢纽,同时也处于大前海与航空新城双热点区域的辐射范围内;如今,前海已然成为深圳后30年经济发展的又一爆发点;“粤港澳大湾区”概念落地,前海也即将扩容至大空港;这个新的经济黄金走廊,必将汇聚大量的人才和资本,激发房地产业高速发展,最终成为深圳新的价值高地。   

 区域内,国内第三大航空港T3航站楼投入使用;同时,国际会展中心11宗配套商业用地和国际会展中心的建设运营权以310亿被招商华侨城联合体获得的,大大加速了宝安乃至整个深圳的经济腾飞;加之区域内产业改造升级,区域价值会得到极速提升;T3和会展中心所规划的高端国际性商圈会给本区域带来巨大的商业聚集效应。最重要的是,润科华府的业主仅需10分钟车程,便可享受到T3和会展中心的顶级商业配套。 

在交通方面,区域享有四维立体交通。宝安国际机场、福永码头以及发达的公路交通将会大大增加区域交通的便利性;以及与本项目无缝接驳的深中通道将会成为粤港澳大湾区的交地,目前和项目相邻的鹤洲村已与政府签署了深中通道相关的拆迁协议,未来本片即是深中一体化进程的核心枢纽;将会在今年底动工的地铁12号线,其中洲石路站距离项目约800米,极大的增强了项目的交通便捷性,也会使区域价值得到极速提升。除了便利的交通,我们还享有三山一水的稀缺生态资源,白草岗山、平峦山、凤凰山以及铁岗水库会让润科华府的业主享受到天然生态的健康生活。

  即将入市的北区单位为76-143㎡的二到四房舒居产品,可远观山景、近享内部园林景观。以双庭十院理念打造的园林能够使各位业主的生活更加悠闲、惬意,2.7万㎡的商业和5000㎡18班幼儿园,能够让所有的业主享受到便捷、舒适的生活。周边配套成熟,名校林立,项目学区学校黄田小学和海湾中学同为省一级学校,航城学校初中部也同为项目的学区学校,丰富的教育资源能够让您的孩子享受到优质的教育。 

 随着政策及周边规划的不断落地,区域价值会极速提升,整个深圳的目光都聚焦于此,无论是考量区域发展还是自身质素,都将证明润科华府是一个值得居家置业和投资的项目。北区产品的具体情况,各位朋友可以在论坛结束之后咨询我们的置业顾问。  

“粤港澳大湾区”概念自从提出以后,就一直是大家热议的焦点。在粤港澳大湾区国家战略协议签署后,大湾区的发展可谓走上了“快车道”。   

 同时,2017年全国楼市掀起调控热潮,深圳未来楼市会怎么走?粤港澳大湾区背景下的深圳楼市蕴藏着怎样的机遇?想要买房和投资的朋友们究竟何时可以出手?   

 今天我们有幸请到中国城市经济专家委员会副主任,宋丁先生给大家做分享,现在,有请嘉宾上场。   

宋丁:刚才主持人谈到了,这里是大空港。大空港是飞机起落的地方,把我们送到遥远的地方,再把我们送回来的地方。这个大空港让我联想到整个地球,人类五千年的文明史,我们在干一件事情?从空间来看,我们解决的就是让这个地球越变越小的问题。我们所有的工作,所有的努力,就是让世界越变越小。有人说,你是胡说八道,地球还是那么大,没变小。这你就不懂了,时间和空间是可以转换的,如果把时间的压缩转换到空间上,价值就出来了。比如说今年1月份我去尼泊尔考察,我们从成都飞到加德满都,我要去看佛祖释迦牟尼的诞生地,虽然我不信佛,但是对这样一个伟大的历史人物我还是非常景仰的,从成都到加德满都的时间是多少呢?比我们在这里坐飞机到北京还要近,到北京都要飞三个小时,到加德满都就是2个多小时,非常方便,我打开一本杂志还没看完,飞机就落地了。尼泊尔是什么地方呢?就是1600年前我们非常有名的那个和尚唐玄奘在贞观三年出发,经过多少年的磨难才回来,他走这一趟就是背几本佛教书回来,他花了16年多时间,唐贞观3年出发,唐贞观19年回到长安,他做的事跟我一样,就是拜一下佛,带几本佛书回来,当然我没有带书,因为我不需要,他是去取经的,他带了600多卷,要装几车,我不需要,我直接在手机上一个文件包就够了。所以现代的科学就这么伟大,我可以两个多小时就完成了唐玄奘走了将近17年的路,这个时间压缩下来,是不是使我们觉得世界很小很小,我有生之年可以去多少地方?所以说时间转换成空间,我们突然发现,原来地球很小,就是个地球村。   

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中国城市经济专家委员会副主任宋丁先生做主题分享

这就要说到另外一个问题,我们讲地球这么小是干什么呢?全球70亿人口,我们就是要相互包容、相互交融,我们是一个村的村民,不要学印度总理莫迪,总是想着打仗,我们要和和睦睦的,你造房子,他造车子,你造生活用品,我造衣服,大家进行社会分工交换。这种交换的结果就是全球化。所以我们这么多年来把地球变小,做世界的贸易,互相交易,就是为了使大家共享人类创造的成果。   

在这个过程中间,人类五千年文明,我们怎么概括这个全球化呢?我用三个词来概括。  

 首先是2000年的陆域经济。四大文明都发生在河流地带,两河文明、巴比伦文明、印度文明、中华文明,四大文明都是延着陆域的河流。到五六百年以前的大航海时代,麦哲伦、哥伦布、郑和才闯到海里去,当时郑和七下西洋的船是当时世界上最大的船队,两三百艘船一直走到东非海岸,现在东非很多人闹着要到中国来,他们说是中国的后裔,要回来中国。在这个过程中,我们看到两千年的陆域经济,再加上大航海时代引来的500年的湾区经济。再加上空域交通,再加上100年的空港经济。为什么是100年?飞机有100多年的历史,发展到现在才形成大的空港经济。2000年的陆域经济加上500年的湾区经济,加上100年的空港经济,构成了人类发展快速进展的一个格局。在这个过程中,我们看到陆海空三种交通,如果这三种都放在一起的话,这个经济就是最了不得的经济。   

