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深圳有楼盘降六千/平 调控还有俩大狠招没出

Wind资讯     2017-04-10 09:08

[摘要] 曾经坚挺的楼市风向标——深圳,已经划上房价疯涨的休止符。处于多方利益博弈下的房地产业,未来走势牵动各方神经。

曾经坚挺的楼市风向标——深圳,已经划上房价疯涨的休止符。处于多方利益博弈下的房地产业,未来走势牵动各方神经。

所谓水涨船高,水落石出。

曾经坚挺的楼市风向标——深圳,已经划上房价疯涨的休止符。在月度成交量创下5年半以来的新低后,有消息爆出某楼盘在两年内降价6000元/㎡。

爱恨房地产。此前,在这一个多月内,全国至少有37座城市陆续出台房地产调控政策,为过热的楼市踩下“刹车”。那么,房价还会再降吗?楼市调控是否还有狠招?处于多方利益博弈下的房地产业,未来走势牵动各方神经。

一、跌声一片!深圳有楼盘降了6000元/㎡

作为全国楼市风向标的深圳,最近的日子并不好过。自去年第四季度启动“史上最严”调控政策后,楼市开始变得冷清,进入2017年后仍未有复苏迹象。在房地产去投资属性的同时,它成了过街老鼠。

根据媒体报道,两年前,陈先生以约4.6万/㎡的价格买下龙岗布吉商圈的花语馨一期楼盘。本想脱手赚取差价,但他发现,现在该楼盘二期项目的新房价格只要约4万/㎡,也就是说,别说赚钱,在还了两年房贷后,该房子每平方米降了6000元。

这并非个例。3月29日,新开盘的坪山区奥园翡翠东湾项目均价约为2.9万/㎡。客服人员称,现在买房价格已比去年前三季度优惠许多,该楼盘单价最低可至2.6万-2.7万/㎡,甚至还能争取到更多优惠。

Wind资讯数据显示,自从去年11月份以来,深圳新房的成交量已经连续5个月下滑,其中,3月份月度成交量803套,创下2011年9月有数据以来的新低。此外,深圳房价也在下降,从去年10月开始,价格环比指数已经连续负增长5个月。

深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,深圳这一轮调整周期将持续到2018年,2017年深圳市一二手楼的成交量合计将下跌10%,且主要集中在二手房。以6万/㎡的均价作为基点的话,价格将下跌16%,跌至5万多/㎡。

有业内人士预测:目前来看,深圳只是房价下跌的第一枪!这次,楼市的拐点是真的到了。目前地方住建部门普遍采用限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏等“限价”手段以缩减成交量,保证新房价格“环比不增长”,相信这轮疯涨的房价已经结束。

从中国指数研究院监测的上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、武汉、成都、南昌等13个重点城市新开盘定价来看,2017年开年后,29.5%的项目价格与上次开盘持平,18.8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中,新房价格仅平均上涨0.6%。

此外,多个城市低价项目价格较周边同类楼盘价格跌幅普遍在7%左右。例如,杭州刚需项目“余之城”在3月14日加推,价格较上次开盘均价下跌超过一成。在上海,高端住宅项目泰禾上海院子、龙湖天璞等拟售均价超过8万元/㎡的楼盘均因报价过高拿不到预售证。一位开发商称,为了拿到预售证,不少改善型住宅项目的审批价格相较预期报价打了8折。

深圳、上海、杭州已然有些撑不住了,那么别的城市呢?

二、土地供给侧发力

说到中国房价涨得一骑绝尘,主要是两方面力量的推动。一方面是土地供应量少,房地产属于稀缺资源;另一方面,市场上流动的钱太多,钱一多,资产价格自然水涨船高。

3月以来,全国楼市不仅出台一系列“史上最严”的需求侧“限”字诀政策,如今,土地供给端也在逐渐发力。

4月6日,住建部和国土资源部发布了调控房价的联合声明。业内称,这是一份语气最严厉、力度最大、含金量最高的楼市调控文件,可谓一字千金,字字珠玑!

