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直播:万科深南道68号“论道一线城市资产”专题讲座——听董藩讲真话

房天下     2017-05-20 08:30

[摘要] 2017年5月20日,来万科深南道68号,听董藩讲真话。

2017年5月20日下午,由万科深南道68号联合著名房地产专家、经济学家、博士生导师董藩在深圳举办的专题讲座“论道一线城市资产暨520全新样板绽放”活动在万科深南道68号营销中心举行。活动现场,万科深南道68号领导、著名房地产专家、以及深圳多家媒体和万科深南道68号业主齐聚一堂,围绕着“论道一线城市资产”这一话题展开热烈讨论。

万科深南道68号

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活动主题: 论道一线城市资产暨520全新样板绽放

活动时间:2017年5月20日(本周六)14:00-16:30

活动地点:万科深南道68号营销中心

活动嘉宾:著名房地产专家、经济学家、博士生导师董藩

万科深南道68号

活动流程图

嘉宾简介

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董藩,中国房地产学科的主要搭建者和带头人,著名经济学家、房地产专家,建设部专家委员会委员、董藩房地产投资理财规划设计院院长。在房地产领域,董藩是公认的对国家决策和舆论具有重要影响的人物,曾被评为“年度中国争议人物”、“中国房地产年度人物”、“中国房地产年度思想贡献人物”、“中国地产网络红人”等。

万科深南道68号

万科深南道68号位于深圳市罗湖区深南东路和文锦路交界西南侧,临北环大道、滨河大道,更有50多条公交路线途径,周边辐射文锦、罗湖两大口岸,交通四通八达。

万科深南道68号占地约12780.97㎡,总建面约183997.58㎡,是万科回归深圳城市中心的力作,包括多重业态,周边配置包括万象城、KKMALL、金光华广场、东门步行街等购物中心,紧邻广深港国际都会枢纽,五星级酒店、高端写字楼等配套林立。

万科深南道68号未来将打造成为集艺术购物、高端商务、跨境生态、精粹人居于一体的城市综合体。此外,万科深南道68号更全系引入深南生态链服务系统,实现企业、人、生意、万科品牌四者之间的连接与集聚,便利业主生活。

房天下直播:

万科深南道68号

万科深南道68号

万科深南道68号活动现场

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嘉宾正在签到

万科深南道68号

活动嘉宾合影

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现场高朋满座

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乐队表演

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美女主持开场致辞

主持人:女士们、先生们,各位来宾朋友们,大家下午好!欢迎莅临“董藩经济论坛——论道一线城市资产”的活动现场,非常感谢各位的光临!

万科深南道68号

请允许我介绍出席本次活动的嘉宾和领导们,他们分别是:著名经济学家、房地产专家、博士生导师,被誉为“地产投资教父”的董藩先生;深圳万科营销管理中心高级专业经理戚文斌先生;深圳万科营销管理中心深南道68号营销负责人任莲花女士;深圳中原事业二部总经理黄珊珊女士;深圳作为国际创新中心、金融中,拥有领先的创富能力。一路走来,万科与深圳同行,伴随着这座城市飞速发展。万科深南道68号,深南金色双子塔,以万科的名义见证城市的华丽蜕变。作为万科回归城市中心的首个项目,也昭示着深圳万科重启城市中心的战略。接下来让我们有请项目高级策划经理郭建星先生为我们致辞,掌声有请!

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高级策划经理郭建星致辞

 郭建星:首先代表万科感谢各位的到来,说是致辞,我更想给大家说一说关于深南道68号最近万科研究的成果。

深南道68号最近的成果是研究地产3.0时代下的资产投资样板,什么叫做地产3.0时代?在座各位都是资深投资玩家,对地产发展轨迹非常清楚,我们大略回顾一下,地产发展步伐分为三步,第一步是1.0时代,即2007年之前,也就是中国房地产发展的起源,在那个时段政府属于扶持阶段,比如以购房入户等政策来促进房地产的发展,但当时大家都没有意识到房地产投资能发家致富,投资意识并不是特别强,导致房地产投资周期相对比较长,基本上都在三年以上才能见到回报。随后进入2.0时代,大家感触良多,这个时间段是2008-2016年,我将其定义为迭代起伏的年代,房价呈波动上涨趋势,波动幅度非常大。更明显的是2015年、2016年,在座各位应该也尝到了不少房地产红利,这个时代是闭着眼睛都能买房投资的时代,这是最好的时代,并且投资周期非常短,基本上是1-2年之间。

这些都属于过去,现在我们要讨论的是3.0时代,万科对于地产3.0时代的定义是怎样的呢?我们觉得整体房地产市场已经进入相对平稳的时期,经过2015年、2016年的暴涨之后,发展轨迹还是稳步上扬的趋势,在座各位都是房地产投资玩家,这个时候不能再闭着眼睛买了,我们应该擦亮眼睛,究竟什么物业值得投资,这需要我们进行更加深刻的判断和斟酌。我们认为这个时段比较长,大概是3-5年,但也不乏有比较好的资产可以进行入市,甚至2-3年有回报的机会。现在是要擦亮眼睛的时代,究竟我们怎样看待投资、资产增值?

我们这次也是借董老师的场做了一次调研,得出六优法则,如果你要做房地产投资,它能给你相应的指导和帮助。这六优法则分别是:优质地段、优质资源、优质产品、优质回报、优质品牌和优质未来,只要你抓住这六个点,就能找到能够投资的物业,契合这六有法则的物业我们称之为房产投资样板。

1、优质地段。讲到这里,我不得不抛出一个最近比较火热的概念,目前中国的城市发展已经进入整体城市群抱团作战的时代,在这样一个时代下,人才、资源、资金都会涌向京津冀、江浙沪以及粤港澳大湾区,这三个区域绝对是未来投资的重点区域,我将其定义为地段城市群,但不单单是地段城市群的概念,是不是这个区域内的所有城市都值得投资呢?其实并不是,万科研究结果发现,很多投资者,尤其是深圳的资深投资者除了看中大湾区、长三角之外,还会找到城市群当中的核心城市,这是非常重要的。有一组数据分享给大家,据不完全统计,深圳目前投资性产品,外城市客户来深圳置业的比例占所有成交比例中的20%。各位今天所在的万科深南道68号作为投资的排头兵,外城市客户已达到30%,这说明什么?房产投资热度已经升级到全国化,我们要跟外围抢资源,我们要更快的比别人入手更好的物业,才能使资产增值。

