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三个太阳紧密环绕 “深圳都”全盛崛起:龙城雅郡’价值思考

开发商     2017-05-18 18:25

[摘要] 随着“十三五”规划中明确粤港澳大湾区的规划以及相关建设,继纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区后的第四大湾区正式诞生。其中,作为珠江三角城市群中心城市,亦为粤港澳大湾区的深圳,更承担着大湾区发展的重要位置。

粤港澳大湾区的背景下,深圳都持续进行中

随着“十三五”规划中明确粤港澳大湾区的规划以及相关建设,继纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区后的第四大湾区正式诞生。其中,作为珠江三角城市群中心城市,亦为粤港澳大湾区的深圳,更承担着大湾区发展的重要位置。

实际上,深圳目前的经济发展实力、人口的密集程度都已达到世界级水平,凭借着大湾区的背景,以深圳为中心所形成的“深圳都市圈”正在进行时。而极为靠近深圳的东莞,有可能成为第一个融入“深圳都”的城市,且得享其都市圈所带来的种种利好,进入一个崭新的时代。

那么,为什么东莞能获得此“殊荣”呢?答案就在于这座城市本身所固有的特性——它周边聚集着“三个太阳”。

■深圳、广州、香港,三个太阳围绕下的东莞市

素有“中国楼市南派意见领袖”之称的@尹香武半求先生曾经这样形容过:假如你要在地球上寻找这么一个城市,它60公里范围内要有三个世界级大城市,比方说人口、经济、科技、金融所组成的世界大城,那么能够符合这些条件的,唯独东莞。

原因就在于东莞紧邻深圳与广州,而再往南50公里就是香港,这三座城市仿佛三个太阳,为东莞带来很高的“温度”。

不仅如此,若打开地图仔细观察深圳与东莞,不难发现:深圳这座城市所呈现的形状,并非像其他城市常规的椭圆状、或相对饱满的。相反,这座城市是东西长、南北短,且中间还凹入一大块。有趣的是,与深圳相临近的东莞,它的凤岗片区正好弥补了深圳的这一块凹陷。

尽管,这只是一个有趣的小现象,然而足以体现出东莞自身独一无二的特性以及它与深圳、“深圳都”之间的“亲密性”。未来,“深圳都”形成后,东莞的发展也必然会得到更进一步拓展。

1龙城雅郡

■东莞:分摊未来珠三角城市群8000万人口需求

或许有人觉得把深圳、香港、东莞等三座城市加起来,面积还不到6000平方公里,连广州还比不上,然而这三座城市的GDP相加后,却达到了4.6万亿人民币,如果按照面积与产出来看,那么它们会是全国第一。除了经济,在人口方面,东莞约800-900万,深圳约1500万,香港约700万,加起来的人口则成了世界第一。

如果再将广州加进去,形成珠三角城市圈中最核心的部分,那么这几个城市的组合,也会带来一种财富被交互的结构,比如三方、四方分工。沿着珠江口一线下来,从香港到广州大概是140公里,四个大城市摆下来,最后的结果就是珠江西岸密密麻麻都是一个城市群,构成香港、深圳、东莞、广州城市群,其也将会是一个人口多、经济体量大的城市群。它所带来的优势就是使得单个城市所分泌的结构不足的现象能够得到弥补,从而推动这座城市的综合发展,而东莞恰恰能够借此机会。

龙城雅郡

此前,有一位名叫齐夫的地理经济学家,曾经研究出一个“齐夫法则”,即在一个大的国家当中,若按照城市规模与人口规模演绎下去,最大的都市圈人口规模相当于第二名的两倍,相当于第三名的三倍,一直演绎到第十个城市是十倍的关系,而第十名之后则没有太多关联。

照此逻辑,中国会形成如下一个格局:以上海为核心的都市圈(包括上海、苏州、杭州、南京在内)是3亿人口,珠江三角洲都市圈是1.5亿人口。但现在的珠三角加起来尚不足7000万人口,距离1.5亿人口尚有8000万人口之差,而当深圳、广州不能承载时未来加进来的人口时,像东莞、惠州这样的城市则成为人口的承载地。

■三项指标证“深圳都市圈”形成的可能

东莞之所以能得到这样的晋升,是取决于“深圳都”的形成,只有当深圳形成都市圈后,吸引更多的人口,从而能刺激更多的经济发展,方能使得同处于珠三角城市圈的东莞有机会成为人口规模、经济规模更大的城市。那么,目前的深圳,是否正在迈向“深圳都市圈”的转变呢?

