恒大南油旧改悄然入市，预售价4-13.7万元/平方米！

来源：观点、明源地产研究院

恒大今年以来的销售业绩已被碧桂园、万科拉开身位，集团子公司肩上的业绩压力不言而喻。

如今在“新大本营”深圳，恒大的一项举动引起外界关注。

深圳规土委披露信息显示，位于南山区的恒大天璟大厦（即恒大南油旧改项目）获批预售证，A、B栋办公楼预售总套数达1313套，面积10.17万平方米，预售价在4-13.7万元/平方米不等。

近期深圳新盘获批情况出现大幅增长，仅4月份的批售项目数量便超过一季度之和，恒大天璟无疑是其中关注的焦点之一。

实际上，这也是恒大将主要业务转移至深圳以来，入市的项目。

在外界眼中，这被视为恒大进入深圳市场六年来在市中心首秀的“重要标志”。

恒大天璟原计划建成商务公寓销售，此后却因故被迫调整，推盘时间也由2016年底延迟至今。

公开信息显示，目前该项目对外发售的是写字楼产品。

由于旧改项目推进周期等因素，恒大过去一年在深圳面临着无盘可推的局面，而这种局面或许将随着恒大天璟入市而被打破。

市场人士对观点地产新媒体透露，恒大年内还计划推出包括龙岗爱联旧改等项目。

上述项目的入市效果，将关系到恒大是否达成4500亿元销售承诺。

按照恒大披露的数据，公司在深圳、太原、石家庄等城市拥有35个旧改项目，预计可形成销售总额约为4900亿元，其中绝大部分位于深圳。

从去年9月30日开放营销中心，年底推迟开盘时间，再到如今正式获批预售证，恒大天璟已用去逾半年时间。

资料显示，恒大天璟前身“南油大厦”，位于南山区南海大道旁，曾是南油集团总部及其下属公司办公地点，在建成近三十年后面临拆除重建的命运。

2014年，南油大厦更新单元规划已经市规划主管部门审批通过，同年便出售给恒大旗下前海君临实业。

《南油大厦城市更新单元改造专项规划(草案)》显示，项目拆除用地面积1.34万平方米，开发建设用地面积1.04万平方米；

计容建筑面积11.70万平方米，其中办公10.20万平方米，商业1.5万平方米，此外允许在地下开发商业用房5040平方米。

在恒大早期的规划中，由南油旧改打造的恒大天璟计划打造两栋超200米的高层建筑，并涵盖高端写字楼、高端商务公寓及集群商业等业态，主推产品原为40年产权的公寓产品。

不愿具名的市场人士对观点地产新媒体表示，在商品住宅受调控的环境下，有居住功能的公寓产品已逐渐成为新的成交主力。

南山区成交价在七八万以上，恒大天璟周边有地铁等配套，做成商务公寓的去化速度相对较快。

数据显示，2016年深圳商务公寓新增供应增加28.3%至110.97万平方米，创历史高位；成交均价5.27万元/平方米，同比增长10.9%，同样创新高。

而从恒大天璟的营销节点看，项目自去年开放体验中心，此后政策调控不可避免对其造成影响。

恒大深圳公司2016年销售公开信息显示，原定于去年底前开盘的恒大天璟，已计划推迟至2017年上半年。

今年1月13日，深圳规土委出具《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》，严控商业、办公、研发用地转化成公寓产品，被视为深圳“类住宅”的针对性调控。

一周后，新规定出台，要求商务公寓销售价格“不能明显高于周边项目售价”。

上述政策出台对于开发商造成了不小的触动，包括南山、宝安等区域的部分在售公寓项目开始调整销售定位，恒大天璟同样面临着调整。

据4月底恒大天璟获批的预售证显示，其获批房源为办公用途，面积在40-100平方米不等，预售价区间则为4-13.7万元/平方米。

尽管自2011年便通过收购深圳建设进入深圳，但六年来恒大在深圳旧改市场尚未有代表性作品面市。

该公司于2013年底首度推出龙岗吉沙湾片区旧改项目“恒大国香山”，但基本沿袭过去布局城郊、短平快的打法，且项目已于两年前售罄。

某种意义上，作为恒大进入深圳中心区的首发之作，恒大天璟大厦的入市既是“展示肌肉”，也是证明公司地位的机会。

按中间价约8.8万元/平方米计，该项目的总货值将达到90亿元。

市场人士对观点地产新媒体指，在深圳当前市场环境下，开发商的稳妥做法是根据土地性质来推广产品。

目前恒大天璟方面对外披露的口径，已更改为主推写字楼产品。

上述人士表示，南油片区的住宅项目去化速度良好，办公项目则以老旧写字楼为主，租金水平相对较低。

不过，恒大天璟通过将面积做小以达到控制总价的目的，这对于去化有一定的积极作用。

旧改项目被视为恒大深圳销售业绩的重要支撑，该公司对外披露的储备量一直备受关注。

去年底，恒大在深圳已拥有房地产开发项目32个，其中6个位于南山，在深圳全部项目开发后总货值约6000亿元。

至2017年3月底，恒大在业绩会上披露，公司在深圳、太原、石家庄等城市拥有35个旧改项目，规划总建筑面积约1800万平方米，“按目前市场价格预计销售总额约为4900亿元”。

