[摘要] 如今的房价持续高位，一二线城市尤显，但房地产的吸引力仍然不减。在住宅类因政策而受限时，购房者顺势将方向瞄准商务公寓。
如今的房价持续高位，一二线城市尤显，但房地产的吸引力仍然不减。在住宅类因政策而受限时，购房者顺势将方向瞄准商务公寓。
那么，在面临楼市的密集调控下，当资产荒犹存，无房票的情况下，商务公寓类投入如何看待？其购买与价值如何？住宅与公寓投入区别何在？二者如何组合而实现当地产投入的租售并举？
为此，塘朗城特邀房地产研究与投资名家、深圳爱住家创始人黄芳来为您打开另一条房产的新思路与新方向，现场吸引了百余人到场参加，人气高涨！
大咖智慧观点
1、楼市拐点，资产上涨放缓
深圳楼市经过2015年与2016年逐渐回归平缓的过程，今年中国其他一二线城市与都市群经历了房价的上涨，楼市调控随之而来，楼市坐稳甚至进入冷冻期间，拐点来临，楼市仿佛进入后期阶段。
而各种贷等现象无不表明银根从紧也随之并行，即便是在深圳，资产上涨也在放缓。
但楼市的机会来源于调控，2017年恰是刚需上车与改善换房的好时机，尤其是随着今年震荡筑底过程中，楼市跟深圳的距离已然拉开。在深圳房价波动微小的当下，这对换房需求者极为利好。
2、持有期间，如何改善现金流
房地产作为拉动经济的一辆马车，当世界经济体系都需中国房地产来为其注入资金时，大型开发商均在一线城市布局储备土地，随着3-5年楼盘的入市，目前这种靠货币防水来支撑经济体系往前走时，资金只会愈发贬值，房价依然会上涨已是既定事实。
如今的楼市市场，对于置业者而言，降杠杆是重中之重，应借助杠杆作用加快融资，以求以高幅撬动资产投入。以当前的情况，还应充分考虑3-5年的缓冲期，从而保证现金流流通，为月供资金与下一波行情的首付资金做好储备。
鉴于此，除了降杠杆外，做好关于首付款、购房资格、多踩盘等准备工作同样重要。
3、资产达人，如何组合住宅和公寓
房产除具备快速上升价值外，还包括其他价值，如租金维度，在住宅受限时，高端公寓、日租、短租公寓、合租公寓、劏房以及私家会所，都可让所持物业实现价值的盘活和提升，尤其是住宅套型公寓，即商务公寓，完全可做到住宅与公寓相组合。
买公寓应该怎样选择呢？首先要在重要地段，在经济密度高、人口密度高的地方购买；其次是高；再次户型一定要是住宅套型，适合居住，公寓有小区与mall则就更为合适。
在测算投入回报时关注公寓往精品化、租金高端化，只有这样才可使公寓在上涨方面弱于住宅的部分补回来。
商务公寓不仅可满足居住功能，像住宅一样使用，不占用房票，还可用于银行低开贷款，变相的降低商务公寓持有成本，加之可观的租金收入，完全可做到租售并举。
若想提升公寓租金，要看其是否有可改造与利用的空间，其实空间是重要的，其次是装修风格和场景体验感，比如通风、采光、合理的功能布局、多一个房间，这些是首要考虑的。
5、凤变冰、住改劏、商务公寓
所谓凤变冰，即“罗玉凤”变“范冰（bing）冰（bing）”，把老、烂房子做好看，不但能提高租金，还可提高售价；劏房，劏成多个房间来提升租金；商务公寓，可做成精品、高大上，整租提高；或是日租、会所，通过改造让价位更合适。
公寓改造方向：
①精品高端公寓，做成五星级甚至六星级酒店的样子，在合适的地方提供，这个所谓的合适的地方一定要跟CBD有紧密联系，或者是跟高端产业有联系，才会有高端人群拿着公司的租金补贴租此类房子；
②LOFT个性公寓，装修一定要有特色，不仅可用于居住，还作工作室；
③小型私家会所，如做小型美食或DIY空间，可以搞活动的形式，通过改善用途盘活时间上的利用，可以提升租金。
④体验式电商中心，如做个性电商品牌，在合适的地方租公寓，如可做服装定制引人前来定做，以发散性的思维提高租金。
6、种种科技树，你了解的有几多
买房置业与加大家的价值与利益相关，因此为使得价值更大化，有必要种种科技树。
首先要解决功能性，增加房间，改善通风、采光、布局，买卖时增加生活体验感；
其次，看房、买房时有多种方式提升回报或卖得更好，这个过程非常专业的，个专业体现在功能布局，将不合理的原始的厨房、阳台改掉，让其更通风，采光更好，看起来比较亮堂、舒服；第二是尽量多增加使用空间，即增加居住房间数量，第三是增加功能性房间，如书房、茶室；
再次，软装方面，增加全屋的软装成本，如装饰画、盆景等，不仅时尚，也更利于审美；如改进厨房、工作间、洗手间，做到干净、好用。
通过改进如上方式，挖掘CBD附近低价房源楼盘，进行装修、改装，卖价增幅达10%-20%，租金增幅达30%-80%，是提高回报的好办法。
塘朗城·TOWN寓，资产荒下风口的择优之选
根据大咖的智慧观点，房产同时具备居住与金融双重属性，但在当前人民币贬值压力尚存且资金流受到管控时，一边是资金宽松，另一边市场则缺乏更好的上涨渠道，相比之下，房地产因其本身具备的安全性，则成为资金聚集地。当下，正是一个资金潮下的资产荒时代：优质资产缺失，资金贬值，因此，这就给了核心城市的优质房产以巨大的空间。
不难得见，占位深圳智慧中心片区的塘朗城·TOWN寓，在当前资产荒风口下，尤其是在当前住宅、商办等产品调控的现状下，更有其独特的价值而成为择优之选：
1、优越的城市属性，占据国际性都市的核心地段资源；
2、稀缺的自然属性，拥有不可复制的景观资源；
3、价值高地、房价洼地，具备价值带来的巨幅溢价空间……
塘朗城·TOWN寓在兼具以上价值点的同时，更是自我突破实现了价值更大化！其雄踞深圳智慧中心片区，扼守粤港澳大湾区龙头位置，片区内名校扎堆，科研活动频密，正是深圳的高智人才输出中心；与地铁5号线塘朗站B出口无缝接驳；“三横三纵”城市主干道立体交通网，畅通深圳全城，另有深圳北站与西丽高铁站“双高铁站”拱卫，交通通达性巨佳……
综合来看，塘朗城·TOWN寓作为深圳罕有的在售、紧靠山体资源的TOD全能轨道综合体，无疑是资产荒下风口的择优之选。目前，塘朗城·TOWN寓主推的31-61㎡、低总价214万起的智慧公寓，不限购不限贷。塘朗城·TOWN寓，一座城对话深圳智慧。
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