 如果是这样来看,我们就发现权世界有很多地方,现在有很多的大飞机场,但是很多飞机场没靠海。有些飞机场既靠海,另外它也和陆域上的交通完全接驳。比如说美国最大的飞机场,纽约的肯尼迪国际机场,它是美国最大的机场,也是世界上最大的机场之一,它有20平方公里的航空总部基地,它承载了美国国际客流30%以上,也承担了美国全国货流量的50%以上。它有9个候机楼,深圳的机场现在叫T3航站楼,下一步会有一个T4,其实A、B候机楼已经没用了,所以也只有两个候机楼。肯尼迪机场有9个候机楼,有4条跑道,我们和他们相差还很大。纽约肯尼迪机场在纽约的牙买加湾边上,所以它占据了湾区经济、空港经济和接驳的陆域经济,全部占在一起,所以这是最牛的。

 再回到亚洲,我们看东京湾区的机场,东京湾区有两大机场,第一个是在东京的成田机场,最大的机场是在湾区的羽田机场,它去年的客流吞吐量将近8000万,在世界上排名第五,是日本最大的机场。这么大的机场就在东京湾的海边,东京羽田机场的位置和深圳机场的位置非常相似,我们在粤港澳大湾区的中央地带,羽田机场在东京湾的中央地带,它是一个空港加一个湾区,再加上广阔的陆域交通,全球像这样的机场不多。

 折射回来看粤港澳大湾区,有多少这样的机场,符合这个陆海空条件的呢?珠海、澳门机场有这样的条件,但是他们不能被我们评价,因为他们的客流量很小,珠海和澳门机场的客流量每年才600万。在粤港澳大湾区里面还有两个机场是属于陆海空的,一个是香港的赤腊角机场,它在目前整个粤港澳大湾区里面的机场规模是最大的,去年它的旅客吞吐量是接近7000万人次,另外一个就是深圳机场。我为什么没有讲白云机场呢?因为白云机场没有陆海空结合。虽然我们看到最近广东的一个综合交通规划,对整个白云机场相当的呵护,为它设计到2020年它的吞吐能力达到8000万,给深圳机场规定的吞吐能力是4500万。但是我们不得不承认,在整个粤港澳大湾区里面给予陆海空三种交通整合的全国枢纽的机场就只有深圳机场,没有办法讲白云机场,因为白云机场没有海洋,没有湾区。所以当我们国家提出了建立粤港澳大湾区的时候,当我们在大湾区的中间,我们一定要找一个机场代表这个湾区在全球,作为一个综合交通枢纽的时候,我们现在只能找深圳的机场。

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当然目前深圳机场在广东的角色,它不是从粤港澳大湾区的角度考虑,因为粤港澳大湾区还有香港和澳门,它只是从整个广东来安排的,广东的安排通常是以广州为中心的。我们知道在这次规划中间,广州作为广东的一个中心城市,未来它的安排是8000万的吞吐量,另外在佛山高明距离广州机场50公里的地方要设立一个珠三角新干线机场,这个机场等于是广州的第二机场。这个机场的布局非常合理,都离大城市非常近,它的吞吐量未来规划3000,加上白云机场的8000万,一共就是1.1亿的吞吐量。按照珠三角交通规划,到2020年我们的客流总量是2.33亿人次。广州的一机场、二机场加在一起就干掉了珠三角一半的客流量,这是规划。我讲规划,我不讲事实。  

回过头再讲深圳,在规划里面给深圳怎么安排呢?深圳机场的客流目前安排的是到2020年,我们整个规划的吞吐量是4500万。和广州的8000万差了3500万。前面说的是规划数字,现在再说一个事实的数字,从2013年到2016年的4年时间,广州白云机场平均每年的增长速度是3.2%。深圳机场从2013年到2016年平均没有的增速是6.5%。深圳去年已经达到了4192万人次的吞吐量,如果按照前几年的增速,到今年年底基本上就能达到4500万人次。到今年年底深圳机场客流量的实际数字已经达到了刚刚推出的广东省对深圳2020年的规划定位。说明广东的规划完全赶不上深圳的实际的变化。深圳这么多年给世界证明了一条就是,任何的规划对深圳都是没有用的。  

现在的形势很明确,深圳完全不能被珠三角认定的交通规划所束缚,我们现在的难点是,我们的候机楼、跑道受到一些条件的限制,如果我们要做第三跑道,香港提意见,香港也在做第三跑道,香港抗议说深圳的第三跑道建起来,将来我们的航空区起降会影响香港赤腊角的起降,可能发生撞机事件。所以深圳两边的两个老大哥有点霸道,他完全枉顾事实。现在我们的T4航站楼正在进行填海的软基处理,这个软基处理要到2020年,广东的规划里面给我们设计的是4500万的吞吐量,我们的航站楼没有建起来,没办法增加更多,一个航站楼一年的吞吐量只有2200万左右,另外我们在两个航站楼中间增加一个卫星厅,这个卫星厅增加的客流量是800万,到2025年,我们总的流量是5200万人次,这是我们按照规划来做的。5200万是什么概念?到今年年底实际达到4500万的距离,中间只差700万,用8年的时间,平均每年的增长不到2%。你们相信深圳这样一个快速增长的形势,它的这么一个巨无霸的机场,每年不到2%增长,完全是不可能的,至少不会低于6%、7%。那就意味着深圳将来的容量是非常爆满的,将来在深圳机场坐飞机会非常拥挤,因为它太小了,就是因为上面一直不给你指标。深圳遭受这样的待遇是不合理的,但是深圳这个地方最可怕的是没有人能拦住,我说它是给点阳光就灿烂,不给阳光也灿烂。   