一、深圳人口密度全国第一,每平方公里达10000人

根据2016年《深圳市安全生产“十三五”规划》最新一期的消息显示:目前深圳城市人口密度已达到每平方公里10000人,比去年同期净增59.98万人,位列全国第一。此外,广东省目前的人口数量已经超过了1.1亿,而深圳则占比约18.18%左右,约2000万人口(实际管理人口)。

正如陆铭先生所言,越是发达的国家,知识密集型的产业比重越高,这些行业的从业人员仍然愿意居住在大城市,特别是大城市的核心区。是因为这样不仅能够满足在工作中需要的信息交流,也能满足收入水平提高了以后对于生活品质和多样性的需要,像日本的全国人口在下降,而东京都和东京圈的人口却不断在上升。

除此,陆铭先生也指出了国际大都市的长大,不是因为外国移民的到来,而是因为大都市人口在本国人口当中所占的比重在提高。且不说中国仍然处在城市化,刚刚超过50%的阶段,即使是美国、加拿大这样的发达国家,城市化水平已达到了80%,人们仍在不断向大城市集聚。

龙城雅郡

二、蝉联两年夺下全国“最年轻城市”

同时根据今年5月份公布的《2017全国城市年轻指数》报告中,深圳的年轻人指数为87,远超北京(77)、上海(76)、天津(76)和广州(75),连续两年蝉联全国“最年轻城市”。这也充分说明了仍然不断有年轻人进入到深圳这座城市奋斗发展。

另外,深圳除了在年轻人指数上远抛国内其他城市外,在“小学生指数”上同样也高于北上广等一线城市。

龙城雅郡

三、小学生指标,四大一线城市唯一增长上升的深圳

统计资料显示:2008-2015年北京、上海和深圳、广州四城小学生在校人数增长率分别达到28.79%、35.24%、47.6%、8.69%。其中深圳的小学生在校人数增长速度最快,约为北京的1.65倍、上海的1.35倍,广州的5.48倍。有调查指出,改革开放后,北京、上海两个城市的在校小学生指数,曾出现过4次明显的下跌,而深圳却是四个一线城市中唯一一个增长率未曾下跌过且越来越往上升的城市。从深圳小学生数量的上增,我们也可以看到由年轻人所组成的家庭也在这座城市持续剧增中。

通过如上三项指标,可看出深圳正以其强大的经济实力,吸引着更多的人口往这座城市聚拢,且以年轻人居多。然而这座城市势必无法承载这么多的人口与居住需求,因此未来深圳或会避让发展出以它为中心,联合周边其他城市而形成“深圳都”。

在此条件下,东莞正是凭借着与深圳的距离,成为承接深圳人居住外溢、得享“深圳都”带来的利好的最佳城市,而“弥补”着深圳城市版块凹陷部位的凤岗,更是如此。

■东莞凤岗:比深圳70%的领土还要接近深圳中心的地方

让我们回过头看前文提及的小现象,即凤岗的地理位置弥补了深圳中部的凹陷位置。@尹香武 先生这样形容过凤岗,说它是钻进了深圳里头的“宫内孕”,而这样的形容恰恰是对凤岗与深圳的关系最体贴的表述。

凤岗西接深圳龙华的观澜与龙岗的平湖,东接龙岗的横岗街道与龙城街道。若将深圳西部最北的罗田水库与东部最北的杉坑水库为两点连成一线,实际上整个凤岗就是在深圳里头。而且凤岗与深圳各区的距离,与观澜、平湖、横岗、龙城没有任何区别,除了名义,其它都是深圳的。

按照实际距离来看,凤岗是东莞距离深圳市中心最近的镇区。从益田·大运城邦与华侨城的直线距离约30公里,距市民中心约25公里,距地王大厦约22公里,而地王大厦与大运城邦、南山区南头街道的距离几乎等同。以这样的距离来比较,凤岗比深圳领土范围内的龙中、宝中、沙井、光明、松岗等地到达深圳市中心的距离更近。简言之,凤岗比深圳本土70%的领土到达深圳核心的距离要更近。

因此,凤岗是目前“深圳都”形成时,深圳购房置业的好选择,是“深圳都”形成后得享利好最大的区域。其中,位踞大运门户位置的龙城雅郡,则是其中理想的人居价值物业,尤其是对于深圳的年轻人而言。

龙城雅郡

■如何理解龙城雅郡是最具价值的人居物业?

实际上,以目前深圳年轻人的家庭资产,很难在深圳购得相对好的地段、配套齐全的物业,核心区域更是难上加难。而距离城市中心太久的区域,又得不到相应的生活配套与享受,因此对于这些资产有限的深圳年轻人而言,那些相对总价不高、资源充足的物业,正是他们最理想的选择。

龙城雅郡

龙城雅郡,位居深圳大运门户,坐拥逾200万㎡超大城市体量,享受着益田大运城邦、龙岗星河COCO PARK、龙岗万科广场、世贸中心等世界级配套资源,同时周边还有龙凤山庄、官井头水库、益田假日天地、龙岗珠江皇冠假日酒店等众多休闲娱乐配套。虽然不在深圳,却能让你享受到100%的深圳生活。

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