除了地段城市之外,我们还要看地段区域,不是盲目的选择核心城市投资就行了,在整体投资过程中,我们还要看到核心城市的地段区域。城市发展分为两个级别,一是你要找到相对资源复合型的区域,配套非常全,有非常好的交通,这些区域对保值很有作用。二是你要看到它的前景和规划,除了保值之外还要增值,增值来自于整体项目的规划,无论是产业规划还是城市规划,乃至于房地产开发规划,这些都是我们要看的。打一个很简单的比方,目前深圳两大开发热点区域,要么在西部前海,这是属于政策性规划,要么在东进战略中的罗湖,罗湖未来的旧改绝对在整个深圳是首屈一指的,其开发体量可以再造一个罗湖或者再造一个福田,大家可以想象一下它的能级究竟有多大。选择地段过程中,你应该信原亚洲首富李嘉诚,选择投资物业有三大准则:地段、地段、还是地段!大家只要认准地段城市的地段区域进行置业,保值是OK的,增值也没有问题。

2、优质资源。我有两个关键词,一是高素质,一是高数量。高素质是什么概念呢?城市资源配套是分层级的,不只是有资源、有配套就OK了,它有层级,它分为三层,首先是国家级配套资源,二是城市级配套资源,三是区域级配套资源。你的物业所在地有越多的配套,价值也就越高。比如我的物业旁边有代表全国TOP的商业配套万象城,有代表了全国最好的商贸商圈东门,那么这个物业就是非常值得您关注的。如果你买的物业只有小打小闹的配套,居住氛围不好,未来接盘的人也看不到其中的价值。高数量如果通俗来理解就是城市配套资源的密集度,如果你的复合资源越多,比如说教育、交通、商业,包括自然资源、市政资源复合的区域,恭喜您,您所在的区域出租肯定是没有问题的,未来出手也会有很多人接手。所以优质资源就是两点,一是高素质,二是高数量。

3、优质产品。我们调研中有一个很有意思的数据,每个人都有自己的判别标准,比如居住,我的判别标准是要舒适、要大,但在3.0时代的投资,调研出来的结果跟住家是完全不一样的,这个数据有两个维度,一是整体调研的成交客户基本青睐80平米以下的面积,40-60平米、60-80平米之间是最好的投资选择;二是低总价物业有很多投资客入手。最近我们做项目时也发现现在很多投资客都不是单套投资,而是多套甚至整层投资,这些投资客完全有实力购买更大户型的物业或写字楼,但他们偏不,而是选择小户型。这些投资客有两点大的共性:一是他们的观点是如果我买了小户型,未来出手时,无论是变现还是资产安全性都能得到保障,如果置业大的写字楼,脱手时要么整脱,要么不脱,风险很大。二是这些投资客认为未来核心城市核心地段的小户型是越发稀缺的,现在政府在做相应调控的政策之下,上两周出的关于商办类物业执行五年的政策,大家会发现未来不再有这种物业开发了,因为已经限制了,面积必须达到套内150甚至180,也就是说未来小户型会更好,这样的稀缺性也是投资客趋之若鹜的,以后选择优质资产的产品标准就是看中小面积、低总价的产品。

4、优质回报。这是我们调研的核心,地产3.0时代已经变了,不再是暴涨或暴跌,而是平稳状态,我要使我的资产安全,必须要找一个回报高一些,让我压力小一些的物业,高租金也就是我们评判的第四大标准。同时我们的回报不单看租金,还要看未来的预期,所以投资一个物业的时候,除了看它的租金能达到什么程度之外,还要看未来的发展,比如周边是不是有大量的开发、是否有高端物业即将入市。

5、优质品牌。品牌代表你的建筑质量,未来你转手时客户对你的信心,这也是开发商给你的信心。品牌也是物业服务,它是房价上涨时非常好的助力,相信买过万科房子的客户都知道,万科物业产品跟非万科物业产品相比,起码溢价会达到10%-20%,这也是品牌的力量。

6、优质未来。优质未来更多是对政策导向或片区更新,政府说往哪儿打,我们就往哪儿走,比如深圳呼应前海战略,呼应东进战略,以前海为代表的前海战略区以及以东进战略为代表的罗湖区域都是值得大家关注的。城市更新也是很大的助力,这里不一一赘述,如果各位有兴趣可以到售楼处咨询。

选择资产有六优法则,能符合这六优法则的,就是我们今天定义的地产3.0时代之下的资产投资样板。最后,我代表万科再次感谢董教授以及在座各位嘉宾莅临深南道68号,也希望大家今天能有更多收获。谢谢!

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主持人:非常感谢郭经理的精彩分享。2017年以来,多个城市出台了地产新政,限购、限贷成为新的话题。在这个背景之下,一部分人开始困惑,一线城市的房价是否已经到顶?中国的房地产市场是否会马上转入下行阶段?中国的房价到拐点了吗?在这个阶段,如何让自己的资本增值?马上有请今天的重量级嘉宾,被誉为“地产投资教父”、著名经济学家、房地产专家、博士生导师董藩教授为我们解答,掌声有请!

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董藩老师开讲

董藩:谢谢主持人!今天来了很多熟人,有一些是我的EMBA学员,还有房地产投资浓缩班的学员,还有一些朋友听过我初级班的课程,非常感谢大家捧场来到这里,有些人是从外地赶过来的。我还从其他途径拦截了很多,因为今天这个场合只是随随便便讲几句,大家听我的课都比较多了,少的听过两天,多的听过八、九天。2016年的时候我在万科总部对所有营销人员做过一两天的培训,从那个时候开始我们接触比较多,很多职业经理人我们都很熟悉,所以我还是来了。他们给我弄了个题目,讲一讲一线城市的问题,后来我想想,只谈一线城市可能不太好,我混在一起谈,同时也谈一谈深圳的问题。

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现在观众纷纷拿出手机记录董藩老师的演讲

最近调控政策出台的背景和影响,这个事不能谈了,有很多话不能公开说,我只有绕过去,但我告诉大家,今后这个市场的波动会增加,波动增加不等于房地产没有价值,因为只是波动,没有改变长期趋势,只改变了短期趋势。房价是什么?刚才主持人提到一线城市,我告诉大家的是未来整个中国的房地产市场将往两个方向发展,第一个方向是此消彼长,哪里消?很多偏僻地区、落后地区、资源枯竭性城市、缺水的地方、就业空间很小的地方需求是大两外流的,所谓的彼长就是像北京、上海、深圳这样的典型大都市和核心城市,像深圳这样的地方,你不用问,闭眼买就可以,它的房价远没有到头,因为房价是城市功能的反映,是城市价值的体现,是城市综合竞争力的表现,在整个中国华南,没有一个城市能够超过深圳。你们另外一个兄弟城市在渐渐没落,尽管那边的开发商都不让说,事实上是这样,因为它的城市功能过去是强在商贸上,大家知道广交会现在很难搞了,电子商务冲击非常厉害,另外它的城市管理水平没有这边强。还有另外一些原因,我不一一说了,说人坏话不好,但南中国未来就是看深圳,没有第二个城市。

在这样的背景之下,在深圳你持有资源当然是好事了,肯定是没有问题的,不管是哪一类物业,住宅会更好,刚才他们跟我交流,说这个项目是公寓,要不要买?你买不了住宅,只能买公寓,买比不买强,这是首先要明确的。至于在这里面怎么比较更高更低,机会成本和投入方向选择是另外一个问题,这个答案我先给大家明确,深圳一定是个很好的地方。

