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【深圳4月报】房价同比涨幅不足10% 量值上行压力不减

q房网数据研究中心 2017-05-03 18:07:39

一、月度市场综评

1、二手住宅量价齐涨,成交量超越近一年来市场均值,价格总体波动中小碎步上行。

2、新房住宅量涨价跌,成交量尚未赶超近一年来市场均值,价格连续七个月稳中略降。

3、深圳是否出台新政依然广受关注,故客户担心因素较多,难免存在持续观望情况。

二、关键数据

1、4月二手住宅成交6301套,环比上涨30.24%,同比下跌26.01%

2、4月二手住宅成交51.80万,环比上涨26.60%,同比下跌28.05%

3、4月二手住宅成交均价52881元/,环比上涨2.37%,同比上涨6.92%

4、4月新房住宅成交1977套,环比上涨146.20%,同比下跌15.51%

5、4月新房住宅成交19.03万㎡,环比上涨136.94%,同比下跌24.69%

6、4月新房住宅成交均价54619元/㎡,环比下跌0.20%,同比上涨9.51%

7、4月新房住宅批售3834套,环比上涨90.84%,同比下跌52.32%

8、4月新房住宅批售34.27万,环比上涨109.93%,同比下跌54.96%

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

1、二手住宅市场综述

2017年4月,Q房网数据研究中心监控显示:深圳全市二手住宅共成交6301套,环比上涨30.24%,同比下跌26.01%;成交面积51.80万㎡,环比上涨26.60%,同比下跌28.05%;成交均价52881元/㎡,环比上涨2.37%,同比上涨6.92%,整体量价齐涨。

继3月份节后回暖的基础上,4月二手住宅过户量再度拔高,突破6000套,而这一部分数据,恰恰反映了3月中下旬开始的实际成交情况。从过去一年的月度数据可以发现,4月份的量值已经是近一年的接近高位水平。我们不妨来对比一下,2016年,全年月均7991套,如果排除1-4月份政策前的高位量值,则剩余月份月均5627套,而去年5月-今年4月,月均5095套,因此,4月份6301套已经超越了去年325政策效果显现之后的市场平均水平。但是,值得注意的是,对于深圳后续是否会跟进新的政策,还是个未知数,但可以肯定的是,短期内政策环境不会放松,市场依然承压。

价格方面,从过去一年来的价格变化情况可以看出,二手住宅价格围绕5万/㎡上下波动,总体小幅缓慢上行。可以说,去年两次政策加码不但影响了成交量,对价格也产生了深远影响。虽然成交量的上行多数情况下有利于带动价格的重新上行,但由于当前紧缩的政策环境短期内无法缓解,所以价格波动低速上涨仍是大概率事件。

细分到深圳各个区域表现如下:在4月二手住宅成交中,龙岗区以1596套的成交总量继续位列全市首位,占全市成交总量的25%;其次是福田区成交1238套,占全市成交总量的20%;再次宝安区成交1220套,占全市成交总量的19%;南山区成交1075套,占全市成交总量的17%;罗湖区成交1036套,占全市成交总量的17%;盐田区成交136套,占全市成交总量的2%。从环比情况看,六大区域环比齐涨,其中福田罗湖环比上涨两成,其他四个区环比上涨四成左右。

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从各区域成交均价来看,继续保持三大梯队,其中梯队福田区、南山区 “7字头”;第二梯队,罗湖依然“4字头”,而宝安“破5”;第三梯队,盐田和龙岗,依然维持“3字头”。环比方面,六大区域涨跌参半,其中福田、宝安、龙岗环比上涨,其他区域环比下跌。福田区由于样本量偏弱,价格波动幅度,而其他区域波动范围均在一成以内,如南山、龙岗环比基本持平。

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2、新房住宅市场综述

2017年4月,Q房网数据研究中心监控显示:深圳全市新房住宅共成交1977套,环比上涨146.20%,同比下跌15.51%;成交面积19.03万㎡,环比上涨136.94%,同比下跌24.69%;成交均价54619元/㎡,环比下跌0.20%,同比上涨9.51%,整体量涨价跌。

在新房供应终见放量的背景下,新房月度备案量最终在经过连续5个月的量值滑落之后,触底反弹,但是,总体来讲,依然弱于二手市场。我们同样对比下去年的月均量值,2016年,新房住宅全年月均3370套,如果排除季度政策前的高位量值,则剩余月份月均2792套,而去年4月-今年4月,月均2335套,因此,4月份1977套尚未赶超过去一年的月均值,而只是在3月基数较低的情况下出现了大幅抬升,同比也依然在下跌。总体来说,虽然成交量已经触底反弹,但政策威力仍在,而且是否还会进一步加码还不明朗,短期内市场难言松绑。

价格方面,延续了自2016年10月份开始的态势,连续7个月稳中有降,且依然高度稳定在5.5万元/㎡上下的水平。与去年同期的5万元/㎡相比,上涨近一成,与高位6.2万元/㎡相比,回落12%。4月份,深圳主力项目包括鸿荣源壹方中心、半岛城邦、鸿荣源壹成中心、合正丹郡等,“10万+”与“3万+”项目共存。

细分到深圳各个区域表现如下:在4月新房住宅成交中,龙岗区依然是成交大区,全区共成交970套,占全市成交总量的49%,主力成交项目包括合正丹郡、信义嘉御山和佳兆业城市广场等;其次是宝安,共成交802套,占全市成交总量的41%,主力成交项目包括鸿荣源壹方中心、华盛西荟城和鸿荣源壹成中心等。南山区成交162套,占全市成交总量的8%,位列第三,主力成交项目为半岛城邦、华润深圳湾悦府和香山里等高价项目。对比3月,仅盐田区从4套降为2套之外,其他区域环比均上涨,且成交前三大区均实现了增长。

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从各个区域的价格情况看,福田1套成交价格重登新房价格榜首,与高价盘占主力的南山区均价同“破11”;其次,罗湖区,虽然华润银湖蓝山和中海天钻两个项目依然是成交冠亚军,但由于靖轩豪苑项目的价格稀释,使得价格回落至“7字头”,其余三个区的价格差异则在3月基础上再度扩大,但都在“4字头”上下。与3月相比,南山和龙岗区的价格波动较大,其中南山区主力项目中“10万+”项目居多,价格直接被拉高,而且龙岗区合正丹郡等平价项目的再度回归,也让价格回落至“3字头”。

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3、二手新房住宅市场对比

2017年4月,Q房网数据研究中心监控显示:全市住宅共成交8278套,环比上涨46.75%,同比下跌23.75%,新房二手住宅成交套数比为0.31。从4月的量值来看,新房和二手房都在3月份的基础上有较为明显的提升,所以住宅成交总量是今年以来的值。但是,这样的情况勿轻易乐观,悬在市场之上的紧缩环境仍在,况且如今新房的量值尚不及均值。

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4、新增预售项目

2017年4月,Q房网数据研究中心监控显示:全市共13个项目获批售,其中住宅类产品总套数3834套,环比上涨90.84%,同比下降52.32%;总面积34.27万㎡,环比上涨109.93%,同比下降54.96%。其中,宝安区项目7个,批售总套数3288套;龙岗区项目3个,批售总套数289套;福田区项目2个,批售总套数257套;南山区项目1个,但没有住宅类产品;其他区域保持零批售。

Q房网数据研究中心认为,经过一季度之后,4月份开发商批售动作有了明显的增加,但其中非住宅类产品的比例较高。目前,一线城市中对于商办类项目管控较大,而在这一方面尚未有进一步政策的深圳,相关产品也同样存在压力。

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