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5月二手房:二手住宅过户量同比回正 价格稳定为主小幅波动

q房网数据研究中心 2017-06-07 16:36:47

Q房探三级市场概述

1、二手住宅量价齐涨,过户量同比近14个月以来首次止跌回涨,但尚存走低风险。

2、二手均价涨幅不断收窄,按当前的成交情况看,价格以平稳为主,变化幅度不大。

3、租赁市场转淡,过去一年来租金波动性更加明显,甚至出现过较长时间的下滑。

关键数据

1、5月成交6532套,环比上涨3.67%,同比上涨75.21%

2、5月成交57.71万,环比上涨11.42%,同比上涨82.20%

3、5月均价53075元/,环比上涨0.37%,同比上涨6.49%

4、5月成交主力结构:面积段51-90(占比51.14%)、单价段3-4万(占比27.94%),总价段200-300万(占比26.31%)

5、5月租金75.11元/,环比下跌1.69%,同比上涨1.15%

详细干货版目录

1、成交量分析

2、成交价格分析

3、成交结构分析

4、租赁市场分析                                      

1、成交量分析:同比短暂回正

2017年5月,深圳全市二手住宅共成交6532套,环比上涨3.67%,同比上涨75.21%;成交面积57.71万㎡,环比上涨11.42%,同比上涨82.20%。

自3月份开始,二手住宅过户量出现三连涨,而涨幅在不断收窄,同时,从去年325政策出台之后的次月,二手住宅过户量同比就进入下跌通道,这个月,是近14个月以来首次止跌回涨。当然,75%的回涨,主要还是由于去年基数较低,目前6532套的二手住宅量高于政策出台之后的月度均值,但也算不上爆发。这个月,实际交易速度比较平稳,且整体来说,4-5月实际销量较3月下滑,这样的趋势也将逐步在过户数据中显现。

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细分到深圳各个区域表现如下:在5月二手住宅成交中,龙岗区以1673套的成交总量继续位列全市首位,占全市成交总量的26%;其次是宝安区成交1346套,占全市成交总量的21%;再次福田区成交1182套,占全市成交总量的18%;南山区成交1130套,占全市成交总量的17%;罗湖区成交1057套,占全市成交总量的16%;盐田区成交144套,占全市成交总量的2%。从环比情况看,仅福田区环比小幅下跌近5个百分点,其他五个区域环比均上涨,宝安区涨幅超过一成,其他涨幅都在5个百分点左右。

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2、成交价格分析:稳定为主小幅变动

根据Q房网·深圳成交系统数据统计,5月份全市二手住宅成交均价为53075元/㎡,环比上涨0.37%,同比上涨6.49%。过去一年以来二手均价一直在5万元/㎡上下波动,最近三个月的价格持续上涨,但涨幅渐弱,的价格仅比上个月上涨不到0.5个百分点,同比涨幅6.5%。由于二手市场的灵活性和个体性,其走势往往更能代表真实的市场情况,从当前的情况看,量值中等,且存在波动的危险,价格总体而言较稳,变化幅度不大。

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从各区域成交均价来看,继续保持三大梯队,其中梯队福田区、南山区 “7字头”;第二梯队,宝安和罗湖,4-5万元/㎡,宝安“5字头”、罗湖“4字头”;第三梯队,龙岗和盐田,依然维持“3字头”。环比方面,六大区域涨跌参半,其中福田、南山、龙岗环比上涨,其他区域环比下跌。相对而言,龙岗区涨幅较大,盐田区由于样本量小,降幅偏大,其他区域波动幅度都较小。

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3、成交结构分析:高价产品占比提升

(1)成交面积段

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从成交面积区间结构图看,5月份占比的面积段依然是51-90㎡户型,成交占比51.14%,比4月占比提高了0.41个百分点,也是5月份占比提升的面积段;占比第二高为50㎡以下户型,成交占比22.22%,较4月下降了0.12个百分点。总体而言,5月份面积段占比波动很小,百分比变化都在1个百分点以内。

(2)成交单价段

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从成交单价区间结构图看,5月成交占比区间位3-4万区间,占比27.94%,比4月份下降0.25个百分点;其次为4-5万区间,占比25%,占比下降0.76个百分点,此外,6万以上的产品出现了较大比例的提高。

(3)成交总价段

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从成交总价区间结构图看,市场份额的部分为200-300万产品,占比26.31%,较上月占比下降0.23个百分点;其次为500万以上部分,占比23.37%,占比较4月提高2.49个百分点,也是5月份中占比提升的总价段。在面积段占比变化不大的情况下,高总价段占比的提升与高单价段占比的提升有直接关系。

4、租赁市场分析:租金小幅下探

根据Q房网·深圳成交系统数据统计,5月份全市商品住宅租金为75.11元/㎡,环比下跌1.69%,同比上涨1.15%。上半年的租赁行情正在从3月份的旺季逐渐转淡,一边是租单总量的走低,一边是租金的小幅下探。最近,关于一线城市租金降温的说法较多,结合公司的样本显示,的确在商品住房市场出现了这样的趋势,较为显著的特征表现为近一年来租金的波动性明显超过历史情况,甚至出现了较长时间的下滑。虽然与买卖相比,租赁市场的季节性更为明显,但过去一年的波动和下滑也属小概率事件。

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从各区域月度租金价格来看,罗湖区租金反超南山和福田,5月租金116.93元/㎡·月,排名,环比上涨27.26%;其次为南山区,93.53元/㎡·月,环比上涨2.29%;再次为福田区,84.93元/㎡·月,环比下跌9.76%;租金依然为龙岗区,52.69元/㎡·月,环比上涨2.78%。六大区域中,仅福田区和宝安区环比下跌,其他区域环比上涨,由于样本量的降低,罗湖和宝安区的租金波动较大,例如宝安4月份几个别墅租单的影响,与结构性变化有直接关系。

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