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直播——中心资产 远见之选 万科广场携手宋丁投资论坛活动

房天下     2017-04-29 14:00

[摘要] 2017年4月29日下午,由万科广场(64-80㎡全新SOHO展示空间公开发售中),联合知名学者宋丁在深圳举办的投资论坛活动“中心资产远见之选”在万科广场营销中心举行。在活动现场,万科广场项目领导以及深圳多家媒体和万科广场业主、老带新客户和意向客户齐聚一堂,围绕着“中心资产远见之选”这一话题展开热烈讨论。

2017年4月29日下午,由万科广场(64-80㎡全新SOHO展示空间公开发售中),联合知名学者宋丁在深圳举办的投资论坛活动“中心资产远见之选”在万科广场营销中心举行。在活动现场,万科广场项目领导以及深圳多家媒体和万科广场业主、老带新客户和意向客户齐聚一堂,围绕着“中心资产远见之选”这一话题展开热烈讨论。

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龙岗万科广场项目位于龙岗中心城总体城市规划的新城中心,毗邻龙岗区文化中心、青少年宫、书城、科学馆,对面即为龙岗区政府,政府规划定位为区域商业中心区,龙岗万科广场项目总面积达15万平方米,地上五层,地下一层。该购物中心由全球知名设计事务所凯里森操刀设计,以“时光印迹”为理念,打造出诸如三中庭设计、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等创新设计亮点。龙岗万科广场定位为城市级中高端购物中心,其目标消费人群面向全客层,并以家庭消费人群为重点。

龙岗万科广场定位:全客层,集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的适度领先的品质型一站式购物中心。

龙岗万科广场项目交通便利,南侧为深圳地铁三号线,北侧为龙岗区的中轴线龙翔路,周边规划为龙岗中心城居住新区,核心商圈常住人口常住40万。

活动时间:2017年4月29日14:00-15:30

活动地址:深圳龙岗区龙翔大道与龙城大道交汇处万科广场营销中心(龙岗区政府斜对面)

万象天地发布会流程

2:00-2:40 签到

2:40-3:20 宋丁主题演讲

3:20-3:50 嘉宾互动环节(宋丁&图腾镜)

3:50 论坛活动结束

房天下直播:

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入场告示牌

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活动即将开始

直播现场:

主持人:各位尊敬的来宾,先生们,女士们,老板们,下午好!

欢迎来到万科广场“中心资产·远见未来”现场,我是今天的主持人图腾镜,谢谢您的光临。

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3月5号国务院总理李克强提出国家战略型的粤港澳大湾区战略方向,直接对标东京、纽约,深圳沿着大亚湾的策略指引,正在向东西两地进行发展。向西发展大前海,大空港;向东发展1.4万亿“东进战略”。

我们今天邀请来的嘉宾宋丁教授,与著名主持人进行高手过招的粤港澳大湾区对战,他们认为未来的中心区一定是粤港澳大湾区。深圳在“东进战略”指引下,以龙岗为中心,正在向大亚湾总体方向拼搏。深圳“东西两翼”的发展都将成为未来粤港澳大亚湾经济区。

龙岗区的区长在今年初《政府工作报告》中指出龙岗将由深圳的副中心向东部城市中心升级。万科广场正好位于“东进战略”的核心区域,也位于龙岗区政府行政中心的头牌区域。

万科广场正以140万平米的规模打造行政、商业、商务、文化、教育等CBD。万科广场以最强的销售策略支持“东进战略”的实施。为了大家进一步了解“东进战略”实施内容,也要了解“东进战略”一些积极的意义。今天我们邀请专家来进行论道,论道之前先有请万科工作人员销售代表杨英杰(音)先生为我们主讲一下万科广场的一些具体情况,大家欢迎!