主要内容有:

1、凡是库存6个月以下的,不仅要显著增加土地供应,还必须加快供地的节奏;6-12个月的,必须增加供地;18-36个月的,减少供地;36个月以上的,直接停止供地。

2、不管是区域性总价,还是土地单价,或是楼面价,一律不得出现新高,属于严重扰乱市场预期。

3、房价上涨压力大的城市,建房不仅要开启快速审批通道,对拖延上市,捂盘一定要严处。

4、地级以上城市,包括百万人口以上的县,在2017年6月前,一定要向社会公布3年土地供应计划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报,数据弄虚作假,一律严办。

5、保障房方面,将扎实推进棚户区改造,2017年要确保完成600万套棚户区改造任务。

6、对工作不力,未实现调控目标的地方,将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。

业内称,从去年以来,“房子是用来住的,不是用来炒的”,一直被提及,可这次,高层可不仅只是说说而已,而是掌掌生风、招招见血,有目标、有措施、有问责。

业内一直有个说法,过去,在各大热点城市中,地王屡禁不绝,很大程度上,得归诸于部分地方政府的“饥饿营销术”,也就是说,为了让自己的日子过得宽裕点,地方政府经常刻意减少土地供应,好将自己手里的一某三分地卖贵点。

这个说法有数据支撑。今年1-3月,全国300个城市的土地成交面积同比减少了3%,但土地出让金却同比增加了51%,成交楼面均价同比上涨了55%。

而住建部和国土资源部此次出台的这份文件,最管用和最要害的一招,就是中央将地方政府调节地价的权利直接没收了!中央明确规定,地方政府必须显著加大供应,不仅量要增加,而且不能像挤牙膏一样吞吞吐吐,必须加快节奏!土地供应多了,自然就不那么金贵了,地价随之也将下降,然后传导到房价,也会下跌。

紧接着,北京第一时间做出表率!

4月7日,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》同时发布,明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。

同时,2017年北京的住宅供地计划也相应调增,比原先的计划接近翻一番,达到1200公顷,以保障30万套住房建设需求。

不过,也有业内人士指出,北京这几年的供地计划完成率持续走低,此番年均1200公顷的供地计划能否落实,还是个未知数。

根据北京市国有建设用地供应计划,2012年-2016年,北京商品住宅用地计划供应量分别为850公顷、850公顷、1000公顷、750公顷、850公顷。数据显示,2012年-2016年,北京商品住宅用地的实际供应量分别约为472公顷(完成55.5%)、978公顷(完成115%)、517公顷(完成51.7%)、382公顷(完成50.9%)、103公顷(完成12.1%)。

虽然多方对北京供地完成率表示质疑,但无论如何,大哥已经率先表态,格式现成的,其它的大家看着办!

三、货币端压缩

说完土地供应端,再来说说市场上流动的钱。

4月7日,银监会发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》,《指导意见》要求,银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性,分类调控、因城施策,落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场,严厉打击“首付贷”等行为,切实抑制热点城市房地产泡沫。

值得注意的是,此前,央行行长周小川在海南博鳌的演讲上,可谓一字千金,他释放信号称:货币政策宽松已到达周期的尾部!

此外,央行官员在《学习时报》也透露了重要信息,披露了高层指示:要把防控金融风险放在更加重要的位置,坚决管制货币总量,摸清风险隐患,着力防控资产泡沫。

“坚决管制货币总量”这话,说得真是掷地有声!从过去几个月的广义货币M2同比增速,可以看出,央行的确在踩刹车了。

另外,到上周五为止,央行连续第10天暂停公开市场操作。

中信明明研报此前点评央行公开市场操作称,从货币政策短期操作来看,自上月24日以来,央行已经连续暂停公开市场操作。这一方面是由于财政支出释放流动性使得银行间市场流动性基本充裕,另一方面在去杠杆的背景下央行无意向市场释放更多流动性。

而从全球来看,美联储明确表态,将在今年晚些时候启动缩表!缩表这事,也是美联储除加息外的另外一个核武器一般的大招,这意味着美元进入双重紧缩状态。

美联储加息+缩表,也将成为倒逼中国货币政策转向的一大动力。全世界都在加息,中国不可能独善其身。虽然中国不会贸然加息,但货币政策逐渐收紧,相信已经是既定的方针。

可以预见,一旦央行的银根收紧了,市场上钱就少了,而漂浮在河流之上的各类资产特别是房地产的价格,或许也将随之下降。

四、调控加码下三四线楼市隐忧:杠杆率大幅提升

房价到底有多疯?我们再来看看调控加码的城市。

如果说“雄安三县”限购属于政策利好下的个案,那么句容、沧州、镇江、莆田、东莞、天水、常州等城市的调控加码,甚至连国家级贫困县安徽临泉县紧急对房价进行了限制,则显得出人意料。

