多城全面叫停商改住! 商改住这把火是否会继续蔓延呢?

 继北京全面叫停商住产品后,广州跟紧了脚步，加之上周，上海和成都也进一步出台政策。“商改住”随即成了当下房产市场热议的话题。你还别说，房产吐槽哥看到这些概念名词就头大，想必很多朋友也弄不太懂吧。那什么是商住两用？什么又是商改住？与普通住宅相比有什么弊端呢？房产吐槽哥今天就跟你一次说明白这些问题。

  【多城全面叫停商改住项目 先看相关政策】

  北京：在建在售“商办”项目不得卖个人

   3月26日晚，北京市发布文件，对北京市的商业、办公类项目进行监管，其中对个人购买商办类项目的限制措施，在范围内开启对商住房限购的先河。

   广州：商业公寓不得变为居住用途

  3月30日，广州发布新限购令，还波及此前不在限购范围的公寓产品，要求商服类房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。

  上海出台建设用地5年规划：明确办公用地不得建公寓

   4月21日，上海市发布文件,《规定》明确了新建办公用地不得建设公寓式办公楼，经营性商业用地未经约定不得建设公寓式酒店，这意味着商改住等本质上为商办产权的“类住宅”公寓将受到极大的制约。

   成都：严禁“商改住”

  同4月 21日,成都市发布文件，称商业、办公项目建设应严格按照规划用地性质，严禁擅自改变为居住用途。

  【那什么是商住两用？什么又是商改住？】

  商住两用：

一般是土地用途的概念，即某地块既可以选择商业开发，也可以规划成住宅。还有在此土地上建成的房屋，可以部分做商业，部分做住宅。

  规划就是商住两用，商铺和住宅产权明确，比如临街的楼房下面是商铺，产权40年或50年，商水商电；上面是住房，产权70年，民水民电。（住，70年产权，民水民电；商，40或50年产权商水商电。）

  商改住：

是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。

规划就是商业办公用地，只是后来以住宅的形式来使用，其产权属性仍然是商业用地。（40年或50产权，商水商电。）

  普通住宅：

  是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅，按现有规定需满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。

  【与普通住宅相比有什么弊端呢？五个方面】

  1.产权年限：

商住两用房土地出让年限最长为50年，而且现在需要全款买房；（部分地方是40年产权，首付需要5成）

  2.配套设施：

商住房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；

  3.物业费、管理费以及转让契税：

大多数商住房是商水商电，水电等费用标准也高于住宅。

商住的物业费、供暖费，也要比住宅贵很多。

  4.安全级别：

商住的公摊面积比较大，且因为有居住又有办公，人员也混杂，居住环境差。

而商业房的绿化与公共设施等面积也都会有所减少。

综上所述，商改住项目一直以来就是市场发展的畸形产品,不过时至今日,伴随着本轮调控政策的升级,这类产品可能会为历史也不一定。最后，房产吐槽哥问你，商改住这把火是否会继续蔓延呢？

作者微信公众号:房产吐槽哥(fangchanmen),欢迎交流！