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杨英杰:万科的各位业主朋友们,大家下午好!我是万科的销售杨英杰。在座的业主应该对我们项目非常熟悉了,在宋丁教授开讲之前我简单跟大家把项目介绍一下。

这是整个项目的模型图(见PPT)整个项目包含Shopping mall、甲级写字楼、住宅区、高端住宅、国际公寓、SOHO空间,也是CBD中央广场,总建筑面积140万,体量非常大,项目是万科发展30年打造的第一个百万级综合体项目。

中心之上,繁华万象,万科广场雄踞龙岗CBD核心位置,140万体量。我们现在所处的位置位于万科广场跟二期之间,现在入户的一期以及即将入伙的二期,和非常成熟的万科广场组成了住宅片区,包括现有世贸华润万家和商业用地、九年制学校包括三馆,今年年底将投入使用,外立面可以看到了。龙城广场和文化中心、大剧院组成配套。这种市政配套整个深圳除了福田之外,龙岗是唯一一个具有这么齐全的市政配套。

商业,龙岗广场的商业,有自己的Shopping mall,今年年底投入使用,现在招商中。商业产品除了前期的V誉,现在推出SOHO产品和后期写字楼,组成万科广场地块商业中心。

 “东进战略”大家比较熟悉,政府投了1.4万亿,配套不光周边产业,还有中心区的市政配套以及我们项目。这边是龙岗最核心的中央CBD。

这是交通图(见PPT),整个项目是横跨两个主干道,龙岗大道、龙翔大道,到福田、南山以及宝安机场都非常便捷。轨道交通,现有3号线,靠近的位置是吉祥站,在售的产品靠近龙城广场,按照政府规划是双地铁口无缝接驳,组成非常便捷的轨道交通网络,交通四通八达。

商业,四大时尚购物圈,引领城市的繁华走向。万科时代广场有3万余平的Shopping mall。在龙岗片区了解到世贸、华润万家、龙城广场的乐购、文化中心,北边一个公交站距离的沃尔玛。商业配套非常集中,特别是万科广场,万科广场的品牌非常多元化,一线品牌非常齐全,满足购物日常所需。

这是15万平米中央广场MALL的展示图,地下两层,地上两层,上面公共绿化空间,没有影响景观,对景观做了一个质的提升,下面有商业配套,满足日常消费需求,也是万科自己持有、经营,更高端一些。

这是十馆一城模型,(见PPT)这个十馆一城媲美福田CBD,建筑就是按照福田市民中心标准打造,科技馆、少年宫、书城建成,为未来东进中心城市提供很好的休闲去处。

这个图显示的是龙城广场地块,其中三栋是V誉,这边三栋售謦,这是另外两个80平和64平的SOHO产品,这是之前产品的升级,使用率比较高。

超甲级写字楼,万科广场这个产品很多业主很期待,去年11月到现在,这个月4号刚刚开放,是一个很不错的产品,小面积,低总价,不占名额,是置业的不二首选。

中央广场的平面示意图,(见PPT)现在所处的位置在这里,区政府在这里,是区政府门口的商业综合体,配套非常不错。这是产品户型,两个约84平和64平,这种SOHO空间非常灵活,非常适合自用与办公于一体的空间。

我们这个产品也是市面上非常少有的,这种SOHO产品很少有阳台,但是我们都是有阳台的。亮点,我在万科卖房很多年了。我们一期、二期以及V誉都是没有空调和热水器赠送。但是这次产品万科都有赠送。待会儿听了宋总的讲座之后,希望大家也可以再参观一下我们的展示空间,一定会给大家一个不一样的期待,谢谢大家!

主持人:杨销售对万科广场进行了一些深度的解读。我感觉万科广场是龙岗最超大规模的都市综合体之一,是领军的。

我刚才开车停的位置停到商场下面,找好几圈才找到营销中心,在东进最核心区域,龙岗东部城市中心再造一座城。这座城可以堪比福田CBD另外一个城市中心。

在座有媒体,也有投资多次置业的财富拥有者。你们自己对中国的地产心里肯定有一杆秤。但我们仍然需要通过专家来解读,目前房地产市场政策方向、策略方向、置业方向。

 我们希望能够听到专家的主题分享,今天特地邀请到中国综合开发研究院与地产研究主任宋丁教授,大家欢迎!