热点区域周边的三四线城市加码,被认为是此轮调控的重要特征。其不仅与一二线城市同步,布点也十分密集:3月19日,保定;3月20日,句容;3月21日,东莞、嘉兴、廊坊;3月22日,沧州;3月24日,佛山、镇江;3月25日,莆田;3月26日,中山;3月28日,常州、丽水;3月29日,东莞、南通、湛江;3月30日,闽侯……

与此同时,中西部的太原、长沙、成都、贵阳、天水,以及东北的长春,也都加入了此轮调控。

这种调控动向与楼市资金的流动方向十分吻合。按照上海易居研究院的观点,在热点一二线城市加强调控之后,楼市资金发生两个主要变化,一是从核心区域(环京、长三角、珠三角为主)流向周边;二是从东部流向中西部。

这些流动的资金中,自然有刚需等合理成分,但从市场表现来看,投资客的比重亦不能忽视。

业内人士称,事实上,今年一季度,房地产投资数据相当可观,很多三四线城市的销售增速远高于25%。

根据国家统计局发布的数据,今年1-2月份全国房地产开发投资增速明显提高,同比名义增长8.9%,迎12个月来新高,增速比去年全年提高2个百分点。与此同时,房地产开发企业土地购置面积增速由负转正,同比增长6.2%。

21世纪经济报道指出,对于此轮三四线城市的繁荣,兴业证券房地产首席分析师阎常铭称,大周期没有变,三四线中期繁荣确定,但之后将是一个相对平稳的状态。

据兴业证券统计,中国房地产资产的总市值接近三百万亿,而居民储蓄是五十万亿左右,储蓄并非正态分布。阎常铭指出,杠杆在三四线城市的作用非常重要。据其透露,一二月份全国新房销售额在10800亿左右,一二月份居民中长期贷款增长10080亿左右(杠杆端没有考虑公积金,成交端没有考虑二手房)。

纵向比较可发现,过去几年杠杆率在50%-70%,今年到了80%。也就是说,今年杠杆用得非常多。今年一二线城市成交面积同比增长了25%,但是统计的三十个核心城市成交面积负增长4%,所以杠杆跑到哪里去了?到三四线城市去了。

阎常铭同时指出,当前国内三四线城市的繁荣是逆市场化的表现。“三四线如果不去库存,房地产价格没有止跌的话,后果非常严重。”

五、调控还有两大狠招没出?

据中信建投统计,自2016年至今,共有37座城市出台调控政策,其中11个城市出台1轮调控政策,12个城市出台两轮政策,14个城市出台3轮以上政策。且已有36个城市上调二套房首付比例,此次出台新政的常州成为第37城,而目前执行该政策的城市中,上调比例最高的为北京(60%普宅、80%非普),执行比例最高的二线城市则为苏州和南京(根据贷款记录50%-80%不等),三线城市中廊坊执行60%的首付则为最高比例。

各地政府正切实履行楼市调控主体责任,千方百计实现“房价环比不增长”。除了增加限购区域、限制购买套数、提高首付比例、延长个税或社保缴纳时间等常规政策外,还增加了新购房屋几年内禁止交易转让等等,比如珠海惠州新购房屋3年内禁止交易转让。

业内人士指出,调控有三大方式:限制购买、增加买房成本、增加交易成本。现在调控用的主要还是第一招。今年主要经济形势不行,加上海外不稳定因素增多,不敢下重手,调控会缓缓加码。楼市大盘会横盘,但个股会分化,房企输血渠道逐步冻结,下半年小企业估计够呛。

上海证券报发文指出,至于部分热点城市在土地供应的计划和落实方面存在着脱节的问题,也有相应解决办法。一些城市既然列了相关的年度供地计划就应该不折不扣的执行,同时要将年度供应量细化到月度,并向社会予以公布,如果完不成,监管层也应负起责任果断问责。

文章指出,国土部此次政策提到了土地供应的分类调控目标,这是最近土地政策的首创。通过挂钩去库存周期、房价等指标,使得各城市供地的计划更具科学性和合理性。接下来就看国土部是否就此制定相应的问责机制了。

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