第二个规律是颠簸中前行,这是非常明显的规律,我们怕的不是颠簸,而是大势改变,如果中国未来发展道路不发生大的改变,深圳的房价还要往上走,上海、北京也是一样,远远没有到头,它有一天会超越香港吗?超越香港有正常,你不要去比较另外一些功能,因为中国人口巨大,中国财富量巨大,这么多人口支撑两个、三个最顶级的城市,这种城市的价格飞上天也是非常正常的,超越纽约也是很正常的,房价不能简单的比较,因为它的价格各自独立形成。你们桌上那瓶矿泉水,如果在东莞是1元,深圳是1.5元,其结果必然是由东莞运到深圳来,最后东莞的供应量减少,价格上涨,而深圳的供应量增加,价格降低,两地形成基本一致的价格,比如说1.2元。但是房子你没有办法从东莞、惠州运到深圳来,所以我要告诉大家的是所有进行房价国际比较、区域比较、城市比较的,全是不懂房地产的,以此来推断中国房地产有没有泡沫的所有结论都是错的,泡沫这个问题已经说了十几年了,泡沫就是传说中的鬼,都说有,谁也没见过。

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房地产还值得投资吗?当然值得投资,1987年我们在深圳拍出第一块土地,房子卖一千多元,但当时深圳的房价也就是500元,高于全国100元。今天全国均价我估了一下大概在7800元,北京的价格我刚才请教了戚总,他说应该在5.5万元左右。如果我们推算一下,全国的均价三十年来年均增长11%左右,深圳是什么状态?刚才我没算,我想应该是20%几,如果有一笔投资,从全国范围来看,年均增长11%左右,连续30年,你能找到第二个产品吗?根本找不到。如果有一个产品连续30年、年均回报在某一个城市达到20%,好不好?当然好,你也找不到第二个产品,更重要的是我们的回报不止在这里,房地产投资有杠杆,听过我课的学员天天在研究扩大杠杆,以至于政府在全世界范围内围剿这些人,说他们是投机者,其实不是这样的,投机给社会做了非常大的贡献,投机发生在什么时候?一定是供求关系极度短缺的状态下才会出现所谓的投机。一个供应者的出现会极大地改变紧张的供求关系,对买者来讲是非常有利的,同时他又专了钱。举个例子,当年共产党打游击,在山上被敌人包围了,三个月没有盐,这个时候有一个人知道山上极度缺盐,他冒着枪林弹雨背几袋盐上山卖给游击队,以50倍、100倍的价格卖给游击队。我要问大家的是,这个投机者的出现,这些盐的出现,对投机者是好事还是坏事?是好事,我想当时的游击队长一定握着这位投机者的手说“兄弟,再给我搞两袋来”。投机者冒着风险提供了供应,对改变极度短缺的供应,对改善供求关系、缩小供求缺口意义是非常大的。

有人说这帮人频繁交易,我告诉大家频繁交易是弥补供求短缺的一个必要手段,而且所有交易者交易频率越高,市场价格就更吻合规律,因为大家在这里博弈,最后找到一个均衡点。有人认为你这样是剥削别人,这种说法也是错的,你什么时候才有机会剥削别人?首先我不承认这个说法,即使你承认剥削了别人,在别人身上赚了钱,一定是交易的频率越高,机会越多,你才能剥削到别人,才能积累起财富,如果你能积累起财富,证明你所提供的产品更好地满足了多数人的需要,大家都希望买到你的东西,你提供了满足大家需要的物质、产品,是好事还是坏事?它同样还是好事。所以大众化的认识很多都是错的,我一直倡导全社会形成健康的租赁关系,形成拥有大量资产的机构投资者阶层。我最近在做一件事情,推动投资者提升,变成机构投资者,像戚总他们的项目,将来在我的学员那里可能就不是买一套两套,而是整栋楼拿下来,别人都没份了,机构投资者是未来发展的方向,因为当我们以个人、以家庭身份出现的时候,贷款总是受到限制,当我们以公司化经营去运作的时候,我们可能会突破这个限制。未来中国的房地产交易一定是更加繁荣,除非中国社会发展道路发生改变了,如果不改变,一定是交易更频繁,这是毫无疑问的,一个健康的市场一定包括两部分,一部分是买卖市场,一部分是租赁市场,在买卖市场中,自己买房自己住,但像深圳这样的城市一定有一个巨大的租赁市场,它可能超越买卖市场,它一方连着富人,一方连着穷人,一方连着本地人,一方连着外来打工者,一方连着中老年积累者,一方连着刚来的年轻人,这些有了积累的人拿出自己多余的钱买了这些房子,出租给那些暂时不想买房、暂时不能买房、暂时买不起房的刚刚毕业的年轻人,最后形成稳定的供求关系,这种供求关系的出现将极大的减轻政府保障的压力,靠政府,政府该管的事情太多,尤其是中国的政府承担的职责太多,他们完全不了帮助很多低收入阶层解决住房条件的任务,由谁来完成呢?一些谋求在市场上获得收益的出租者,也即投资者。你们就充当着这样的角色,你们不能简单的投机者,你们对未来市场的稳定贡献是非常大的,只不过目前大家的认识、政府的认识没有到位,他们认为我们这些行为是不科学的、是不规范的,是对市场发展不利的,其实这些交易的出现恰恰是有利的,它帮助我们去发现哪个地方需要扩大供应,当价格上涨的时候,我们要努力扩大供应。

未来的市场会继续演化,未来从市场主体供应角度来讲,将出现大量的个人投资者和机构投资者,这些人的出现对改变未来的市场结构意义是非常大,而不应该像现在的舆论这样让这帮人夹着尾巴做人。中国市场未来还要往上走,市场还没有到成熟的阶段,我们从市场供应、回报角度也能看出来,过去二十多年里大家在房地产市场的回报都是很厉害的,你们当中有很多人可能有五六套房、七八套房甚至二三十套房,你们在这个行业看到了比其他行业更高的回报状态,我自己在房地产投资中的回报每年有60%、70%,我的学生做高利贷,说“老师,你把钱放在我这里,我保证你20%的回报”,20%有点低,我们做房地产投资都是60%、70%,只要杠杆用得好,回报40%、50%是很正常的,远远超过其他行业,而且更重要的是几乎没有发生过风险。有人说“老师你告诉我,下半年、明年房价会涨还是会跌?不要在意它是涨还是跌,最重要的不是六千买还是八千买,是它涨到2万的时候你手里有货,你在犹犹豫豫当中一直没有买,最终的回报是零。

万科深南道68号

我们身边所有手中有房子的人,我的学生罗敏(音)财富量很大,为什么?房子多。我们也看到开发商大老板在财富榜上出现了,首富靠的是什么?靠的是持有资产,他们的资产结构非常强,为什么房地产行业的人在财富榜上出现的频率高于其他行业?谁拥有了房屋、拥有了土地,谁就是富者,这是全世界共同的五规律。