同时我们宋教授还是中国城市经济专家委员会副主任、中国城市经济研究会理事、国际旅游地产专家评审会副主任、央视、凤凰卫视、深圳电视台特约嘉宾,曾经在中国31个省市自治区深度参与了300多个城市规划项目,城市龙头项目策划、规划和咨询服务,是“东进战略”和国内地产领域著名的领军专家,大家欢迎宋教授,有请。

宋丁:刚才图总说了,我前两天的确是在深圳的西边宝安讲到粤港澳大湾区,这是国家战略提到的概念。我讲到宝安那边也是深圳的中心。

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今天我来到深圳的东面,典范地区龙岗,再一次在这个位置谈中心概念。有人说,宋老师你这是忽悠我们,走哪儿都说中心。是这么回事吗?这是事实吗?我一直在讲一个观点,我不知道你们看我在各地的发言没有。深圳已经全径中心化。相对于大湾区四五万平方公里的地方,我们是不到两千平方公里,又要国际第一湾区、全球中心化。不到两千平方公里,再抛掉一半生态部分,留下900平方公里全部成为中心,难道你还有什么疑问吗?没有任何疑问。只是不同地段作为中心内容、功能的差别,但是都担负副中心功能。我们看到龙岗区长说我们不能再承载“副中心”三个字,我是支持赞同的。因为“东进战略”要管到那么大一个地方,一定要有中心的职能才能管起来。

我今天专门讲一件事,就是中心这个事情。价值链在哪里。

我今天用的词,“追随中心,其乐无穷”。当你追进去的时候,真的发现你会产生不断的快乐出来。

我讲的第一个事,悠悠万事,唯此为大:“中心”观。地球人自有人以来一直在追求中心。不是我们追求,我们的祖先类人猿到猿人到成为现代人,一直在追求中心。追求中心的地位,自人类诞生以来就一直深植人心。

回到历史,一千多年前曾经在欧洲古罗马时代,著名的哲学家亚里斯多德等大学问家制造一个概念叫地球中心论。因为人在地球上活着,我们有一种感觉,人类是宇宙的主宰。我们活在地球上,就要主宰整个宇宙。他们说完以后,特别是特洛米总结以后列为《圣经》,就成为教会的宗旨。欧洲中世纪出了这个情况,罗马教会是坚定“地形说”。其中有一个人否定了,叫波罗莫。但最后还是欧洲人,一个著名的波兰人,叫哥白尼,他否定地形说,说地球是绕着太阳转的,最后肯定是哥白尼胜了。哥白尼说了一个实话。哥白尼说了以后,人类就说原来我不是宇宙的中心。人类在地球上可以当中心,在所有的生物中可以当中心。不管宇宙的事,管地球的事好不好。然后一种学说出来了,18世纪以前人类一直以为我在地球上,我就是中心,各种野生动物统统都听我的指挥。这件事又出了一个麻烦,18世纪出了一个伟大的人物叫达尔文,叫进化论。他说人类一点都不伟大,也不可以成为中心,因为你就是猴子变来的。达尔文的进化论说了以后,人类的地位进一步降低,人类想做中心的野心再一次受到重大的挫折。

人类说我不管你们了,我自己管好我自己,我做我自己的中心行不行。当人类这个野心建立以后,又出来一个人物,又是欧洲人。20世纪以前人类觉得自己是自己的中心,我管不好宇宙和地球,能不能管好自己。有人说你连自己都管不了,佛洛依德。他说人管不了自己,当你处在睡眠状态和特殊情景状态,是你的潜意识在管你,而不是你的意识在管你。他这个又把人的伟大进一步降格了,人一步步退缩回来,管自己都管不了。因为我们管不了自己才出那么多法律政策规定,就是人类其实管不了自己。我们自己是不是这样,没有红灯就超速,半夜三点路过马路上都会闯红灯。我们的潜意识很多时候支配我们而不是意识支配我们。人一直在追求中心。

19世纪以前的中国人,我们是居世界之中的。我们一直这样认为。但19世纪是中国人的悲惨世纪。因为西方侵略过来了,中国人的中心地位被打败了。19世纪以前的欧洲,20世纪以后的美国,是不是一直认为他是世界中心,尤其是现在的美国,仍然认为他是世界中心。