所以从大空港的角度来讲,它完全符合我们谈到的全世界经济发展最恢弘的海陆空三者整合的模式。尽管它遭遇了那么大的规划的障碍、发展的障碍、政策的障碍,但是37年的历史证明,深圳永远是中国改革开放的排头兵,没有人能拦住它。大空港的发展,现在我们明显遭遇很多明和暗的阻力,但是我要很欣慰地告诉大家,没有人能阻挡。但是我们怎么调整它?现在深圳机场准备做第三跑道的建设,第四跑道没有安排,但是我认为将来一定要做第四跑道,你知道一条跑道对一个机场的重大意义,如果是三条跑道,你在国际上就进入不了排名,有四条跑道才能进入排名,现在广州和香港机场都计划建第四跑道,而且广州机场是规划5个跑道,三个候机楼,深圳如果只有三条跑道是跟不上趋势的,现在我们的第三跑道已经开始建了,T4航站楼2025年建成,这个大的格局是没问题的。   

 现在对于深圳的航空产业发展来说,已经不是一个机场问题了,因为我们的机场已经很明确了,一定要做大,在整个大湾区里面,任何一个机场,包括白云机场、赤腊角机场,没有办法和深圳相比,这是区位决定的,白云机场迁到广州的北边,它的区域是一个劣势,它为什么要搞第二机场?就是希望通过第二机场的建设来分流对深圳机场的关注。但是我们的第二机场争了半天,我们希望搞到龙岗,结果最后搞到惠州,它在惠州市区东面20公里,距深圳市区100公里。你想想谁会到那边坐飞机?你们肯定不会去。福田、罗湖、南山的人会去吗?都不会去,你算算时间帐,到这里30公里,到那里100公里,我为什么舍近求远?所以不要指望深圳第二机场能分流深圳的客流,或者说分流很小,只对龙岗、坪山那边有一点点分流。所以我觉得深圳机场未来更大的发展是建立在大空港的基础上,深圳已经很明确这一点,我们从整个空间来看,一方面加大跑道、航站楼的建设,特别是航空基地的建设,在这一点上我们现在也是弱项,现在赤腊角和白云机场的航空基地比我们强很多,有很多国际著名的航空公司的总部基地设在那里,我们现在只有深航,还有南航、海航的分公司在这里,这从国际角度来看是不够的,还要加大,往前看我们这一块会有很大的发展。  

  另外一个层面,更关注的是大空港。我们看到白云机场15平方公里,赤腊角机场12.5平方公里的航空核心区,我们是11.5平方公里,比它们都小,现在我们大大的扩展了,我们把整个核心区扩展到28平方公里。这28平方公里就为未来整个深圳机场进一步做大航空产业留出了空间。这还不够,我们还在往沙井片区扩张出了45平方公里的空港新城。这个空港新城做什么呢?我们看到两中心一馆,国际会展中心、国际会议中心、新的科技馆,像这样的巨无霸的东西在全球都是No.1的,这个产业链是一个巨大的商务产业链、会议产业链,这个产业链对拉升、提振深圳大空港的战略价值地位,确立它在大湾区不可动摇的地位,这些项目非常了不得,它就在我们的空港新城范围内。   

这样还不够,深圳还要扩,再往北扩到和东莞结合,往南和前海结合,沿着西部岸线的95平方公里全部圈进来,形成大空港,这样一圈把前海自贸区的概念都包括进来了。如果加到这个份上,未来是5000亿到1万亿的经济能量。   

 这个范围是全世界都没有的,香港绝对没有的,赤腊角机场周边的产业非常少,广州的白云机场也没有,它是在城市的边缘地带,而我们的大空港是在城市的中央地带,这个地位是没法替代的,加上它的陆海空的绝对优势,两条高速公路、四五条地铁线,还有陆域很多便捷的交通,尤其大家关注的深中通道,这条通道建成之后,可以说南北的道路都向我们这里来了,不要看什么港珠澳大桥,它肯定干不高深中通道,这是区位决定的,港珠澳大桥,深圳的车开不过去,我的车往中山、佛山、粤西地区走的时候,我一定要绕到珠海、澳门去吗?没有这个道理的。所以说港珠澳大桥很麻烦,将来它的车流量是很有限的,往北还有虎门大桥、虎门二桥,乃至其它的桥,它将来的客流量也没办法和深中通道比,因为经济的核心地区是在深圳,像宝安这样的地方,车流怎么可能往别的地方跑呢?现在我们去虎门大桥是没有办法,只有一条道我才走,如果有了深中通道,我还去那里吗?不需要了。所以我觉得大湾区的这个基本格局,大空港这个位置,追溯人类五千年的大交通格局,海陆空最密集的空间来看,我们这个位置可以和世界上任何一个湾区的机场相比,我们可以和肯尼迪机场相比。  

  其实去年大湾区全部的客流量已经超过了纽约肯尼迪机场,去年是1.8亿,已经超过他们。如果这样发展下去,到2020—2025年,我们完全可以成为的经济产出的湾区,现在我们还是第三湾区,我们完全可以用3—5年的时间跃升为的湾区,在的湾区中间做了最大贡献的交通,全面复合式交通贡献的,就在大家今天待的这个地方,大空港片区。这个大的前景我们已经看得很清楚了,如果是这样一个集合下来,将来它的经济产出、经济聚集度、产业的密度、科技产出的密度,还有它的资金集约的密度,高科技人才的密度、高科技产业的密度,都是大湾区里最高的,这样来看,在这个片区的人们生活的质量、生活的品质,包括休闲、文化、医疗、教育,以及我们的常态化的居住,这些统统是进入到一个最高的层次。   