两年前我在美国演讲,我在哥伦比亚大学讲完课之后,他们的博士生陪我到华尔街去转,转的时候他对我说“老师,我就希望将来有一天在华尔街找份工作,在这些著名的投行找份工作,这些大金融机构是全世界最牛的公司”。我当时告诉他“你说错了,华尔街最牛的公司根本不是投行和保险公司,而是这些大楼的业主”。当雷曼兄弟倒掉的时候,当两房倒掉的时候,大楼的业主一脚把他们踢出去,他们照样找到租户,在全世界范围打球,神龙见首不见尾。全中国现在实体经济不行了,很多人挺不住了,他们输在什么地方?他们输在没有持有物业上。比如有一个著名的饭店挺不下去了,如果他当时稍微慢一点速度扩张,贷点款买万科的底商,今天就不会被挤出市场。还记得当年傻子褂子年广久吗?《邓小平文选》当中三次提到这个人,年广久现在完蛋了,我到那边去演讲的时候,他们要给我介绍年广久,我说不用介绍,他没有意义。怎么没有意义呢?对中国来讲他的意义多大?我说他只是一个标本,他再也不可能起来了,因为他做的事情不符合规律,他唯一做对的一件事情就是买了一栋楼,所以他保证了今天的衣食无忧,如果当时不买这栋楼,他将被彻底淘汰出这个市场。

房价也好,房地产也好,很多普通人的认识是远离其本质的,我要告诉大家的是这种资产方式是最优的资产方式,我甚至在这里告诉你们,买房子别买股票,听懂了吗?为啥?因为这两个行业的走势是不一样的,它的交易方式是不一样的,它的财富分配方式是不一样的。你买股票,股票市场中赢的不是你。但是买房子,刚才我的学生薛总说“老师,我们开发商是干不过这些业主的,业主后面赚了大钱,其实我们只赚了百分之十几就走了”。是这样的,你手里有房的时候,你就是赢家,你手里有股票,别在业主跟前得瑟。

四种生产要素在财富分配中优势不同,分配财富的时候,它们的地位是不一样的,拥有投资的人分配财富的优势地位是比较突出的,为什么富的人从来都是资本家?为什么都是私营企业主?为什么都是股东?因为股东在参与企业财富分配的时候不是靠劳动力分的,是靠资本。老百姓买房子是切入资本市场的非常简单有效的方式,而且是唯一可以贷款的方式。所以不要去干别的,老老实实买房。

你们可能说“老师,你让我们买房子,大家都来买房子,谁来干实业?”永远不会所有人都买房子,就像今天我在这里演讲,不会全国人民都坐在这里听一样,这个市场是竞争的,打麻将一定有输有赢,你争取做那个赢的人就可以了。所有人都想发财,是不是所有人都发了财呢?不是,所以都知道这个道理,但是不一定能够挤进来。在深圳买一套房子没有上百万的首付是不可以的,即使很烂的房子也要上百万的首付,你问问看,全国有几个人能越过这个门槛?所以永远不要担心大家都炒房子,不会的,社会上只会形成一个阶层:今天到场的各位。未来社会普通老百姓财富阶层的划分就看你买没买房子、你买了几套房子、你什么时间买的房子、你在哪里买的房子以及买了哪个项目,是不是买了万科的项目。

一个问题的五个方面决定了老百姓财富阶层的划分,以后跟工资收入没关系,你一个月挣2万,我挣1.5万,你比我多5千,没事,我有房子,你没房子,我一套房子在深圳随随便便就是一千万,一年增值15%就是150万,你的工资无非一年比我多5、6万,差远了,我的房子还有十几二十万的租金收益,所以一定要相信资本的力量,也一定要知道有些人是怎样被淘汰掉的,坐在宝马车里的小伙摇下车床对坐在自行车上的姑娘说“你后悔了没有?”姑娘说我不后悔,我们俩个人靠自己的双手十年挣一台宝马,你的车是你爹给你买的”。转眼十年过去了,坐在宝马车里的小伙已经把车换成劳斯莱斯,而坐在自行车上的姑娘只把自行车换成电动车。

如果中国社会稳定,大都市核心城市,像深圳这样的城市,优势依然存在,而且优势有可能更突出,万科老总郁亮说现在进入白银时代,不是白银时代,是比以往更好的时代,因为以往的需求是更多源于深圳自发的需求,我们发现全国人民都把眼光盯着深圳、北京、上海,如果你放开,你会发现深圳的涨幅比以往更厉害。所以郁亮的房产做得很好,但理论水平不够,没讲对,你可以买他的房子,不要听他的,还是听我的,你不要觉得白银时代不如黄金时代,不是这样,只是差距拉开了,深圳这样的地方会更有优势,北京、上海这样的地方会更有优势,省会城市也还可以,但是广大的四线、五线轻易别动,如果你老家还有房子,你爹还住在那里,赶快把他搬出来,搬到深圳这样的地方,逃离你终将衰落的故乡。

不要去弄股票,尽管万科很好,万科的股票要随着大市走,当大市不好的时候也没办法。我们看到的是虽然打压,房地产市场没太受到大的影响,但股市稀里哗啦往下走,二十年来在股市里能赢的人绝不超过5%,但在房地产市场赢的人几乎是99%,个别人有点什么意外,这就是差别,只要你进入房地产领域,最终都变得越来越富裕,这是规律,而在股市当中,你想赢不是规律,输才是规律,为什么这样?因为中国的股市从构造和发展背景上跟美国完全不同,这是另外一个话题,今天不去讲,我要告诉你的就是在股票市场长期待着,姚明进去,潘长江出来,宝马进去,自行车出来,最好别碰它。老百姓的钱哪里去了?大部分被股市吞没了,如果你还有点钱,要放在房子上,如果你没买房,又进了股市,基本上现在就沦为乞丐。

别的能干吗?别的也不要干,古董、字画、玉石这些都不要做,我们在初级班讲课一讲就是半天,展开讲很麻烦。古董90%都是假的,你没法弄,古董市场的特点是100%都是骗子,所以各位在座有搞古董的我就要得罪你了,你们千万不要跟做古董的人做朋友,古董市场赢就赢在你骗我、我骗你,你当赝品卖,能告诉他是真的吗?你永远不会告诉他,这就是你的机会。如果你花20万买了个假古董,这个时候你想不想以真货价格甩出去?避免自己的损失,把损失转嫁给别人,你一定想,所以不要跟搞古董的人交朋友。我身边有很多这样的人,我一般跟他喝顿茶就拉倒了,不跟他谈别的。玉石也差不多,字画比古董稍微强一点,也差不太多。这些市场老百姓都不能碰,大众化市场只有两个,一是股票,一是房产,但在中国,股票市场不能进,股票市场中有三个赢家、一个输家,“三个赢家”,一是上市公司,二是政府,三是券商,券商总是鼓动大家进,下跌的时候告诉大家抄底,上来的时候就要追涨,总之你不能闲着,你只要有操作他就有收入,但是你进来想赢是很难的。和房地产相比,它们都不好操作,你在这个市场想赚钱都很难。黄金也基本不具备投资价值,五十多年来黄金没有跑赢过通货膨胀,我还要告诉你真实的通货膨胀率不是官方公布的数据。