市场人士对观点地产新媒体表示，恒大原计划去年在深圳推出3个项目，预计总销售可达200亿元。

但受各种因素影响，这3个项目已延迟至今年推进。

除了目前获批预售的恒大天璟，恒大计划在下半年推出龙岗爱联旧改项目（恒大城市广场）。

该项目占地总建筑面积20万平方米，包括商业6万平方米，写字楼3.5万平方米，商务公寓10.8万平方米。目前，该项目已建成营销中心主体。

此外，恒大去年从建滔化工手中获得的新型产业化项目“恒大时尚慧谷”，推盘时间曾由去年底延至今年上半年。

据市场人士透露，恒大可能“自持时尚慧谷项目”，不会进行出售。

考虑到深圳旧改市场中恒大的数千亿货值属于预估数字，32个项目全部完全顺利推进仍需要时间。

按照许家印今年初在内部的说法，恒大2017年销售额预计达到4500亿元。

截至一季度，恒大累计销售金额为1069.3亿元，落后于碧桂园、万科两家房企。

过去，旧改市场上活跃的通常是区域性的中小房企。因为公开招拍挂市场上，中小房企无法与巨头竞争。

不过，随着一二线增量建设用地的收窄，旧改高利润的诱惑，使得恒大、富力等性实力房企也已杀入了该领域。

一恒大、富力等大房企纷纷逐鹿旧改

过去，类似恒大这样的房企对旧改并不太感冒，为何现在却爱上了旧改？明源君认为，原因之一是高利润的诱惑。

过去几年以来，房地产行业净利润以每年一个百分点的速度下滑，地价却节节攀升，房企压力山大。

大型房企也面临着规模扩张和利润之间的两难选择。

以恒大为例，2016年销售额逼近4000亿，超越万科，成全球大房企，但去年上半年，其净利润只有20亿出头。

万科要好一点，去年上半年有53.5亿净利润，但净利润率也只有7.15%。

躺着赚钱的时代真的已经过去了。可是，如果能够拿到一线城市的便宜地，依然可以躺着赚钱。

某次明源君跟深圳某知名房企成本采购总聊起成本管控问题，他说，该公司对建安、成本等不怎么在意，因为公司拿地的成本十分低……

旧改项目腾出的新地，往往在传统的市中心、人口聚集、城市配套完善、且有多年的商业积淀和必要的生活配套，开发商还能获得政府容积率、建设条件方面的放宽，以及资金倾斜。

而且只要建在市中心区域的楼盘，开发商也一般都“不愁卖”，因此旧城改造地块对于开发商有着巨大的诱惑。

根据恒大披露的信息，其在深圳已经拥有32个旧改项目，全部项目开发后总货值约6000亿元！

考虑到2016年，排名第100名的弘阳集团销售额为156.8亿，这相当于40个百强！

在恒大与深深房重组上市的合作协议中，其承诺未来3年累计销售额达1.5万亿元，累计净利888亿元。

恒大未来深圳市场6000亿货值或许正是重要一环。

二旧改是扩大一二线占比的有利武器

除了利润的诱惑，更为现实和紧迫的是优质土地资源的稀缺。保利地产副总经理余英曾公开表示，中心城市的城市中心，地王就地王，坚决拿！

大型实力房企，有钱可以任性。不过，这要建立在有地可拿的前提之下。但问题是，目前一二线城市中心地区基本已经无地可卖，城区土地基本只能通过“旧改”提供。

二线城市福州，早在2009年推出的31幅地块中就有13幅为旧城改造项目，此后逐年增加。至于一线城市，则更是如此。

深圳市年度计划供应建设用地面积中，城市更新存量建设用地占比不断提高，2014、2015年分别为69%和73%。而到2020年，上海新增建设用地数量为0……

对于中小房企来说，一线二线城市地价高，优质土地资源有限，公开市场招拍挂拿地，资金实力有限，风险高，容易死，但没地又会陷入无米之炊的窘境。

能够通过旧改拿到低价优质土地就还有一线生机。

首开董事长潘利群曾多次公开表示，位于大中型城市内城的存量建筑的产品升级，既有广阔的市场前景，又有国家棚户区改造战略的背书。

对于像恒大这样此前重心在三四线城市的房企，钱不是问题，但是土地资源有限，要想提升一线城市的占比，只能通过旧改大规模拿地。

未来一线城市的房地产市场将会越来越多依靠旧城改造项目。旧改将成为一线城市房企在存量市场上角力的主战场。

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