凡是欧洲做的地图他都在中心,凡是中国做的地图我们把亚洲放在中心,这是中心的偏差。但是19世纪的欧洲20世纪的美国他认为的中心很快要被中国人打败了。我们再超过美国,大概就是10年时间。延续了一百多年的美国的辉煌,可能要败在在座的各位手里,我们再次重回世界中心。是不是很兴奋,是不是晚上有点睡不着觉。尤其是男同胞,女同胞能睡得着觉。女同胞心里是孩子,但男同胞心里就是世界,不一样。

 刚才说的都是被打破,有没有不被打破的,自人类以来一直没有被打破的中心,叫人居中心。人居中心指人的集聚,人越多越有安全感,这是中心的价值。

人居,自古以来叫穴、乡、城、都、心。如果这样看,首先穴居,原始社会穴居、树居、土居、木居、船居,早期人类以部落为中心对抗自然,维系生存。早年还讲部落中心,黄帝部落联合炎帝部落把蚩尤打败了,也要建立中心。

农耕社会,聚落式的定居,不游走。我们和草原民族的最大差别,我们是定居型的民族,定居开普勒人类最早的制度化人居中心时代。农耕社会主要是乡村,乡村再往前走。农耕之后大家需要交流商品、农产品,墟镇出来了,墟镇往前城镇,城镇再扩大都市,都市再扩大都会区出来了。粤港澳大湾区就叫大都会区,广州、深圳、东莞叫大都市。都会是若干个大的都市连接在一起叫大都会区。历史发展,几千年来由一个小小的居落,从乡村到镇到城到都到会,发展到现在全世界最大的城市是三千万人口,都会区人口可以高达上亿,但还在集聚。

现在有一些标志性的表达,世界城市、国际城市、一线城市、国家中心城市、特大城市、超大城市,他们都在住宅全球的中心说。由他们担负人群集聚过来的庞大使命,北京、上海、广州、深圳都是两千万人口。这两千万人口以外每天要承担几百万人口的进进出出。这么大的任务要怎么承载和保持鲜活的动力,就需要有一个中心区的功能所在。

远郊、近郊、外围城区、主城区、城市中心区,叫步步为营,一步步要经营,直入中心。城市就这样发展过来的。

政府、商务、商业、教育、医疗、文化、休闲、社交,这些所有的城市功能组合,都是集聚一个概念,叫都市中央,资产价值爆聚。从乡镇到村到镇到城到都,就是让一个人类集聚的中心生成,而这种中心承载着人类资产最大值,这是中心的价值。

如果按照市场经济讲,为什么中心区的房价最贵。美国的纽约最贵最贵一定是曼哈顿。美国最高的价格是纽约,纽约最贵的是曼哈顿,就是往中心走。

讲了全球的情况,回头看看深圳这个中心。37年以前,深圳没有中心,如果一定要讲中心,就是现在的罗湖,深圳镇,宝安县县中心所在地,一共3万人口。现在30多年,是2200万人口。我们的中心在哪里?整个深圳几乎都是中心,只是每一个片区的中心不一样。具体中心的漂移按照三个模式推进。向西,向西,向东。深圳的奇迹,GDP增长两万倍,不断的创造新中心。

第一,向西,由罗湖发端,向西第一轮走到现在深圳所谓中心区,福田。由罗湖迈向福田,建立福田中心区,大家以为这个中心任务就结束了。恰恰是拉开了帷幕。第二,继续向西,第二轮城市中心演进走向由福田迈向南山前海,宝安宝中地区甚至向沙井延伸,都往中心方向走。第三轮,从去年开始“东进战略”,向东杀回马枪。由南山回首东进,这个气度是我们原来没想到的。力度非常大。缺地的深圳,为什么要东进?因为太缺地了。从广袤的东部,面积是两倍于西部。要激活低效土地,面积是西部量杯,效率是西部的二分之一。东进就是要拿到成本更低的土地,激活更高的商业空间。

“东进战略”是深圳新中心战略,新都市战略,新产城战略,新价值战略。深圳全镜中心化、多元中心化、中心主题化格局已昭然若揭。在龙岗,不关注它的中心区价值,可能会错失一个历史的良机。

