此前，房产吐槽哥曾在发布的文章中谈到过我国房地产市场正在逐步由增量市场转为存量市场。因而，出现了一个有意思的现象，各地的“烂尾”楼突然受到了业内的重视。
近来，先有融创中国（01918.HK）公开了接盘了天津星耀五洲，后有消息曝出万科从瑞安手中接手其在重庆的烂尾楼。紧接着，融创中国在公告中称，将接管重庆江北嘴国际金融中心项目。除了这些我们耳熟能详的名企，深圳房企益田集团也曝出参与了北京东直门烂尾楼项目的开发。
对此，房产吐槽哥认为，对开发商来说，接盘烂尾楼固然可以以较低的成本吸纳资产，快速扩大经营规模。但是，接受以后，怎么去盘活“烂尾”的库存是亟待解决的问题。
烂尾楼的“涅槃”计
随着3月份新政的上线，本轮楼市调控继续收紧，房地产市场进入深度调整期。房企业绩两极分化明显，行业整合加剧。在这种背景之下，早些年因为对于市场盲目乐观而激进拿高价地的一些中小型房企，因后续融资能力不足，遇到市场冷淡时期难以为继，导致这些项目最终成了烂尾项目，这也为目前各房企兼并购烂尾楼埋下了伏笔。
据房产吐槽哥不完全统计，近三年来，我国房地产行业兼并购金额逐年上升。具体来看，2015年地产行业兼并购案例数不到350宗，涉及金额2800多亿元，同比增加10%；到了去年虽然数量不到200宗，但是涉及金额却差不多增长了50%；而今年以来已有10多宗兼并购案例，涉及金额近300亿元。
从并购类型上看，大多是通过项目股权和公司股权两种方式转让完成。相较来说，采取公司股权公司的方式优点是转让项目的手续简单，税费较低，各类许可证可以直接更名，无需重新申报；但缺点就是需要承担该并购公司的债务问题。
此外，房产吐槽哥认为，如果站在收购方的角度而言，通过收购公司股权的方式就算短期内不能实现库存的转化，在销售业绩上得到马上的反应，也能够通过股权的快速提升其公司的整体营收规模，可谓是一举多得。
事实上，地在过去楼市火爆的那几年，早有不少地产基金参加烂尾楼收购工作，为改造烂尾楼制定投资计划。在减去各种相关费用后，基金仍然可以从中获取十分可观的年化。有从事房地产基金的工作人员给房产吐槽哥分析，通常业内在选择烂尾楼项目投资的时候，主要是看项目所处的区位；其次，是它的报价。总体而言，改造成功的话，住宅部分一般就可以保本，而商业部分则可以打包成证券产品推出。
所以说，地段好、价格适中的烂尾楼对于资金充足的企业来说吸引力十分巨大，只是涉足的企业需要承担能否成功改造，并转化成盈利的风险。
因此，烂尾楼中的商业项目，如果参与接受的团队没有很好的能力，不能胜任改造和招商的工作的话，烂尾楼想要“涅槃”重生无疑是水中月镜中花。而且，一些大型烂尾项目通常债台高筑且债务方复杂，在这方面对资金和精力的花费也是开发商需求面临的难题。总之一句话，房企应量力而行，切勿盲目跟风。
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房产吐槽哥2017-06-08 11:20:52