这次打压能持续多久?房价上涨牵涉到社会稳定,领导们很担心,所以这次打压又很强,这也很正常,但是不可能一直这么严厉地打压,究竟哪天放开我们推断不了,停两年还是停三年?刚才万科这位讲得非常好,他说可能会三年左右。不管是两年还是三年,一直这么紧是不行的,我实际上一直是反对限购限贷的,因为它违反了市场规则,特别是限购,市场第一个基本特点是市场是开放的,谁想买都行,市场认钱不认人,干嘛跟户口、跟社保连在一起?你到市场上买衣服,让你拿社保证明了吗?所以限购也好,限贷也好,制造出大量的冲突,我们不希望发生这一切,今天北京和上海政府门口都有一些骚动,我们不希望出现这样的情况,保持稳定是最好的,怎么样保持稳定?尊重规律,即使我们要理顺市场秩序,也要把旧的问题、遗留问题和今后的发展区分开来,就像小产权房,深圳有很多小产权房,历史形成的,你上来强行扒掉行不行?不行,要尊重事实、尊重历史,这样才能稳定,才能共赢。

我们不主张长期这么搞下去,一时间市场上受不了了,出现这个政策,虽然我们也没办法,但是长期这么搞下去是不行的,我的学生要结婚了,来找我“老师,跟你汇报个事,我想跟某某同学登记”,这个学生很有修养,要结婚了,告诉老师一下。我一听,不许登记,为什么?登记了你俩就是一家的。学生说“老师,谈恋爱不就是希望成为一家吗?”不能成为一家,你知道限购限贷吗?现在政策怎么规定的?买第一套30%首付,第二套70%首付,将来你爸要来吗?要来。她爸要来吗?第二套70%你钱够吗?不够。第三套不让买,让你爸来还是让她爸来?没想过,都要来。你不许结婚,我们看到的是他们被逼无奈去结婚,勉强凑点钱,谁爸爸先来?感情好的说咱们俩别争了,锤子剪刀布,谁赢谁来,感情不好的就离婚。所有政策的制定不能侵犯人权,我们要尊重大家,我们为什么要发展生产力?发展生产力是要让大家过上美好的生活,而不是让大家有钱都买不到东西,长期这么打压下去是不行的。

打压导致供应萎缩,孕育更大的波动风险。打压的结果是开发商不敢开发了,未来的供应受到影响,未来的供应受到影响,但是需求没有消失,因为房地产这种产品是没有替代品的,没有替代品是什么结果?你今天不买,明天不买,后天必须买,当大家一块冒出来的时候,市场的供应量减少的时候,房价就会暴涨。还记得去年吗?你们的房价涨了60%、70%,有的楼盘翻番了,为什么会这样?因为前面几年打压、限购,你们没买成,你又担心政策导致房价往下滑,所以你不敢买。但是最终政府受不了的时候,政府开始让大家买房的时候,政府说“我要去库存了,你们抓紧买”的时候,大家一涌而上。这个市场只要社会制度不变,你不必灰心,重要的是手里有货,今天不涨,明天不涨,没关系,等它涨的时候会给你补回来。

打压会导致GDP下降,失业率上升,这一点不详细讲。

打压会导致地方财政收入急剧下滑,此前的两年我们的市场在慢慢恢复,在变好,甚至像深圳这样的地方,突然间财政收入暴涨,但是如果一直这么打压,深圳也许还能挺得住,北京、上海还能挺得住,但那些四线、五线挺不了,如果卖不了地,地方政府就没有收入,因为有些地方卖地收入占60%、70%,全国平均50%以上,有些落后地区只要不卖地,真的就运转不了,从长期来看是有问题的,但我们先不管长期,先看短期,如果卖不了地,政府开不了工资,警察都维持不了秩序了,医院的医生都不想上班了,这个问题直接连着整个社会的运行,最终还是要进行调整。

什么叫宏观调控政策?宏观调控政策基本上就是相机抉择,随时变随时动,无论今天咬牙切齿说得这么狠,明天可能就变了,曾几何时领导在求我们买房子,突然间就变了,没事,领导碰到新问题的时候还会调整策略,这是正常的,这是科学的态度。

而且你真的打压,真的房价下跌,就会出现退房潮,各位还记得2010年那次下跌吗?2010年限购限贷,南京还是哪里,有个楼盘降价,售楼处被砸了,这件事惊动了当时的总理,还有一个房地产公司降价,结果售楼处被占了。更重要的是在杭州,大量要求退房的人爬上了楼顶,给不给退?不给退我们就手拉手跳下去。很危险,就在这个时候,北京传出一条消息,说房价又上涨了,于是杭州地面上这些人纷纷给楼上的人打电话“下来吧,北京又涨了”,这才救了杭州,要不那天就出事儿了。所以房价真的下跌是不行的,房价上涨我们从来没见死过人,没见有人跳楼,只有些抱怨,但房价下跌的时候,真的对社会稳定是有威胁的。

如果房价下跌,如果打压持续得太久,搞保障也没钱,因为搞保障来自地方财政收入,地方财政收入来自卖地和交易税费,楼盘售卖过程中就给政府交了很多税,而且万科是上市公司,一分钱税都逃不掉。有些三线、四线还能救起来吗?有很多地方救不起来了,有一些还能救起来。

我告诉你,未来中国大约还有三分之一的城市是可以投资的,三分之二的城市你别碰了,即使暂时有点上涨,也别碰了。更重要的是在座各位回家想想,你爸你妈、他爸他妈住在哪里,如果是衰退区域的话,尽快离开,你再挺几年,到那个时候再想卖,再也卖不掉了,越来越麻烦,越来越费劲,就是我前面讲的那句话,逃离你终将衰落的故乡,最终中国人口要大整合、大迁移,形成几大板块,其中南方这个板块就是以深圳、广州为双核。至于那一百个城市是哪些、二百个城市是哪些,你们到北京听课的时候我再详细讲。

一线城市的天花板在哪里?有四个基本前提,如果社会稳定,如果中国的金融体系不崩溃,如果不进行币制改革,收入随着经济发展而继续增长,一线城市的房价不存在天花板。总有人问我“老师,一线究竟涨到哪里?是不是到顶了?”没有顶,十年前面对深圳的房价时你是不是觉得到顶了?你是不是不敢买了?有些人是不是把房子卖了?五年前是不是有人又做了这样的决策?今天有人说“我觉得到顶了”。告诉各位,房价没有天花板,就像收入没有天花板一样,人民币最终的结果是奔着日元、韩元而去。

