【深圳7月报】新房备案量价连跌批售抬头 二手过户量稳中有降

一、月度市场综评

1、二手住宅量价齐跌，过户量近两个月持续小幅下探，价格同比涨幅明显收窄。

2、新房住宅量价齐跌，其中备案面积同比17连跌，备案价环比10连跌（小幅）。

3、预售小爆发（尤其是月底），总量超越4月成为今年新峰值，含去年光明地王项目。

二、关键数据

1、7月二手住宅成交5809套，环比下跌8.42%，同比下跌0.50%。

2、7月二手住宅成交48.86万㎡，环比下跌9.52%，同比下跌0.01%。

3、7月二手住宅成交均价52339元/㎡，环比下跌5.48%，同比上涨1.70%。

4、7月新房住宅成交2023套，环比下跌31.49%，同比下跌32.21%。

5、7月新房住宅成交20.35万㎡，环比下跌30.39%，同比下跌34.15%。

6、7月新房住宅成交均价54446元/㎡，环比下跌0.08%，同比下跌4.01%。

7、7月新房住宅批售3972套，环比上涨123.77%，同比上涨48.43%。

8、7月新房住宅批售43.09万㎡，环比上涨85.73%，同比上涨42.31%。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

1、二手住宅市场综述

2017年7月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交5809套，环比下跌8.42%，同比下跌0.50%;成交面积48.86万㎡，环比下跌9.52%，同比下跌0.01%；成交均价52339元/㎡，环比下跌5.48%，同比上涨1.70%，整体量价齐跌。

最近两个月二手住宅过户数据在5月短期峰值的基础上出现小幅两连跌，整体来讲，二手过户量表现尚属平稳。由于去年的5-6月份基数相对较低，所以今年5-6月量值同比出现难得的明显回正，7月份同比重新下跌，但跌幅较小，与去年同期基本持平。从一线情况来看，7月份交易量与6月份相比有所提升，但今年的实际交易高峰依然是3月份。最近两个月，市场较为关心的热点是银行房贷利率的不断收紧，对购房者来说必然增加了购房成本，难免影响市场情绪，但相对来说，较诸如限购限贷这样的重磅政策来说，影响力道偏弱；而且，在利率折扣持续收紧的过程中，刺激部分即将交易的准客户加快节奏。

价格方面，6-7月份的价格波动相对明显，出现了先涨后跌的变化，且与去年同期相比，基本持平，仅上涨1.70%。今年以来，同比涨幅仅6月份偏高，其他月份同比涨幅均在10个百分点以内。紧缩政策之下，对房价的抑制作用在均价上得到直接体现，走势明显企稳。

细分到深圳各个区域表现如下：在7月二手住宅成交中，龙岗区以1480套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的25%；其次是宝安区成交1211套，占全市成交总量的21%；再次福田区成交1008套，罗湖区成交1000套，南山区成交997套，三个区域均占全市成交总量的17%；盐田区成交113套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六个区域环比齐跌，其中福田和盐田的跌幅较为明显，达16%，其他区域跌幅均在一成以内。

从各区域成交均价来看，继续保持三大梯队，其中梯队南山区、福田区“7-8字头”；第二梯队，宝安和罗湖，平均“5字头”；第三梯队，盐田和龙岗，“4字头”上下。环比方面，六大区域涨跌参半，其中福田、罗湖、龙岗环比上涨，其他区域环比下跌，由于盐田基数较低，价格波动偏大，其他区域环比变化均在5个百分点上下。

2、新房住宅市场综述

2017年7月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交2023套，环比下跌31.49%，同比下跌32.21%；成交面积20.35万㎡，环比下跌30.39%，同比下跌34.15%；成交均价54446元/㎡，环比下跌0.08%，同比下跌4.01%，整体量价齐跌。

从新房备案量来看，2016年“325政策”出台的当月，新房住宅备案量同比率先进入下跌通道，从备案面积来看，目前已经实现同比17连跌。从新房供应层面看，7月份尤其是月底的供应量出现明显提升，未来有望对成交面产生一定的积极作用。此外，银行层面的房贷利率的收紧加上放款时间延长，又难免影响客户入市节奏。7月份，深圳主力项目包括福田万科瑧山府、龙华鸿荣源壹成中心、宝安华侨城四海云亭、坪山奥园翡翠东湾等。

价格方面，依然延续自2016年10月份开始的态势，连续10个月稳中有降，且高度稳定在5.5万元/㎡上下的水平。另外值得注意的是，从5月份开始，新房均价同比三连降，即从去年7月份（更明显的是10月份）开始，新房价格同比涨幅开始收窄，大半年之后，同比下跌，且一直持续至今。

细分到深圳各个区域表现如下：在7月新房住宅成交中，宝安区为成交大区，全区共成交933套，占全市成交总量的46%，主力成交项目包括鸿荣源壹成中心（龙华）、华侨城四海云亭、鸿荣源壹方中心和益田假日府邸等；其次是龙岗区，共成交806套，占全市成交总量的40%，主力成交项目包括奥园翡翠东湾（坪山）、合正丹郡、朗泓龙园大观和远洋新干线等。南山区成交156套，占全市成交总量的8%，位列第三，主力成交项目为华润城、前海东岸和豪方天际等；福田区虽然交易量仅占全市的4%，但主力项目万科瑧山府是7月全市交易面积和交易额双项目。对比6月，六大区域环比齐跌，前三大区域跌幅三成左右，罗湖基数小，跌幅较大（接近五成）。

从各个区域的价格情况看，福田区继续位居新房价格榜首，保持“9字头”；其次，南山区重回“9字头”；再次，罗湖区继续保持“7字头”，这三个区域的均价明显在全市新房均价水平线之上，其余三个区的价格则在全市均价水平线之下，其中龙岗区依然最“洼地”。与6月相比，南山、宝安区均价环比轻微上涨，福田、罗湖则轻微下跌，相对而言，龙岗区下跌幅度，达12.17%。

3、二手新房住宅市场对比

2017年7月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交7832套，环比下跌15.75%，同比下跌11.22%，新房二手住宅成交套数比为0.35。住宅总量在6月到达年内峰值之后再度回落，且与去年同期相比也同步回落，其中新房的回落更加明显。短期内，楼市延续紧缩调控，加上信贷层面的不断加码（具体表现在房贷尤其是首套房贷利率的折扣收紧和放款时间延长），若能延续当前的成交节奏已是不错的结果。

4、新增预售项目

2017年7月，Q房网数据研究中心监控显示：全市共8个项目获批售，其中住宅类产品总套数3972套，环比上涨123.77%，同比上涨48.43%；总面积43.09万㎡，环比上涨85.73%，同比上涨42.31%。其中，龙岗区项目4个，其中3个项目含住宅类产品，批售总套数2000套；宝安区项目2个，批售总套数1363套；福田区项目1个，批售总套数374套；罗湖区项目1个，批售总套数235套；南山和盐田零批售。

在预售强管控下，7月份新批预售量出现了一次小爆发，且主要集中在月底，前有2016年创下深圳高总价地块记录的光明地王项目龙光玖龙台，后有今年来最旺盛的批售周（4个住宅项目获批），使得批售总量超越4月成为今年新峰值。