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7月二手住宅过户量近两月小幅下探 房价上涨乏力租金亦受制约

q房网数据研究中心 2017-08-03 15:06:09

Q房探三级市场概述

1、二手住宅量价齐跌,过户量近两个月持续小幅下探,价格同比涨幅明显收窄。

2、7月份即时交易量与6月份相比有所提升,但今年的实际交易高峰依然是3月份。

3、虽然近两月租赁活跃度明显提升,但租金依然走低,房价上涨乏力租金亦受制约。

关键数据

1、7月成交5809套,环比下跌8.42%,同比下跌0.50%

2、7月成交48.86万,环比下跌9.52%,同比下跌0.01%

3、7月均价52339元/,环比下跌5.48%,同比上涨1.70%

4、7月成交主力结构:面积段51-90(占比50.21%)、单价段3-4万(占比28.45%),总价段200-300万(占比24.76%)

5、7月租金70.45元/,环比下跌1.06%,同比下跌1.99%

详细干货版目录

1、成交量分析

2、成交价格分析

3、成交结构分析

4、租赁市场分析                                      

1、成交量分析:小幅两连跌

2017年7月,深圳全市二手住宅共成交5809套,环比下跌8.42%,同比下跌0.50%;成交面积48.86万㎡,环比下跌9.52%,同比下跌0.01%。

最近两个月二手住宅过户数据在5月短期峰值的基础上出现小幅两连跌,整体来讲,二手过户量表现尚属平稳。由于去年的5-6月份基数相对较低,所以今年5-6月量值同比出现难得的明显回正,7月份同比重新下跌,但跌幅较小,与去年同期基本持平。从一线情况来看,7月份交易量与6月份相比有所提升,但今年的实际交易高峰依然是3月份。最近两个月,市场较为关心的热点是银行房贷利率的不断收紧,对购房者来说必然增加了购房成本,难免影响市场情绪,但相对来说,较诸如限购限贷这样的重磅政策来说,影响力道偏弱;而且,在利率折扣持续收紧的过程中,刺激部分即将交易的准客户加快节奏。

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细分到深圳各个区域表现如下:在7月二手住宅成交中,龙岗区以1480套的成交总量继续位列全市首位,占全市成交总量的25%;其次是宝安区成交1211套,占全市成交总量的21%;再次福田区成交1008套,罗湖区成交1000套,南山区成交997套,三个区域均占全市成交总量的17%;盐田区成交113套,占全市成交总量的2%。从环比情况看,六个区域环比齐跌,其中福田和盐田的跌幅较为明显,达16%,其他区域跌幅均在一成以内。

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2、成交价格分析:年内月均同比涨幅不足10%

根据Q房网·深圳成交系统数据统计,7月份全市二手住宅成交均价为52339元/㎡,环比下跌5.48%,同比上涨1.70%。6-7月份的价格波动相对明显,出现了先涨后跌的变化,且与去年同期相比,基本持平,仅上涨1.70%。今年以来,同比涨幅仅6月份偏高,其他月份同比涨幅均在10个百分点以内。紧缩政策之下,对房价的抑制作用在均价上得到直接体现,走势明显企稳。

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从各区域成交均价来看,继续保持三大梯队,其中梯队南山区、福田区“7-8字头”;第二梯队,宝安和罗湖,平均“5字头”;第三梯队,盐田和龙岗,“4字头”上下。环比方面,六大区域涨跌参半,其中福田、罗湖、龙岗环比上涨,其他区域环比下跌,由于盐田基数较低,价格波动偏大,其他区域环比变化均在5个百分点上下。

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3、成交结构分析:超低总价产品占比提升

(1)成交面积段

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从成交面积区间结构图看,7月份占比的面积段依然是51-90㎡户型,成交占比50.21%,比6月占比提升1.91个百分点;占比第二高为50㎡以下户型,成交占比25.03%,较6月占比提升2.76个百分点,也是当月占比提升的面积段。总体而言,7月份出现短期的微妙变化,即144㎡以上大户型占比缩水较大,同时90㎡以下小户型占比提升。

(2)成交单价段

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从成交单价区间结构图看,7月成交占比区间为3-4万区间,占比28.45%,比6月份提升2.43个百分点,也是当月占比提升的单价段;其次为4-5万区间,占比23.94%,占比下降1.06个百分点。7月份多数单价区间占比浮动不大,整体来说,中段价位扩张中高段价位缩水。

(3)成交总价段

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从成交总价区间结构图看,市场份额的部分为200-300万产品,占比24.76%,较上月占比下降2.11个百分点,也是当月占比下降的总价段;其次为300-400万部分,占比23.26%,占比较6月提高0.81个百分点。这个月,100-200万超低总价产品占比提升最为明显,较6月提高3.02个百分点。

4、租赁市场分析:租金持续走低

根据Q房网·深圳成交系统数据统计,7月份全市商品住宅租金为70.45元/㎡,环比下跌1.06%,同比下跌1.99%。虽然6-7月当属租赁市场旺季,且这两个月的租单数量也有明显提升,但租金水平依然在持续走低,且近一年的租金波动较往年更加明显。按照以往的规律,租赁市场和买卖市场呈一定的正相关关系,房价上涨乏力的情况下租金也受到制约。

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从各区域月度租金价格来看,南山区7月租金94.65元/㎡·月,排名,环比下跌2.46%;其次为福田区,94.19元/㎡·月,环比上涨5.62%;再次为罗湖区,85.57元/㎡·月,环比下跌6.65%;租金依然为龙岗区,44.16元/㎡·月,环比上涨1.09%。

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