大湾区这件事,我说一个词,声西击东,声音在西边,但是经过传承在东边听到滚滚惊雷声。龙岗奉上了彭城最后的中心价值。走完东没得走了,再走就走出深圳了。走出深圳可能是另一篇鸿篇巨著。

粤港澳大湾区来了,似乎给我们一个错觉,把人的关注再一次拉回到西部的珠江入海口。我的观点是我们已经找不到大湾区的地理均衡。大湾区地理很不均衡,大湾区东岸和西岸,东岸是香港、深圳、广州、东莞,它产生的产能、经济总量、人口资金集聚占大湾区的80%,西岸,澳门、珠海、中山、佛山、肇庆,只占不到20%,12、13%左右,能两个一样平衡吗?不可能。

深圳经验告诉我们,什么政治均衡也没有市场均衡来的实在。深圳因为市场实在,让粤港澳大湾区中心价值在我这个地方生根发芽。我可以非常明确的说,我跟大湾区任何人说你这时候想进军深圳是很困难的事。如果不信,你把你的专家叫过来我们辩论。你拿什么奉献给大湾区,必须有干货,真货,谁做中心不是由谁指令,是市场竞争出来的,打拼出来的。深圳有这个能量。我们不去和你玩政治均衡,更没有地理均衡。大湾区叫声西击东,高地洼地两极效应都属于东。高地效应,大湾区灵魂在东岸不在西案。

洼地效应,大湾区最薄弱最具潜力的地方是在大湾区的西岸吗?不是,是深圳东进区域,就是东轴。东轴就是现在“东进战略”大片区,未来极具高成长性。一旦东部机场建立,整个龙岗就完全激活了。

“东进战略”造就了东部新的中心,这个过程中我们看得清清楚楚,龙岗脱颖而出,当仁不让。深圳东部大片区,龙岗从90年代中期开始奠定行政基础,一旦“东进战略”推进,龙岗的优势就出来了。未来5-10年进一步夯实基础,做一个真正的东部中心,是基本事实。

深圳大都会综合功能中心决策,龙岗奉上了鹏城最后的中心价值。这样走过来走得差不多了,没有地方可走了,再杀到西边?没有必要,西边全部中心化了。龙岗是这个片区代表的地区,中心价值现在不用怀疑。

结论,这个情况下,龙岗中心区的资产价值必然强势,特别是龙岗中心区,而不是单讲龙岗这个范围,龙岗范围很大。按照我讲的人类历史延伸过来,一定要聚集在中心这个位置。既然这样,现在抢抓中心区的资产价值就是一个超前的眼光。因为我们可以非常明确的讲到,将来龙岗中心区的价值,堪比福田中心区、前海中心区。这个结论你们如果不相信,5年以后再看,现在说的是不是事实。

这种情况下,我给大家一段话结束我的演讲,“都市价值新峰,尽在龙岗中心;追随中心价值,回报其乐无穷。”如果你不想找回报,不要关心中心,如果一定要理想的回报,所谓理想是能让你不断开心笑出来的回报,肯定要关心龙岗中心区。
    谢谢大家!

主持人:宋教授是中国最顶级的政策研究地产界专家,我无数次听到宋教授的演讲,今天宋教授来到万科广场,很激动也很激情,从人的进化论到城市进化论一直延伸到中心进化论。但是我们还想再进行一个对话,抽丝剥茧。为了再解读龙岗中心区整体价值和“东进战略”以及龙岗未来处于粤港澳大湾区什么样的地位,有请宋教授再次上台跟我一起对话,把龙岗中心区价值再一步深入,有请。

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我每次都很关注宋教授的发声,主题演讲、公众号文章。前天宋教授谈到粤港澳大湾区能够成为全球第一个大湾区。我想问宋教授,未来全球第一大湾区大概需要多长时间,中国有什么动作来实现大湾区整体方向,能够发展成全球第一?

