3所学校+科技总部基地+旧改，南山29个项目集中开工！

来源：旧改先锋

原标题：南山29个项目集中开工，大疆天空之城大厦、南源工业区在列

近日，深圳市第二季度集中启动新开工项目集中开工活动在后海二小项目地现场举行。

本次集中开工项目共29个，总投资约42.7亿元，共分为三大类。

1.民生类项目27个，总投资12.8亿元，包括道路及交通改善项目8个、市政设施及城中村整治项目7个、中小学建设项目3个、高等院校配套项目6个、公共安全项目3个。

2.产业类项目1个，总投资约20亿元。

3.城市更新项目1个，总投资约9.9亿元。

其中，值得关注的有3个中小学建设项目：望海小学建设项目、后海二小建设项目和南山外国语学校高中部建设项目。1个产业项目大疆创新总部基地以及1个旧改项目南源工业区城市更新单元。

-产业地产项目-

大疆天空之城大厦为深圳大疆创新科技有限公司于2016年1月以7.1亿元的价格竞得T501-0078地块，根据深圳市土地房产交易中心土地出让公告显示，T501-0078宗地土地面积8927.67㎡，建面达8万㎡，土地使用年限为30年。

该宗地准入产业只为无人机，且从事无人机行业时间不少于5年，必须在深圳注册，具有独立法人资格的企业。上述条件可以说是为大疆量身定做的，最终也只有大疆一位竞买申请人，以7.1亿元获得。可见南山对大疆的厚爱。

大疆创新总部基地命名天空之城大厦，位于深圳市南山区留仙洞总部基地兴科路与仙茶路交会处，总占地面积1.7万㎡，其中地上建筑面积1.63万㎡，地下建筑面积约7万㎡，由东西两座塔楼组成。

据悉，大疆天空之城大厦将集研发设计、测试、办公、孵化加速器、公共平台、商业生活配套等于一体的功能服务，建成后拥有无人机企业总部集聚、研发创新、运营服务和综合配套服务四大功能区。

具体规划如下：

天空之城大厦一期，已动工建设，总投资约16亿元。项目占地面积8927.67㎡，容积率9.63，规划计容建筑面积8.5万㎡，总建筑面积为11.3万㎡，主要建设1栋5A级办公楼，高度180 米，共39层，设有4层地下室。

首层为办公大堂、商业及公共配套用房，2~39层为办公，地下一层主要员工穿梭巴士、外来访客落客区，地下二~四层主要功能为停车及设备用房。

天空之城二期，现已确定设计方案，总占地面积超过1万㎡，高度220米。

-城市更新项目-

南山区招商街道工业八路南源工业区城市更新单元规划项目早在2012年被纳入深圳城市更新第五批计划中，实施主体为深圳市华园房地产开发有限公司。推广名为“南源晗山悦海城”。

该项目位于招商街道东临南海大道、南临工业八路、西临兴工路，项目拆除用地范围共2.6万㎡，开发建设用地范围共2.2万㎡，计入容积率建筑面积14.5万㎡，其中办公4.7万㎡，商务公寓2.6万㎡，商业1.5万㎡，住宅5万㎡（含保障性住房1500平方米），公共配套设施5750㎡，另含地下商业1万㎡。

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三天盖一层楼、曾创造出“深圳速度”的深圳市罗湖区，是中国改革开放的名片，也是深圳开发建成的城区，创造过诸多成就，承载过诸多辉煌。然而时过境迁，30多年后的罗湖已被旧工业区、旧商业区、旧居住区和旧城中村之“四旧”困扰，发展难以为继。昔日风光无限的罗湖区，如何化解空间瓶颈，破茧成蝶，已经迫在眉睫！

作为深圳城市更新和棚户区项目的双试点，似乎已经找到一条城市更新较为顺畅的运作方式，“强区放权”的简化流程政策更是推广到了全区。笋岗-清水河、水贝珠宝产业园的成片改造、黄贝岭和蔡屋围城中村改造示范，都是成功的案例。

当然，木头龙依然“僵局难破”，作为深圳旧住宅改造的风向标已经引起足够的重视了，2017年也不会被冷淡。所以，权衡再三，个人认为要把更多的目光聚集在布心片区——罗湖成片改造潜质的区域：除了已纳入罗湖“二线插花地”棚户区布心山庄，还有布心工业区、布心村、华源实业项目、金威啤酒厂等项目。

金威啤酒厂项目已规划打造为以珠宝产业为核心的60万㎡建面的综合体，并有两栋商务公寓的配建。推选理由：一、已实质性动工并有今年入市的预判；二、罗湖产业升级优化的典型代表；三、区域成片改造的起势之作。