现行房价之间的落差是城市价值差别的体现,主要是由城市功能和综合竞争的差别导致的,所以像深圳这种城市功能极其强大的城市,仍然是非常有前途的。当全国几乎都不行了的时候,深圳理论上也能挺在这里,尽管它有波动。

不同城市人口规模和产业结构的差别,会导致房地产需求进一步向大都市核心城市聚集。推动房价上涨的因素仍然是大量存在的,它的合力比过去更强大,特别是在某些大都市核心城市。我们以前的房价上涨是没有限购限贷甚至限售这样的政策打压的,而今天在打压之下房价涨幅都达到这个程度,你把它取消了是什么结果?人口在加速聚集,房价在继续上涨。

未来经济增长的主要力量来自货币供应,经济在衰退,我也承认经济上的确有一些衰退力量,官方的说法是“新常态”。在这样一个背景之下,我们要保证经济增长,不管是5%也好,6%也好,两个基本思路,一是减税,使企业减轻成本,增加一点收入,但是这个路是走不通的,因为中国有庞大的六项支出,六项开支决定的结果是税收不能降下来,降下来整个社会无法运转,那么只剩下一条路——货币投放,即老百姓说的放水,如果放水,你最好有一个救生圈,但是我们研究了半天,别的都不能当救生圈,只有房地产,买黄金,亏死你,你没觉得亏,因为你不知道货币贬值的速度,我们看到的事实,跑赢的只有房地产,尽管有些衰退区域可能房价稳定,没怎么涨,但是即使那些地方,它也比买e租宝这些产品要强。

万科深南道68号

你们还会问“究竟能涨到多高?”我前面已经说了,像深圳、北京、上海这样的城市,理论上来讲,只要中国社会稳定,还会继续涨,涨多高?谁也说不清楚,原则上是永远上涨,只不过上涨过程中有波动,因为房价运行的规律就是原则是上升的,下跌只发生在战争、瘟疫、连续地震、特殊政治事件、税收改革、经济危机、严重而错误的宏观调控。

深圳还有什么价值?深圳是南方经济增长极,有极强的优势。一是深港关系,深圳是怎么起家的?当年是为了回收香港画了个圈,在这里搞市场经济这套东西,如果不靠近香港,不可能有深圳,如果没有深圳,在座各位都不会来这里,你们95%都是从外地来的,正因为临近香港,才有了深圳的今天,别的地方比不了,而且香港那边闹也不怕,闹,它会衰退,深圳的替代性会更强。今天有人问我前海的事情,我们不多讲,前海比较敏感,前海的出现其实和香港的问题是连在一起的。

二是深圳是南方的金融中心,如果说全国的金融中心,毫无疑问是北京,因为理论上来讲中心只有一个,但是我们划几片,南方如果有个中心,当然就是深圳。

三是人才优势,深圳这个地方虽然大学比较少,但是今非昔比了,早期全国都搞计划经济的时候,只有深圳可以搞市场经济,只有深圳收入高,我研究生毕业的时候,我们很多同学来到这里,在北方的同学,一个月各种收入加在一起也才二百块,而跑到深圳这里有一千几百块,改革开放之初,深圳吸引了全国三分之一的博士和硕士,因为钱是好事,只要有钱,大家都来了。我给EMBA班讲课的时候,我说钱是男人的胆,胆量是英雄的标配,每个人都希望成为英雄,但是你没钱,你就是狗熊。今天的英雄不再是动刀动枪的打打杀杀,它是面对问题克服困难的勇气和决心,只要你有钱,你说“这个事我来办”,于是人家就信你,没钱你说的都是大话,根本没有人理你,所以男人必须有钱。女人也必须有钱,钱是女人的脸,女人天生爱美,爱美必须有钱,没钱你咋去美容?没钱,女人面对生老病死、柴米油盐,每天愁容满面,即使你能美容,也老得快,但是如果你有了钱,所有问题几乎都可以迎刃而解,你解决不了的问题,全世界都解决不了。所以你每天笑容满面就不容易变老,我们大学同学聚会的时候,发现老得比较快的都是生活比较困难的,有钱人老得都不快,只是肚子稍微大了一点,这就是差别。

钱是尊严,什么是尊严?所有尊严都建立在金钱基础之上,当你跪在他里向别人乞讨的时候,无论如何都是没有尊严的,所以赚钱是个很光荣的事情,投资是个很光荣的事情,投资是为了赚钱。美国的缔造者富兰克林“赚钱不是贪婪与谋生,而是使命与追求,是使人生绚丽多彩和满足人生价值的最佳途径”。说得非常好,格调非常高,赚钱是政治上很进步的表现,我们不要给政府制造麻烦,让政府来救助你,所以在座各位都是思想上很进步的人。

深圳除了云集全国大量的博士、硕士之外,更重要的是这几年采取了一个非常重要的措施——引进高校,北大、清华、哈工大、中山大学纷纷在深圳建分校,再加上深圳自有的深圳大学、南方科技大学,今天的深圳已经今非昔比了。我的同学是人大财经委的专家,昨天跟我说深圳的钱花不了,愁,市长每天都在研究,他还问我愿不愿意来,来的话估计能给很多钱,我很愿意来。

未来的深圳人才优势会更加突出,现在从国外回来的人,管他牛津天桥,来到国内就是北京、上海、深圳,再往下才是广州、杭州,深圳是第一梯队,这不容易,因为北京、上海是历史形成的,深圳是市场化发展起来的,按照这个势头,过两年就可以藐视北京、上海。深圳的电子信息产业、生物医药产业、高科技机械产业、金融业都是非常有优势的,还有交易所。深圳的电子产业有华为,信息产业有腾讯,这些都是非常了不起的企业。更重要的是不止有这两家企业,各行各业还有非常有代表性的企业,比如房地产的万科,一直是行业的领袖,一直引领潮流,在住宅领域最近交易额稍微调整了一下,但长期来讲是老大,这对社会是非常非常大的贡献。

城市的地位,深圳人出去之后都很牛,一问哪儿的,深圳的,别的城市就不是这样了,现在青岛人、大连人说哪儿的?大连的,就不一样,本来南方人说话是软绵绵的,但只要提到“我是深圳人”的时候,都有一种阳刚之气。

深圳的市长、市委书记在内心里不觉得比有些省的省长、省委书记差,以至于你们不断地制造一些消息,我们可能要变成直辖市哦,这些消息都是哪里制造出来的?最主要是领导制造出来的,因为领导很喜欢,领导的意思说我们将来不但要超越那些省会城市,我们可能还是直辖市,直辖市的书记可能就是政治局委员了。

你们还会问“究竟能涨到多高?”我前面已经说了,像深圳、北京、上海这样的城市,理论上来讲,只要中国社会稳定,还会继续涨,涨多高?谁也说不清楚,原则上是永远上涨,只不过上涨过程中有波动,因为房价运行的规律就是原则是上升的,下跌只发生在战争、瘟疫、连续地震、特殊政治事件、税收改革、经济危机、严重而错误的宏观调控。