宋丁:如果是讲一个量,现在全球大湾区,像纽约这些大湾区,全年创造的经济总量可能比现在粤港澳大湾区多几千万美金。我们是1.2万亿,它是多少我记不清了,比我们多一点。尽管我们这两年经济所谓下滑,去年是6.5,今年一季度6.9。中国的经济是这样的,一动就上去了。按照现在的基本走势,要真正超越世界最大的湾区,按经济总量看很乐观,快点五年就上去了。我们到2020年或者2021年,建党一百周年,基本上可以拿一份非常亮点的成绩给居民。我们是世界面积最大的,其他大湾区没有这么大面积。我更欣慰的是粤港澳大湾区里面,目前深圳的产业结构是最健康的。它将来大湾区是的中心,这个观点可能现在也许传统观点不大好接受。比如广州、香港。但是他们最大的麻烦,像香港,香港过去是老大哥。但是从回归之后,就面临一个巨大的问题,衰下来,房地产跌了30%。

这么多年,香港的经济没有得到像样的调整,制造业只有5个点,没有太多的高科技,更多是金融业、房地产业、港口码头物流、旅游业。所以香港经济受到很大的冲击,没有时间,来不及做产业结构的调整。深圳过去十年,从从容容的超越了香港。以华为为代表的高科技,大疆科技的老板原来是香港的,跑到深圳搞厂,为什么不在香港搞?任何高科技投资要有一个投资环境,香港不适应做这个东西,香港只合适发展房地产。这样的格局下,我们最迟后年超越他,即便汇率波动都要超越你,今年年底我们就超越广州了。去年我们和广州总的量只差200亿。我1991年来深圳,1991年深圳GDP200亿,去年19500亿,明年2万亿。1979年我们叫宝安县全年GDP总产值9000万人民币。

 图腾镜:200亿半个万科广场。

 宋丁:2万倍。全球有没有一个地方37年时间翻了两万倍,只有深圳。最可怕的不是数量,是质量。它的结构,完全调过来了。这个格局下看到大湾区的潜力,光看别的地方不敢说太多话。但由于我在深圳,切身体会27年,我知道这个地方的威力。威力的动因在在座的各位不在我和图总,我们老了,你们年轻。每一张笑脸让我们羡慕嫉妒恨。不断有年轻的身段和携带大量的能量、资本,不断创造惊喜和价值。有了深圳这样的动力,看到大湾区的潜力。我认为5年,它的经济总量成为世界第一大,再发奋10年,在制度上、产业结构上、经济动能上,再进一步超越,完全有希望。

图腾镜:教授的观点非常独到。

第二个问题,刚才教授在主题演讲讲过深圳的中心价值论。深圳在进行多中心的模式发展。目前深圳市政府对龙华中心的投资是2000亿,前海中心投资6000亿,“东进战略”1.4万亿,相当于前海2倍多的投资量。

“东进战略”是马兴瑞书记提出的,这个战略一定会继续往前推动。目前我感觉1.4万亿之后,比如宋教授说5年后我们变成全球第一大湾区,5年之后“东进战略”下的龙岗中心区是一个什么状态?

宋丁:现在在深圳,一定要有一个概念,中心不是一个福田中心、前海中心的概念。如果我讲福田中心,它辐射的范围是深圳的,作为深圳的中心讲福田中心区,搞了一个前海,是以国家给它的特殊使命,叫金融国际化、人民币国际化、金融改革。从这个意义上造一个中国的东方的曼哈顿,要影响全球经济,这个节点我放在前海。但东面这的中心,东进范围非常广,除了东部四区,还把惠州、东莞、河源、汕尾都划在这个范围。

一个重要的观点,当我们看大湾区,把湾区四个城市作为中轴,发现一个不平衡出现,西轴还是有一定分量,但是东轴,从香港岛深圳,再到东莞,广州,全球瞩目的中轴线,东面空空荡荡,包括深圳“东进战略”板块,龙岗、坪山、盐田。它的投资规模平均程度远远和西部没法比。外围临深空间想象力太大了。未来还有这么高的成长空间,西部没有的。如果东部未来的交通海陆空铁轨全部加上,特别是第二机场建设,一旦建立,第二机场离我们这里非常近,开车十几二十分钟可以到,那马上东部就全部起来了。那时候1.4万亿,我认为是不够。所谓龙华2000亿,前海多少亿,那是一个小区域,就是十几平方公里,龙华就是6.2平方公里,怎么能跟我这么大的空间比。