 当然,凡是经济高度密集、高度产出的地方,它的住房的价格都不便宜,这是必然的,你去纽约、东京看看,这些地方的价格都是最高的,所以说这个大趋势,大家都是非常明白的。所以我想完全有理由保持对于大湾区的信心,特别是保持对于深圳的信心,而在深圳这里,我们尤其要关注大湾区里面的大空港,就是因为它集合了全球人类五千年以来,全球化过程中间的精华,陆海空交通的便捷度,它的任务就是把这个世界变小了,它使我们出行非常便捷,我们从深圳这样一个国际机场出发,未来15年我们可以通达世界上任何一个城市,从这里到纽约可能就是十几个小时,我非常方便的到全球任何一个城市,这就是我们在这里生活的极大好处,它把全世界最好的经济的机会和未来生活的品质都交在我们生活在这个土地上的人民,只要你是在这里,你就能得到这样一个机会。所以我祝福大空港,祝福我们这个片区,也祝福各位,只要有眼光的人,一定不会丢掉这样一个巨大的机会,至于我们现在所看到的一些障碍和问题,就像我们30多年一样,把它丢在一边,坚持走我们自己的路线,未来这个历史就是我们各位的,相信你们,相信你们的眼光和实力,谢谢大家!  

主持人:感谢宋丁老师给我们带来的精彩分享。宋丁老师刚才也是放眼世界,从一个个精彩的数字的角度给我们现场分享了大空港、粤港澳大湾区和世界级湾区,和世界级空港的差距在哪里,我们的目标在哪里,以及我们今后所面临的机遇在哪里。 

接下来进入今天的沙龙环节。再次有请宋丁老师;深圳房信网地产事业部总经理爱国湘军先生;深圳琅邪榜十大专家图腾镜先生;资深房地产评论人凤凰树先生登台,共同开启今天的论坛。

  刚才宋丁老师为我们大家分享了自己的一些观点,接下来想听一听在座的各位专家的声音,对宋丁老师的演讲有没有什么需要补充的,或者是自己独到的见解。 

爱国湘军:每次听宋丁老师的演讲,都会获得很多没有公布的数据和很多非常有用的资讯。包括现在机场的规划,包括未来大空港的规划,包括未来粤港澳大湾区的经济中心。从今年3月份开始,粤港澳大湾区落地之后,这个概念已经炒了很多次了,几乎深圳的所有的项目,包括东莞、惠州的项目都在用这个概念,现在据说中山、广州、佛山、肇庆的很多开发商都在用这个概念。其实这个概念的传播是意料之中的,深圳的概念这么多年一直都没缺过,其它区域赶上这个百年一遇的大概念,他们一定会充分的利用。在深圳即将进入四十不惑这个阶段的时候,中央给我们送了一个大礼,为深圳后30年、后40年的发展又奠定了一个新的方向。   

我们参加这种论坛也有很多次了,其实每次讲这个概念的时候,我都会用一些目前官方公布的数据,首先是人口数据,这个区域(粤港澳大湾区11个城市)有将近5000万的人口,相当于欧洲好几个国家的人口总和,另外一个是经济数据,根据2016年中央公布的数据,粤港澳大湾区11个城市GDP总量占了全国GDP总量的12.4%。光从这两个数据来看,全世界还有哪一个国家有这么宏大的规划可以跟粤港澳大湾区相比?所以我一直觉得,做房地产投资也好,做自住也好,其它城市都不要选择,有深圳的购房指标的,一定要买深圳的房子,甚至于周边的房子我都不太建议购买,一定要买所有发展区域的核心区的房子,这种房子无论是今后的升值空间,还是在大的调控政策之下的保值空间,都会比周边的城市稳妥很多,所以这也是我今天听了宋老师的演讲之后的一些感触,谢谢大家。 

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     论坛沙龙环节

主持人:谢谢爱国湘军先生,凤凰树先生有什么要补充的?    

 凤凰树:今天天气很热,我从1号线固戌走过来4公里,对于我每天要走1万步来讲不算远,因为我每天要走7公里,从桃源居走过来有1公里,将来12号线的洲石路站到这里只有800米,从桃源居站过来也只有一两公里,从地铁物业的角度来讲还算可以。   

进入2017年以后,也就是马书记到了省里以后,深圳的官方媒体从来不说东进战略,而且3月份以后,粤港澳大湾区提出来,我总结过粤港澳大湾区有最强的吸引力,深圳又有了新的关注点。粤港澳大湾区的重心在西面,不是说东面不发展,但是重点一定是在西面,因为西面这个区域跟粤港澳大湾区其它城市连接更方便。  

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今天论坛干货满满,观众们正在认真听讲

我曾经总结过在世界上几大湾区里面,粤港澳大湾区的航空空运量已经是世界第一了。还有港口方面,深圳一个港口已经是世界第三了,香港港口是世界第五,一个世界第三的港口加上一个世界第五的港口在这个粤港澳大湾区,空运和海运都是世界第一。即使现在不发展了,也是世界第一了。我在世界上走过很多地方,确实没有一个湾区有这么多核心城市聚在一起,包括东京湾,虽然它的GDP很高,但是它的城市人口和城市发展、城市形象总体上不如粤港澳大湾区。   

再看航空新城。上个月我到上海虹桥CBD参观,虹桥综合枢纽是世界第一的枢纽,行口、高铁、地铁、公交全在一起,全世界的航空港和铁路是没有关系的,它是两个独立的系统,只有上海把它统一在一起了,所以形成了世界第一。在虹桥枢纽那边建了一个CBD,对比深圳空港的CBD,我们设想它将来的形象怎么样,我觉得我们还是有差距的,因为上海是靠近虹桥枢纽建了CBD,我们新的会展中心虽然号称是世界最大的,50万平米的展览面积,实际上上海虹桥CBD附近的国家展览馆也是50万平米,它是室内40万,加上室外的10万平米,我们是室内50万平米,但是和城市的紧密程度、配套程度方面,我们还有很多需要挖掘的地方。