深圳还有什么价值?深圳是南方经济增长极,有极强的优势。一是深港关系,深圳是怎么起家的?当年是为了回收香港画了个圈,在这里搞市场经济这套东西,如果不靠近香港,不可能有深圳,如果没有深圳,在座各位都不会来这里,你们95%都是从外地来的,正因为临近香港,才有了深圳的今天,别的地方比不了,而且香港那边闹也不怕,闹,它会衰退,深圳的替代性会更强。今天有人问我前海的事情,我们不多讲,前海比较敏感,前海的出现其实和香港的问题是连在一起的。

二是深圳是南方的金融中心,如果说全国的金融中心,毫无疑问是北京,因为理论上来讲中心只有一个,但是我们划几片,南方如果有个中心,当然就是深圳。

三是人才优势,深圳这个地方虽然大学比较少,但是今非昔比了,早期全国都搞计划经济的时候,只有深圳可以搞市场经济,只有深圳收入高,我研究生毕业的时候,我们很多同学来到这里,在北方的同学,一个月各种收入加在一起也才二百块,而跑到深圳这里有一千几百块,改革开放之初,深圳吸引了全国三分之一的博士和硕士,因为钱是好事,只要有钱,大家都来了。我给EMBA班讲课的时候,我说钱是男人的胆,胆量是英雄的标配,每个人都希望成为英雄,但是你没钱,你就是狗熊。今天的英雄不再是动刀动枪的打打杀杀,它是面对问题克服困难的勇气和决心,只要你有钱,你说“这个事我来办”,于是人家就信你,没钱你说的都是大话,根本没有人理你,所以男人必须有钱。女人也必须有钱,钱是女人的脸,女人天生爱美,爱美必须有钱,没钱你咋去美容?没钱,女人面对生老病死、柴米油盐,每天愁容满面,即使你能美容,也老得快,但是如果你有了钱,所有问题几乎都可以迎刃而解,你解决不了的问题,全世界都解决不了。所以你每天笑容满面就不容易变老,我们大学同学聚会的时候,发现老得比较快的都是生活比较困难的,有钱人老得都不快,只是肚子稍微大了一点,这就是差别。

钱是尊严,什么是尊严?所有尊严都建立在金钱基础之上,当你跪在他里向别人乞讨的时候,无论如何都是没有尊严的,所以赚钱是个很光荣的事情,投资是个很光荣的事情,投资是为了赚钱。美国的缔造者富兰克林“赚钱不是贪婪与谋生,而是使命与追求,是使人生绚丽多彩和满足人生价值的最佳途径”。说得非常好,格调非常高,赚钱是政治上很进步的表现,我们不要给政府制造麻烦,让政府来救助你,所以在座各位都是思想上很进步的人。

深圳除了云集全国大量的博士、硕士之外,更重要的是这几年采取了一个非常重要的措施——引进高校,北大、清华、哈工大、中山大学纷纷在深圳建分校,再加上深圳自有的深圳大学、南方科技大学,今天的深圳已经今非昔比了。我的同学是人大财经委的专家,昨天跟我说深圳的钱花不了,愁,市长每天都在研究,他还问我愿不愿意来,来的话估计能给很多钱,我很愿意来。

未来的深圳人才优势会更加突出,现在从国外回来的人,管他牛津天桥,来到国内就是北京、上海、深圳,再往下才是广州、杭州,深圳是第一梯队,这不容易,因为北京、上海是历史形成的,深圳是市场化发展起来的,按照这个势头,过两年就可以藐视北京、上海。深圳的电子信息产业、生物医药产业、高科技机械产业、金融业都是非常有优势的,还有交易所。深圳的电子产业有华为,信息产业有腾讯,这些都是非常了不起的企业。更重要的是不止有这两家企业,各行各业还有非常有代表性的企业,比如房地产的万科,一直是行业的领袖,一直引领潮流,在住宅领域最近交易额稍微调整了一下,但长期来讲是老大,这对社会是非常非常大的贡献。

城市的地位,深圳人出去之后都很牛,一问哪儿的,深圳的,别的城市就不是这样了,现在青岛人、大连人说哪儿的?大连的,就不一样,本来南方人说话是软绵绵的,但只要提到“我是深圳人”的时候,都有一种阳刚之气。

深圳的市长、市委书记在内心里不觉得比有些省的省长、省委书记差,以至于你们不断地制造一些消息,我们可能要变成直辖市哦,这些消息都是哪里制造出来的?最主要是领导制造出来的,因为领导很喜欢,领导的意思说我们将来不但要超越那些省会城市,我们可能还是直辖市,直辖市的书记可能就是政治局委员了。

深圳的GDP总量和人均GDP在全国特大城市当中一直是第一,GDP总量马上超越广州,预计就是这几个月的事,不出意外的话,今年会超广州,如果出意外的话就是明年超广州,但总之最近要超广州,广州人民最近很郁闷。

深圳是领袖级企业化和上市公司云集的地方,上市公司非常多,更重要的是领袖级别的企业非常多,深圳在某种意义上是引领全国的。

深圳楼市的投资价值,土地面积小,土地供应紧张,关内没有地,关外地也很有,我的学生徐总是大央企老总,华南区代表,操纵中几百亿的资金,在深圳周围转啊转想买地,还没买着。在这个地方,有房子有地就行了,哪怕你有一个账篷,政府给你发个房产证都行,他想拆,一平方米怎么也得给十万二十万。这就是深圳的优势,没地,没地才有价值,你看看广东省的地图,最缺地的就是深圳,真要把惠州划进来还真就不行了,土地供应量大量增加,所以你别吵吵跟这个一体化,跟那个一体化,深圳越小越好,深圳的面积减少一半,你们的房价立刻上涨三倍。

巨大的价格差吸引港人置业,香港的房价是深圳的两倍,香港的收入挺高,所以香港人还是来深圳买房,拦都拦不住,很多香港人是怎么发财的?就是当年在深圳买了几套房子发财的。

人均收入高,投资意识强,房产成为主要投资对象。今天来了很多人,我说你们不要为了看看我跑到那里去,你给那些没有听过我课的人留点地方。我到另外一个城市做演讲,没有这么多人听,决定你财富的,以后不是胆量了,是专业智慧。

深圳是整个南方的财富高地,这是谁都挡不住的。我现在遇到一个问题,房地产总裁班和EMBA班的很多人都是做房地产投资的,很多私营企业老来问“这个班的人有多少钱?”,我说你有多少负债?说句实话。一说,我说我们所有的投资者都比你有钱,深圳二十几套房子,北京十几套房子,你算算,是不是比你有钱?深圳是能培养大量投资者的肥沃土地,深圳人口聚集效应突出,增速快,外地人口比重高,深圳和东莞是外地人口比重最高的城市,每到春节期间城市几乎空了,很多人都走了,这就告诉大家这个地方有大量外来人口,他们不管在这里买房还是租房,这个需求不得了。另外一个地方是流出的,流出就不行了,大家还要把老家的房子卖掉,把钱拿到深圳来,所以深圳只要有房子,你等着就行了,财富不断往上堆积,继续往上涨。

