5月报信贷新压下：住宅总量同比短暂回正 新房价格同比罕见下滑

一、Q房探月度市场综评

1、二手住宅持续量价齐涨，过户量同比近14个月以来首次止跌回涨，但尚存走低风险。

2、新房住宅再度量涨价跌，由于集中供应的原因，新房量值波动的可能性更大。

3、价格稳定性高，新房均价出现罕见的同比下滑，信贷收紧对行业形成新压力。

二、关键数据

1、5月二手住宅成交6532套，环比上涨3.67%，同比上涨75.21%。

2、5月二手住宅成交57.71万㎡，环比上涨11.42%，同比上涨82.20%。

3、5月二手住宅成交均价53075元/㎡，环比上涨0.37%，同比上涨6.49%。

4、5月新房住宅成交2313套，环比上涨17.00%，同比上涨2.39%。

5、5月新房住宅成交23.43万㎡，环比上涨23.12%，同比下跌4.67%。

6、5月新房住宅成交均价54512元/㎡，环比下跌0.20%，同比下跌2.34%。

7、5月新房住宅批售1564套，环比下跌59.21%，同比下跌67.75%。

8、5月新房住宅批售14.13万㎡，环比下跌58.76%，同比下跌70.38%。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

1、二手住宅市场综述

2017年5月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交6532套，环比上涨3.67%，同比上涨75.21%;成交面积57.71万㎡，环比上涨11.42%，同比上涨82.20%；成交均价53075元/㎡，环比上涨0.37%，同比上涨6.49%，整体量价齐涨。

自3月份开始，二手住宅过户量出现三连涨，而涨幅在不断收窄，同时，从去年325政策出台之后的次月，二手住宅过户量同比就进入下跌通道，这个月，是近14个月以来首次止跌回涨。当然，75%的回涨，主要还是由于去年基数较低，目前6532套的二手住宅量高于政策出台之后的月度均值，但也算不上爆发。这个月，实际交易速度比较平稳，且整体来说，4-5月实际销量较3月下滑，这样的趋势也将逐步在过户数据中显现。

价格方面，过去一年以来一直在5万元/㎡上下波动，最近三个月的价格持续上涨，但涨幅渐弱，的价格仅比上个月上涨不到0.5个百分点，同比涨幅6.5%。由于二手市场的灵活性和个体性，其走势往往更能代表真实的市场情况，从当前的情况看，量值中等，且存在波动的危险，价格总体而言较稳，变化幅度不大。

细分到深圳各个区域表现如下：在5月二手住宅成交中，龙岗区以1673套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的26%；其次是宝安区成交1346套，占全市成交总量的21%；再次福田区成交1182套，占全市成交总量的18%；南山区成交1130套，占全市成交总量的17%；罗湖区成交1057套，占全市成交总量的16%；盐田区成交144套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，仅福田区环比小幅下跌近5个百分点，其他五个区域环比均上涨，宝安区涨幅超过一成，其他涨幅都在5个百分点左右。

从各区域成交均价来看，继续保持三大梯队，其中梯队福田区、南山区 “7字头”；第二梯队，宝安和罗湖，4-5万元/㎡，宝安“5字头”、罗湖“4字头”；第三梯队，龙岗和盐田，依然维持“3字头”。环比方面，六大区域涨跌参半，其中福田、南山、龙岗环比上涨，其他区域环比下跌。相对而言，龙岗区涨幅较大，盐田区由于样本量小，降幅偏大，其他区域波动幅度都较小。

2、新房住宅市场综述

2017年5月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交2313套，环比上涨17.00%，同比上涨2.39%；成交面积23.43万㎡，环比上涨23.12%，同比下跌4.67%；成交均价54512元/㎡，环比下跌0.20%，同比下跌2.34%，整体量涨价跌。

与二手房类似，新房近两个月同样环比上涨，且涨幅出现收窄，而且，从去年325政策出台之后的当月，新房住宅备案量同比率先进入下跌通道，这个月，是近15个月以来首次止跌回涨。相对来说，新房的同比涨幅弱于二手房，且由于新房供应的集中性，供求关系波动将更加明显，对后期备案量的影响也就更大。此外，5月备案量的高位集中在月初，首周备案量破千套，占全月近一半的量，6月初也出现一波反弹，但能否持续仍有待观察。

价格方面，延续了自2016年10月份开始的态势，连续8个月稳中有降，且依然高度稳定在5.5万元/㎡上下的水平。另外值得注意的是，当前的新房均价，不但与高位6.2万元/㎡相比回落12%，更出现了同比下降的情况，这也是近年来罕见的价格变化。去年7月份（更明显的是10月份）开始，新房价格同比涨幅开始收窄，大半年之后，同比下跌。5月份，深圳主力项目包括心海城、金洪观荟、合正丹郡、鸿荣源壹成中心、花语馨花园等，10项目中亦包括鸿荣源壹方中心、万科瑧山府、半岛城邦这样的高价项目，但前列项目平均价位偏低。

细分到深圳各个区域表现如下：在5月新房住宅成交中，龙岗区依然是成交大区，全区共成交1254套，占全市成交总量的54%，主力成交项目包括心海城、合正丹郡和花语馨花园等；其次是宝安，共成交797套，占全市成交总量的34%，主力成交项目包括金洪观荟、鸿荣源壹成中心、鸿荣源壹方中心和华盛西荟城等。南山区成交176套，占全市成交总量的8%，位列第三，主力成交项目为半岛城邦、香山里和华润城等高价项目。对比4月，仅宝安区环比微跌近1个百分点之外，其他区域环比持平或上涨，其中福田从1套增长到28套，主力项目万科瑧山府。

从各个区域的价格情况看，福田区继续位居新房价格榜首，与南山区均价同步回落，从“破11”回落至“9字头”，其中福田逼近“10”；其次，罗湖区价格保持“7字头”，这三个区域的均价远超全市新房均价水平线，其余三个区的价格则在全市均价水平线之下，其中龙岗区依然最“洼地”。与4月相比，宝安和龙岗区的环比上涨，其他区域环比下跌，而且从均价变化幅度来看，福田、南山和宝安的价格波动幅度都超过一成，与近两月各区主力项目价位变化有直接关系。

3、二手新房住宅市场对比

2017年5月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交8845套，环比上涨6.85%，同比上涨47.74%，新房二手住宅成交套数比为0.35。住宅总量再创年内新高，而且在新房、二手房量值齐升的情况下，住宅总量同比也在14个月之后重新回正。但目前，信贷压力不断加大，也对未来走势形成新的压力。

4、新增预售项目

2017年5月，Q房网数据研究中心监控显示：全市共7个项目获批售，其中住宅类产品总套数1564套，环比下降59.21%，同比下降67.75%；总面积14.13万㎡，环比下降58.76%，同比下降70.38%。其中，宝安区项目3个，但仅1个项目含住宅类产品，批售总套数159套；龙岗区项目2个，批售总套数1221套；罗湖区项目2个，其中1个项目含住宅类产品，批售总套数184套；其他区域保持零批售。

Q房网数据研究中心认为，5月份批售总量不及前两个月，由于目前对于预售之后的销售时间有严格的把控，所以作为供应源头，预售获批的情况直接关系到新房行情的表现，鉴于5月份批售量的回落，未来难免会影响到新房的短期表现。