主持人:谢谢凤凰树先生,接下来听听图腾镜先生的分享。

 图腾镜:今天我们来这里探讨大湾区的价值,这是非常有意义的事情。刚才宋丁教授和两位专家都深入分析了大空港的前景,我再补充几点。  

3月5号国务院提出粤港澳大湾区,它是为了争夺世界第一湾区的苗目标,也就是对纽约、东京和旧金山大湾区,目前排名第三的是旧金山大湾区,不出三五年,粤港澳大湾区就一定会超越旧金山大湾区,它的目标并不是超越一个,而是要超越三个,这需要珠三角9+2城市的人民一起努力往前冲。 

我们看粤港澳大湾区9+2城市的发展状况,香港是一个核心,因为它的国际化程度、经济程度、政治程度和民主程度都比较高,它的经济程度现在是略高于深圳,深圳很快会赶超香港。我们非常清楚,香港的房价都是20—80万一平米的价格,他们60平米以上的房子都是豪宅了。香港的土地以及豪宅的发展是有局限性的,它的土地垄断在一些资本家手上,像新鸿基等等几大家手上,它是垄断性的,它的开发商不超过10家。香港要不要出房子,由这几个资本家说了算。深圳就不是,深圳是由政府说了算,这个力度是不一样的。资本家想赚钱的时候放一个盘出来,把房价标得很高,香港人都吃不消。我们看到香港很多年轻人30岁全白头了,因为他们的生活压力很大,香港的发展空间是非常有限的,未来粤港澳大湾区中,香港起到的是中转作用,中转在香港,落地在深圳、广州。在香港回归20周年之前,腾讯在香港召开了粤港澳大湾区研讨会,把董明珠、顺丰的老板都请过去,探讨粤港澳大湾区发展的势头,实际上马化腾是想用科技来兴旺大湾区,马化腾讲了科技兴湾之后,深圳政府很敏感,很快就把腾讯引到了前海,给了它一大片地,马上要搞一个新的总部基地,腾讯很快就会进到前海和大空港这边来。我们知道粤港澳大湾区核心的城市主要是广州、香港、深圳、澳门。澳门的经济水平是很弱的,可能还不如东莞,但是我感觉再过十年,香港也会成为东莞的地位,深圳的GDP会远远超过香港。政府对前海和大空港一直在整合,整合了好多次,第一次整合的就是大前海的18平方公里。后来变成15平方公里,再后来到大空港的95平方公里。95平方公里的概念就是6倍于前海的面积。前两天又进行了前海的扩张,把赤湾都纳进来,前海和大空港一条线拉起来整合,新的前海已经有了37平方公里。大空港和前海整合的力度越来越强,政府希望前海和大空港前去未来成为大湾区的第一经济区域,所以深圳市政府一直在推动大前海、大空港战略。

我刚才说了,香港没有太多的发展空间,广州是百年老城,珠江两岸也没有太多的土地了。深圳的土地主要在前海和大空港,而大空港又大前海6倍,所以未来大空港+前海一定是粤港澳大湾区第一经济引擎区。鉴于这样的情况,目前前海、大空港所有的建设正在蒸蒸日上。前海目前做商务写字楼比较多,而大空港做住宅比较多,像润科华府这种住宅的建设比较磅礴。前海是CBD,大空港就是CLD,也就是前海是商务中心,这里是中央生活区。前海和大空港是连成一片的,它未来给深圳人民展示越来越高端的形象,越来越高端的住宅、越来越高端的商务,都将在这个区域诞生。如果说我们今天来的这些嘉宾,各位VIP买家,包括壹地产组织这样一个活动,能跟大家分享这些价值的方向,这是非常好的一件事情。如果说你非常有眼光,你买了这里的房子,未来房子的价值会成倍增长,这不是危言耸听,也不是随便吹牛。我们看到目前香港的房价,就是未来前海和大空港的标杆,20万到80万一平方,这就是未来前海和大空港的目标。

 主持人:从国务院颁布的粤港澳大湾区这个国家级战略规划,描绘出了珠三角这十几个城市的宏伟蓝图。经过几位的描绘,我觉得粤港澳大湾区,包括我们所在的大空港片区今后的发展必定是日渐雄厚的。刚才图腾镜先生也谈到了前海扩容这件事情,前段时间深圳规土委颁布了广东自贸试验区前海蛇口综合规划,主要一点就是在谈前海的扩容,对于这次扩容的意义,想听听几位老师的分析。

  宋丁:严格来讲不叫扩容,因为它是在前海和蛇口两个自贸区中间的一个9.9平方公里的连接带。从自贸区的发展来看,如果两个自贸区中间还有这样一个区域是不合理的,所以深圳规土委从这样一个的空间里面,提振它的效率,因为我们代表国家维护这两个自贸区,如果是分开发展的话,未来在很多方面就会出现问题,现在连起来以后,它的产业的布局、空间的合理利用,整体的土地产出效率都会达到新的高度,对这次的扩容或者连接,我觉得它产生了一个非常好的效果。

 凤凰树:宋老师刚才讲了,主要是规划概念,基本上前海蛇口自贸区还是28.2平方公里。从区域来讲,有交通、配套等等事情掺杂在里面,把这两个区域的中心部分,把大小南山、蛇口南和赤湾片区串到前海蛇口自贸区里面,这样从规划上比较好做一点。