当然，另外一个位于罗湖CBD核心区域的兆鑫广场(原深圳酒店)目前已完成部分的拆除工作，绝佳地段、旧商业和旧住宅夹杂项目的拆迁推进，可以作为旧改关注或投资者一个研究范例。水贝村已完成拆迁，据了解施工推进并不是那么顺利。

（片区二手房参考价）

相对于已经取得不错的改造成绩的大金沙范围四个城中村（上沙、下沙、沙嘴、沙尾）、梅林片区下梅林村项目、高端气质明显的彩田工业区（三星视界和长城开发项目）和车公庙（泰然、二工业区和杜邦工厂项目），我觉得更应该关注景田的天健工业区旧改。

作为福田区政府支持城市旧改的重点工程，项目所处的景田片区，其二手房市场一向稳健。未来天健工业园改造项目将建成以住宅为主体，配套学校、城市商业运营服务的综合商业体，加上区位及配套优势，项目本身划配建的荔园外国语小学北校区，该项目潜在价值非常突出。

（片区二手房参考价）

作为早期立项的八个旧住宅改造项目之一，目前取得的100%的签约，2017年应该会有实质性的推动实施。项目实施成功的意义是否对其他旧住宅项目有借鉴意义，理因得到行业较高的关注度。

当然，南山还有蛇口东角头地铁站附近的万科渔一村、渔二村、大铲旧村等旧改，东滨路附近的华联AB区，也值得我们关注。

（片区二手房参考价）

宝安区公示旧改计划立项有超110个之多，个人更关注福永、沙井和松岗的实施进展。而万科上星项目，根据推进预判，17年可能会实施动工甚至入市。随着地铁11号线的开通，大空港规划落地，产业升级政策鼓励刺，沙井这个既临空也临港的地方，加上得天独厚的区位优势，必定会有无限发展潜力，成为市场开发主体的必争之地。

上星项目位于沙井街道东临上寮河，西临上星路，南临创成路，北临企安路，邻近德普电子城，占地18.7万㎡。项目主体为万科地产， 拆除用地面积16.6万㎡，开发建设用地面积12.2万㎡，计容积率面积为64万㎡。项目参数：住宅351520平方米（含保障性住房17720平方米），商业、办公及酒店187780平方米，商务公寓80470平方米。

（片区二手房参考价）

第八工业区宝龙地块项目——华盛龙荟名庭和鸿荣源壹成中心就一路之隔，目前正在开工建设中。虽然不能和规划分十期开发和壹成中心形成对标，但也即将分散片区一大批的的关注度和购买力。

项目由宝盛龙悦实业投资有限公司开发，其控股公司是华盛智地。华盛在深圳开发过西荟城、盛荟名庭等项目。去年在观澜开盘的华盛观荟也是它的开发作品，但似乎牵扯到股权分配等原因，合作开发公司金洪夺得了项目的推广头衔，“华盛观荟”改名为“金洪观荟”。

（片区二手房参考价）

更新单元用地面积4.7万㎡，拆除用地面积4.2万㎡，开发建设用地面积3.4万㎡。总建面25.87万㎡。其中： 规划有4栋32-48F 住宅共10.44万㎡，1栋34F保障房，1栋办公楼，以及1栋商务公寓， 还有1.2万㎡商业。供应量真不小，另外紧邻项目西北角规划有小学用地。

点评：以上仅根据实际踩盘了解做一个预判，但根据《城市更新“十三五”规划》要求，在2017-2020年期间要实现全市拆除重建类更新1250公顷的用地供应，确保规划期末目标任务完成率达到100%，规划期内预计通过拆除重建类更新供给建筑总面积约4600万平方米。

其中，居住与商务公寓建筑面积约3150万平方米，商业（不含办公）建筑面积约240万平方米，办公建筑面积约200万平方米，产业（含研发）建筑面积约810万平方米，公共配套建筑面积约200万平方米。

结合目前已列入计划的总拆迁用地规模和“十三五”期间计划用地供应规模来分析，“十三五”期间的大部分用地供应和建筑总面积的市场供应将主要从已进入计划立项的项目中实现，所以已通过计划立项的项目需要全面提速进入用地供应阶段。

另外，新的《暂行措施》也有明确的实施监管要求，这对已立项的项目实施是个利好。对于进展缓慢的项目，开发商将面临政府审批压力，要么加速推进，要么调出计划。所以，2017年已经立项的项目里面会有批量进入下一个实质性进展阶段。

另外，受“大众创业、万众创新”、“中国制造2025”等多重宏观政策的驱动，国家部委、广东省及深圳市均陆续出台政策，全力支持产业用地的供应。

产业驱动的旧工业区升级改造项目将成为新的战略版图，旧工业区升级改造（工改工）项目势必成为新的主战场，成为新的政策和市场风向。

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