对东部东进片区讲,是作为大湾区东轴线存在,东轴线要有一个中心存在,有一个区域中心存在,不是以行政边界界定中心,是大区域最合理的经济运营中心,这个运营中心现在已经没有任何障碍的落在龙岗,落在现在这个地方,很精准。这是政府给的任务,也是过去二十年来龙岗快速发展制造的格局。过去龙岗中心片区,包括大运新城、龙岗中心城的发展,整体的发展格局不输于福田和南山,只是位置偏一点。现在通过1.4万亿甚至将来2万亿的打造,提升之后,站在更高的角度看,把东部全部扩建的角度看,就成了一个响当当硬邦邦的东西,没有任何疑问。这个格局下,我们完全有理由,看好龙岗的发展特别是龙岗中心城的发展。

图腾镜:最后一个问题,今年15、16年中国的房价涨得太狠了,中国的政府去年调控屡禁不止,今年来了大调控,同时殃及到临深地区的调控。深圳的调控去年一步到位,东莞现在买房必须一年社保,两年内不得转让,惠州三年内不得转让。

之前在临深片区,深圳有一百多万人在临深地区置业三百多万套房产,这批刚需阶级、新贵阶级还是很大规模的,惠州和东莞把这个洪水之闸关了,不让深圳人买,买了也不让卖了,那深圳人就可能不太会去那边了。深圳的中产、刚需、投资客大军,在临深地区观察之后返回深圳职业,宋教授希望这些大军在哪些地方置业比较好?

宋丁:从大格局看,如果在大湾区里面看到深圳未来的发展潜力,我个人认为是最好的。在大的结构中,不平衡点在于东部这个板块,过去发展和西部比稍微滞后了一点。滞后是件坏事更是件好事,给后来者留足了进入的机会,我们叫上车。如果过去没有来得及上车,现在机会来了。在深圳多少人等待上车呢?全中国的城市,200万人口以上的城市,唯有一个城市的消费和供需关系差别在于需求,70%的人没有房子,这就是深圳。北上广二线、三线,越往下走他们有房的比例越高,广州90%,深圳只有30%。

将来深圳人仍然面临要到临深区被迫选房以及现在通过调控被逼回来选的选择问题。我为什么选择外面?因为外面的价格优惠。为什么现在回来?你调控了我才回来。回来就到各方面配套已经很到位,但是价格相对低廉,同时未来这个地方仍然有充分的就业机会。我说的人居是城市中心,是商务产业发达的地方。我们现在东部,像整个龙岗特别是中心这种地方,将来肯定是最强地,因为价格相比福田、南山肯定有明显优势。但是综合配套,商务价值、中心成长空间,一点都不输于它们。

整个大东部,这么大空间,未来事实上管理中心是交到龙岗手里的,不是周边地区发生了任何事情和深圳的关系都要跑到福田办,就在龙岗全部解决掉了。有多少商务上的事情做,就近方便到龙岗全部办完,不需要跑到福田、前海。这样大的商务链条产业非常长,这个链条拉开伴随着它的物业需要在这里充分展开。它在整个和中部、西部相比,又有它独特的价格优势。

这方面来讲,大家完全可以龙岗看高一些。  

图腾镜:教授给的观点非常正确,众多置业者现在正在深圳全市范围内搜索,龙岗尽管是很强势的中心城,在特区内比价格性价比很高。龙岗应该是这批大军返潮回深圳置业最佳场所。今天机会很难得,我们教授特别关注对政策研究、旅游地产、重大资产研究比较多的,而本人平时写文章比较多,今天我们给一两个机会,有问题想问我和宋教授的,可以举手,不愿意问也没关系,我们可以在公众号上探讨。

台下的观众或者嘉宾有没有问题需要问教授的?

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提问:宋教授,图总,你们的对话非常精彩,我受益匪浅。我作为万科的老业主,今天听到你们的分享。

深圳的“东进战略”,你说第二个机场,大概在什么位置?