主持人:大空港区域是不是未来也是它的一个发展的腹地?想听听周学军老师的见解。

爱国湘军:这些年前海概念炒的很多,但是真正赚到钱的不是前海,而是前海周边的辐射区。就拿我们现在所在的这个片区来看,西乡片区之前有一些很有名的项目,包括当时的深圳第一大盘桃源居,包括现在的大空港,前海的概念落地之后,一轮炒作就把整个周边的房价全部都炒起来了。之前投资在桃源居的我的很多朋友都赚了很多钱。当时因为不限购,而且首付也很低,他们手里囤积了很多的房产,赚了不少钱。这种情况下,前海实际上是墙内开花墙外香,暂时来看前海是一个未来的概念,真正投资的价值是在周边,而且周边的城区见效的速度明确比前海中心区要快很多。 

图腾镜:关于大空港航空城这个概念,刚才宋丁教授也说了很多。我们可以看东京的航空城和美国的航空城,它的经济能力、创收能力都比市区要高,因为它有产业融城的概念。包括上海虹桥CBD也是这样的,它的周边的房地产的价格也很贵。

  刚才谈到自贸区,大空港拥有广东四个自贸区其中三个自贸区的客流。蛇口、前海、横琴和南沙这四个区域,横琴在珠海,他们主要是从珠海的机场走,南沙的人基本上都是从深圳机场走,他到深圳机场不到广州机场更近,深圳市区到深圳机场要半个小时左右,南沙到深圳机场只要40分钟左右,而他们到广州机场要一个半小时左右,所以选择深圳机场更多。所以深圳机场包括了前海、蛇口、南沙三个自贸区的客流,这三个自贸区的人都是对各自的区域GDP贡献很大的,他们会通过深圳的大空港中转到世界其他的地方,稍微远一点的人就觉得离这里太远了,未来可能会往大空港这里聚集一点。

整个自贸区的辐射勿庸置疑,深圳周边四个自贸区,一定有它的战略的考虑,自贸区里面的经济产出要高于其它的区,这里的人的创富的能力都是高于其它的非自贸区的,希望这批人能到自贸区来进行创业和进行生产。  

 航空城+自贸区这样一个概念,在这个区域放大,确实未来前海和大空港的发展,它的前途是不可估量的。

 主持人:谢谢图腾镜先生。现在我们所在的大空港区域,它深圳规划的17个重点发展区域之一,而且它的排名也是比较靠前的。2017年深圳市政府投入了100亿大力推进45个重点工程建设,规划有国际会展中心,还有高标准建设的国际会议中心以及新的科技馆,简称两中心一馆。这些项目建成以后,是否会复制福田会展中心建设之后对于周边的经济产业的带动?

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 宋丁:刚才主持人谈到17个重点项目的概念,从目前的发展势头来看,我觉得大空港可能是将来深圳最重要的区域,我们说这个区域,你要看这28平方公里的核心区,还是算45平方公里的新城,还是算96平方公里的大空港地区?如果算96平方公里,全世界都没有这么大的。

  刚才你谈到两中心一馆的问题,这是深圳的一个大的志向,希望不仅是对深圳的会展业、商务产业的一次大的跨越,而且它也是对于巩固和提升大湾区在全国、全球湾区发展地位的一个重要举措。刚才凤凰树老师谈到了上海虹桥CBD,上海这个城市是老牌的资本主义城市,它的整个城市空间利用、城市规划,还有它的法治、经济这方面的确是我们深圳应该学习的,所以在一些片区的发展上,我们在规划理念和模式上、空间利用上,可能大空港这样的区域还有很多需要借鉴和学习的,但是从目前的发展势头来看,各项指标显示我们的速度是最快的。我们能够给深圳这个快速发展添光加彩的其实就是这些重点项目,像大空港、两中心一馆,这些项目都在起步,三五年以后就全部出来了,一旦出来以后,我觉得大空港、两中心一馆周边的配套全部都形成,包括所有的生活服务,包括各位谈到的周边的配套,它自然而然就跟上了,这个速度我认为是非常快的,一旦这个形成以后,对于提振大空港、大湾区的意义都是非常重大的,所以我是非常看好两中心一馆的建设的。

凤凰树:深圳第一大盘桃源居180万平米,在20年前,桃源居是航空城的规划,比现在建起的福田CBD还牛,感觉就像曼哈顿一样,但是后来改成了住宅区,当时桃源居这一片是作为行红城规划的,现在改成住宅区了也好,把其它的区域空出来了,现在在11号线机场北那一片还比较空,虽然我们这个区域边上有很多工业区改造,但是从区域规划来讲,这里就像图腾镜老师讲的,是CLD(中央生活区)的概念。润科华府项目相当于是桃源居的一部分一样,从桃源居走过来十几分钟就到了,桃源居现有的配套我们都可以利用上,我们这里是一个整体的生活区,我们这里的生活环境可以说是很好的。 

我看了大空港的地铁规划,这个区域比前海自贸区里面的地铁线路还要多,当然这里的面积也比前海自贸区更大。前海自贸区里面的地铁线路并不是太多,我们大空港有12号线、18号线、30号线、11号线经过,主要是向新的会展中心聚集。从上海的国家展览中心来看,一个大展览开办的时候,地铁里都挤得满满的,一个大的会展中心确实能带动一个会展产业。现在福田的会展中心全年都排得满满的,相信今后到了这里,这边排满之后,人流、客流、各种经济流都会发展起来,整个片区就会带动起来。为了强化区域的经济,会展经济先行一步,作为深圳航空新城的一个龙头,它可以发展很好的作用。

爱国湘军:深圳前40年的发展都是摸着石头过河,在后40年我们不用摸石头了,我们要对标,我们对标全球最有名的一些项目来做建设,这样我们可以少走很多弯路。之前我们摸着石头过河的时候,会有很多不确定因素,但是现在论财力,深圳已经不是30年前的深圳了,论人力,深圳也不是30年前的深圳,论目前的地区资历,刚才宋老师也讲到了,虽然说我们目前还不敢放言说我们一定会超过香港,但是大家卯足劲干的干劲,我觉得这里以后可以成为宇宙中心。我来深圳30年了,我是亲眼看到这个城市变化的,就以地铁这一个案例来说,目前来说全中国乃至全世界,还没有哪一个城市地铁建设的速度能超过深圳,我们要有地铁马上就有了地铁,10年时间建了7条线,第16条线已经在动工了,整个速度让世界咋舌。我前天陪着台湾文创集团的几个秘书长在深圳考察,跟他们交流的过程中了解到,他们对中国大陆的发展是非常羡慕的,因为他们说全世界走过那么多国家,去过那么多城市,没有哪个城市的发展速度有深圳这么快,而且中国大陆政府的执行力也是他们非常羡慕的。 