养老需求大,在座各位从全国各地涌向深圳,在这里安家落户,但是可能父母还在老家,你老公的父母也还在老家,最终他们都要来,如果是北京,一个年轻人有可能不用买房子,因为父母名下有两套房,他不用买房还可以借父母的光,父母原来就有,但来到深圳正好相反,第一你父母原来不在这里,你来了,要在这里买房,同时还要把父母从老家接过来,来到这里就要买三套房,除了自己的娘,还有丈母娘,有的人还有好几个丈母娘。

深圳是企业自建房最少的地方,深圳是国有经济相对来说比重最低的地方,市场化程度比较高,有些老国有企业自己建房,这样需求就被锁住了。

深圳在大城市当中空气质量很少,你们能想到吗?有一天空气质量成为影响财富的重要因素,现在有很多年轻人选择工作时,北京和深圳,我去哪儿呢?我还是去深圳吧,深圳空气质量好。

回到具体的项目上,刚才万科的专业人士讲得非常好,不用我再讲了。

房产税会很快推出来吗?这个事情不容易,想搞这个非常难,第一个基本前提是土地必须私有化,所有有房产税的国家都是土地私有化的国家,因为房产税是一种财产税,财产税建立彻底拥有私有财产、产权的前提之下。但是在西方,买房就是买地,房地不分家,连在一起。但中国不一样,我们过去发两个证(土地使用权证和房产证),尽管现在合一,叫“不动产权证”了,但从法律关系来讲还是没有合一,地不属于你。房产税是财产税,财产税征收的前提是房产在增值,但实际上你仔细推敲,在房地产这个问题上,增值的是土地,土地归国家,国家的土地、政府的土地在增值,他向我们征税,我们的房子是贬值的,你交了很多年税,最后说“土地到期,我要收回来了”,你冤不冤?从逻辑上来说是法理不通的。我一直反对征收这个税,这是最重要的理由。

我们必须百分之百明晰产权,而且在中小城镇产权产籍管理非常乱,二手房交易根本不办过户手续,虽然有登记,但是错的,这个情况大量存在,你们在深圳买房一定要办过户,这很正常,但在小地方不是这样,你认识我、我认识你,签个合同成交。

如果单讲房产税,我能讲三个小时,但总之就一句话,在中国征收房产税,前途是光明的,道路是没有的,但是如果强征怎么办?不讲道理怎么办?那就乱了。我不主张采取极端的措施,还是要逐步理顺,老百姓能接受,社会又稳定,这肯定是最有利、最有效的。至今找不到房产税可以操作的方案。

接下来给大家三个提问的机会。

万科深南道68号

现场观众提问

提问:谢谢董老师的分享,受益良多。请问董老师,从过去来看,不管北京、上海还是深圳,都是外围涨得更好,您觉得这个趋势是否可以持续下去?

董藩:这不一样,深圳这个城市比较特殊,因为深圳由小渔村发展起来,历史上没有配套,城市太晚了,正常情况之下是这样的,能买市中心不买次中心,能买次中心不买普通地段,能买普通地段,不买边缘区域。但在深圳,这个规则可能被打乱,因为城市太年轻,而且随着规划的调整,这个规则会改变。房子的价值=窗户内的价值+窗户外的价值,或者说小区内的价值,规划设计、园林景观以及房屋户型、建筑结构、使用建材等硬件,以及这个小区居住的人群等软环境。小区外的价值是四大配套、两个环境,所谓四大配套,一是教育资源,二是商业设施与氛围,三是交通通达性,四是医院医疗服务。深圳历史很短,跟北京上海不一样,上海最优质的配套一定是在市中心,价格的演化表现得更规则。但深圳不太一样,比如深圳引进一个外来医院,肯定不是落在市中心,引进北大医学院或者兴建一个三甲医院,肯定不在市中心。而北京最老的医院就是最好的医院,一定在市中心,最好的小学、最好的中学、最好的大学全在市中心。这个时候我们要研究规划的变动和区域配套的完善,最优的回报不是配套最完善的地方,而是由不完善到下一步可能完善的地方。

提问:您觉得深圳是西部机会大还是东部机会大?

董藩:你这样问我,我就不熟悉了,尽管每年我会来深圳两三次,但还是不太熟悉,对当地的情况判断不准。

提问:粤港澳大湾区呢?

董藩:太大的事儿别管,就像当年问西部大开发机会在哪里一样,盯着深圳就行了。

提问:请问董藩老师,对于深圳的公寓和临深的住宅,从投资角度来说,您更看好哪一个?

万科深南道68号

现场观众提问

董藩:我都看好,因为它的条件不一样,你非要做一个明确的比较,这是很难的,而且各个城市自己出政策,这又改变了规则,正常情况下是能买住宅不买公寓,但有的时候公寓和公寓是不一样的,比如说它是深圳的公寓,就跟惠州的公寓不一样,它的条件不一样,不好比较,进行比较一定是固定条件都一样。如果你问我在深圳买公寓还是买住宅,我告诉你买住宅,但是当你买不了住宅,没有指标,贷不了款的时候,你能买公寓,买比不买强。

提问:董老师,关于自贸区,深圳有前海,其他地方也有几个自贸区,我去一些自贸区看过,发展速度不太平衡,前海发展的速度也比较慢,您对前海有什么看法或者判断?

董藩:这个问题牵涉到政治问题,牵涉到跟香港的关系,我们跟香港的关系越僵,对前海自贸区就越有利,关系越好越不利,关系越好,我们不能弱化香港的功能,关系差的时候,我们要想办法替代它,往下就不好说了,你要知道它决策的背景是什么。谢谢各位!

万科深南道68号

主持人:再次把热烈的掌声送给董藩教授,感谢董教授慷慨激昂的解答,简直像参与经济脱口秀一样,大家都听得津津有味。

每个城市都有一条代言核心的大道,纽约有第五大道,北京有长安街,深圳有深南大道,深南道68号,万科诚心之作,十里精粹地段,万象繁华商圈,双口岸多轨道线,可以说是当前市场下的独角兽,这样的优质物业更值得您关注。

另外有一个好消息在此宣布,深南道68号为回馈业主和客户支持,5月20-21日成功认购,可享受置业基金4万元,同时周末现场将推出20套样板优惠单位,建面约40-152平米。

来宾朋友如果想要了解深南道68号,请凭号码牌到签到处前往客户到,有专业人员温馨接待,停车票请到入口签到处领取。谢谢大家!最后祝大家财源广进,平安喜乐!

万科深南道68号

到此,由万科深南道68号联合著名房地产专家、经济学家、博士生导师董藩在万科深南道68号营销中心举行的专题讲座“论道一线城市资产暨520全新样板绽放”圆满结束,感谢各位的关注!


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