图腾镜:政府的定论,刚才教授说了,5年以后中国两个答卷,中国是GDP最高的,超过美国,的粤港澳大湾区。经济拉升很快。粤港澳大湾区是国家向世界展示的名片。上海是浦东和虹桥,深圳确实再需要一个机场,政府正在选址的过程,具体这个机场,有没有落地,目前还没有确定。只是政府在计划,在规划中,希望有一个机场能落在这个区域。  

 宋丁:我认为这是一个必然趋势,1.4万亿甚至超过2万亿的投资,不配一个机场是完全失衡状态。国家没有这么投资的,只投资别的不投资机场,不可能的。

第二,国家在这方面一直在研究,但是一个深中通道十几年,反反复复。这么重大的投资,基础设施工程,不要指望今天说完明天就可以落地,中间可能还是有反复,但是是必然。

第三,区位,目前最可能的趋向是在惠阳附近。你不要失望,在惠阳就是在龙岗。不能从城市角度观察现象,要从都会区角度,都会就是消失了行政边界,经济的管制远远高于行政管制。深圳是广东的一个市,难道现在广东对我们有什么干扰吗?没有,我是副省级,计划单列市。在经济运行上不受任何行政管束。将来如果有机场,就是大东部的机场。倒不是不选择龙岗和坪山,一个国际机场没有20平方公里是不可能做的。我们上哪儿有20平方公里?没有这个可能性,而且要地势很平坦。在这个情况下,往前推十来二十公里,就那个地方。从龙岗到那里开车二十分钟,完全在东部的掌握之下。

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提问:龙岗的前景这么好,我是做新能源新材料的,在前海注册公司了,也运营得很好。假如我今天买这个项目,有没有什么优惠?假如今后的龙岗有没有好的优惠政策给中小企业?

 图腾镜:三任书记,马书记也发现东西倾斜,西边的房价太高,现在前海起点八万十万,东部房价当时提的时候两万多三万,现在四万多。万科SOHO就是给这批创业者提供很好创业空间的,希望能够在这里联合万科给政府争取多一点福利政策,扶持中小企业不断上升。

我相信龙岗区政府对新兴行业的企业来龙岗创业,肯定是特别欢迎的,肯定会有政策给到的。前海,你的运营成本会高一点,龙岗目前的运营成本还是比较低的。既然老业主提出,也希望万科能够联合业主给中小企业主多福利、政策。

提问:现在龙岗写字楼还有创业公司聚集地是龙岗天安数码城,那边做得很不错。但我觉得万科潜力会更大一点,起码万科还有一个增长点很多人没有留意,就是将来超高层写字楼。规划得很好。我想问这个超高层写字楼建成之后,水平应该远远在天安数码城之上,我想问一下这个超高层写字楼前景。

宋丁:我知道龙岗要推出一个超过平安中心的大楼,668米高。这是非常了得,在全球也能排到前几位。楼的高低,虽然是一个物理指标,但是提振人们的心理。1996年,深圳是一片低迷,很多人跑掉。忽然传消息罗湖要建一个385米高的地王大厦。一个楼对当时深圳人心情的鼓励,你们没有经历过我经历过。我都快跑掉了,一看要建楼了就不跑了。有建楼,说明投资者对这儿有信心,有信心我为什么要走。龙岗这个高度,敢于在这个位置上打破,千万不要解释成为政治因素,就是经济因素。支撑这么高楼的存在,是一个巨大的产业,叫中央商务区、总部经济、中心区、商务经济。像二十年前龙岗盖厂房,政府收工缴费,村里收租金。这个格局早就成为历史了,敢于挑战历史,面对未来。这给我们非常大的信心。

还有一个消息,如果放上五年十年,估计龙岗还是老二,因为罗湖正在搞一个700多米高的,全球第二中国最高。这都是顶级商务的概念。以这个楼的落地,这是龙岗政府区长亲自宣布的,不是假的。至于什么时候做,在哪里做会具体落实,但这是未来的事实。大家只要听这个消息,就可以对龙岗这个地方充满信心,因为它代表了龙岗的未来。

 图腾镜:嘉宾对话到此结束,有更多时间可以到网上交流,谢谢宋教授。 

由于时间关系,万科广场“中心资产·远见未来”投资讲座即将结束。

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