 从这个角度来看,无论是以后的两中心一馆,还是未来的大空港、大前海,整个建设速度我们不用质疑,我们只是说静静地等着这个城市的变化,投资一些物业,投资一些不动产,或者是投资一些高科技产业,我们能够跟着这个城市共同发展就可以了。

主持人:最后一个问题我想从图腾镜老师开始,我们今天来到润科华府项目,这个项目处在粤港澳大湾区核心辐射区范围内,同时也是航空新城内,这个项目会给今后我们的置业者的生活和业主在这边的生活带来怎样的利好?

   图腾镜:我今天从香蜜湖过来,我没有走广深高速,走的是107国道,我主要是感受一下,住在这边的人在不走高速的情况下,他的交通状况是什么样的。我导航的距离大概是25公里,南山到这里可能是15公里左右。这样一个距离完全是在合适的生活范围内,25公里的路程,不堵车半个小时就到了,如果很急的话就可以走高速,能够更快速回到家。在市区工作完全可以住在这里。未来如果在前海或者是大空港工作,到这里就会更方便,所以这个区域的交通是没有任何问题的。 

刚才各位嘉宾和领导已经说了很多这里的配套,未来前海大空港不光是会展中心,当然新的会展中心是的,是福田会展中心的5倍,另外前海的交通枢纽也是交通枢纽,本北站还大,现在我们可以看到北站的规模已经起来了,900多万的建筑面积,在北站立在那里的时候,龙华就成为了宇宙中心,未来我们这里可能会是加强版的宇宙中心。从这里来说,无论是汽车还是地铁,还是其它的交通方式,包括出远门的海陆空轨,任何交通都是没有问题的,并且这里有航空的优势,你要去中国其他的地方,能够快速到达机场。  

在配套方面,政府也做了很多的配套,这里有全球第一大的会展中心,会展中心建成以后,周边会有一大批的四五星级酒店,还有其它的城市配套也会跟上,包括众多的金融寡头落户这个片区,未来前海会是新的金融中心。当然今天我过来,看到附近也有农民房,但是我相信这些农民房很快就会被更新,因为在西乡这个片区,在航空城这一片,它的更新速度比市区更快,我相信未来这个片区拥有的生活,拥有的所有城市配套一定是深圳最高端的。为什么是最高端呢?我们可以看到深圳所有的区域在建设的时候,一个区比一个区强。比如说最早发展的罗湖,现在它的配套是最弱的。然后发展了福田中心区,现在有行政中心、会展中心,它有比罗湖更强的配套。再到后海总部基地,后海的房价是福田的2倍,后海的配套比福田更好。再到前海片区,它又有更多的配套,未来这个片区的生活、娱乐、工作都是非常方便的。这里的建设和规划在前海和后海之后,它现在的规划一定会超过前面的规划,也就是说这里的形态会更新,它的建筑的形态,建筑的科学性都会比前面已经建的或者已经规划的地区要强,住在这里一定会拥有未来最强的生活配套和最高端的生活配套。

 主持人:谢谢图腾镜先生。由于时间的关系,我们今天这个沙龙环节到此暂时告一段落,四位专家从历史的回味、现状的解读以及对未来的展望,全面诠释了今天论坛的主题。今天有4位专家学者在场,现场的置业者肯定也有一些问题,我们下面开放提问机会给大家与现场嘉宾进行互动问答,如果有问题的观众朋友可以举手示意。

 提问:最近很多媒体都纷纷报道深圳的房价十连跌,各位专家是怎么看待这个情况的?   

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主持人:你选一位专家吧?

提问:这个问题问周老师。

周学军:确实数据都是从我这里出来的,十连跌确实是真实的情况,但是大家有没有发现这个十连跌,0.03%、0.014%这样的跌幅,真的可以忽略不计。从整体的数据来看,我们貌似跟去年的同期相比还是涨了,但是如果环比的话,它一定是跌的,目前来看整个市场的产品结构也是非常微妙,高端豪宅被政府压价压得很严,包括图总他们项目的第二期,当时是计划卖13万,但是开盘的时候才卖8万多,所以基本上第一批出来就已经被抢完了。这种情况下,单从数据来看,房价有轻微的变化,但是从整个市场的成交量来看,有一些高端的豪宅,当时预期价格高的,但是开盘开得低的,卖得还是比较好。当然,我们从整体目前的大趋势来看,对未来的房地产会有一些新的变化。无论是市场怎么变化,粤港澳大湾区的概念也好,深圳的城市发展也好,其它城市的房价如果说有变化,深圳的房地产投资一定是在全国城市里面最稳健的。我之前也曾经讲过,假如说中国房地产要崩盘,我在10年前就听很多人说中国房地产要崩盘,但是中国的房地产跟其它国家不一样,我们跟日本完全是两个概念,我们的调控机制、手段远比他们要丰富得多,即使有什么风险,深圳的风险也是最小的。 

 提问:我想请教图总,我最近也在看房,以我现在手上的钱,如果在福田发展比较成熟的地段只能买一个小户型,会住得比较挤,如果在宝安、龙岗这样的地方,就可以买大一点的房子,从长远投资的角度来看,怎么选择更合适?


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 图腾镜:如果要买来住,根据自己的实力选择最合适的房子就可以了,因为你买来住,即使它升值再高,它也只是你住的,除非你回老家了,把房子卖掉,它升值了你可以赚很多钱。在大空港这个区域,我觉得适合新一代的城市新贵,或者闯深圳几年的年轻人置业。大空港这个范围目前确实还有性价比比较高的房子,就像周总刚才说的,尽管深圳的房价是10连跌,但是跌幅非常低,这只是行政干预形成的结果,并不是市场真正的下跌了。政府在调控的时候,其实是对老百姓好的,政府实际上是在送钱给你赚,把预售价调下来了,希望你能买到更好的房子。在目前这个阶段,作为购房者选择的区域,我觉得大空港这边是一个不错的选择。

提问:现在深圳是一个多中心的城市,这个没有疑问,但是感觉到各个区之间的竞争有一点抓不住重点,比方说现在罗湖在打造蔡屋围笋岗片区的金融中心,香蜜湖片区又要打造一个金融街,福田CBD有标志性的平安金融中心,前海也在打造一个跨境的金融中心,而且前海有一个税收上的优惠,它很有吸引力。这样大家都往西部跑,罗湖、福田岂不就落寞了吗?因为它没有什么优惠的政策。

宋丁:其实你说的这个问题我也一直在问政府,我说你们干吗要建这么多金融中心?深圳有这么大的空间吗?深圳这个地方发展30多年了,我们现在的发展需要跟外界对标,我们看一个曼哈顿有5000多座高层建筑。现在深圳虽然看起来金融中心很多,但是和曼哈顿相比,我们还差一大截,我们和人家对标之后就发现自己的差距还是很大的。另外,深圳的面积非常小,发展空间有限,没有办法卖地了,只有靠土地的单产,靠总部经济、楼宇经济,这个楼里面产出最高的产业就是金融产业。所以我觉得现在有点粗放式的推金融,也是这个阶段的特殊表现,可能20年后我们回过头来看可能会呵呵一笑,但是现在谁都逃不出这个魔咒,一定要做这个事,哪个区如果丢了这个事,以后肯定干不成,我要当区长我也会这么做。但是我觉得一个城市要发展金融,的确需要片区概念,要有差异化,比如说前海的金融是国家性的,是国家指定让前海和香港合作,以金融业为代表,它的任务是使中国金融合理的国际化,既不能全部放开,随便让外国的金融把我们冲掉,同时也不是老是关着。怎么做这个实验?前海就做这个实验,福田中心区就别做这个实验了,蔡屋围也别做这个实验。所以我觉得不同片区的金融的重心不一样,福田中心区将来的金融可能更偏向于城市的一个金融中心,整个罗湖,因为它是国际消费中心,由投资转向消费拉动是一个庞大的金融产业链,罗湖的金融就侧重于消费金融,这样就可以了。做消费金融,前海玩不过蔡屋围,玩城市金融,前海也玩不过福田中心区。但是玩人民币国际化,福田和罗湖都玩不过前海。所以我觉得也不妨碍,尤其是在竞争中大家都玩一玩,看看到底怎么做,不要政府事先规划好谁能做谁不能做,因为深圳就是一个市场经济的地方,让市场发挥更大的作用。经过十年二十年的竞争以后,回过头来再看,原来这样的发展是最好的,但是我们现在没有办法描述一二十年之后深圳的金融布局是什么样的,这是需要靠市场来发展的。

提问:我想提问凤凰树老师,我个人也比较看好深圳西部的发展,尤其是大空港这一片,想请凤凰树老师谈一谈大空港这一块未来几年房价发展的趋势,尤其是整个深圳西部这一块,大空港房价的预测。 

凤凰树:房价在短期内被政府控制住了,刚才周总也解释了十连跌,如果时间尺度放大一点,你会发现它几乎就是一个平线,甚至可以用一个数据公式表述出来,一个微微下跌的线就是人为控制的,不是实际的。实际上最现实的应该看二手房,新房被政府控制住了,这条线是事先就设定了,如果有高价成交的就往后备案,如果太高了,把安居房的房价拿过来拉一拉,这个线人为就做出来了。从历史来看,这条线可能会成为一个笑谈,这是人为造成的。 

在真正的市场上,你会发现深圳的房价哪里涨得快。第一,开放楼盘多的地方,开发商集聚的,今天你开盘,明天他开盘,互相攀比的,这种区域的房价涨得快。第二是跟着规划走,地铁沿线的肯定比没有地铁的更高。我之前算过一笔帐,深圳正在成为世界级城市,一个世界级城市至少要有10条以上的地铁线,只有上了10条线,你才是世界级城市。地铁线是一个综合效应,第一是投资拉动,它容易花钱,每公里多少亿都花出去了,它可以带动投资。第二是可以带动营生,地铁到哪里,那里就发展起来了,地铁到哪里,哪里的房价也起来了,它的配套也起来了。深圳今后就两种房,一个是地铁物业,一个是非地铁物业,地铁规划一出来,周边的房价都会上涨。比如说地铁12号线今年年底要动工,这附近有一个站,将来这里就会升值。从长远来讲,房价肯定涨,现在是阶段性的,国家为了防范金融危机,防范经济风险,所以不得已而为之。但是对深圳这个城市来讲,而且从全世界房地产的趋势来讲,房价都是在涨,只不过涨得快还是慢,前两年确实涨得太快了,超出了深圳的经济发展速度,超过了大家的钱包增长的速度。所以国家进行控制是合理的。

主持人:谢谢凤凰树老师,今天的高峰论坛即将进入尾声,下面有请开发商代表上台与各位专家合影留念。   

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(活动结束,嘉宾合影留念)   

主持人:再次感谢各位专家、学者出席今天的活动,也感谢每位来宾的到来。今天2017粤港澳大湾区高峰论坛的活动到此圆满结束,稍后各位置业者可以找到置业顾问参观润科华府项目。

 

 



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