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直播:擎鼎湾区 山海为赢 深度解读粤港澳大湾区时代下的置业新选择

房天下     2017-04-08 14:10

[摘要] “擎鼎湾区 山海为赢”楼兔子、陆家嘴两大地产名家深度解读粤港澳大湾区时代下的置业新选择,详细解析两会后的的政策走向与购房攻略以及现在的深圳房地产市场和走势。

“擎鼎湾区 山海为赢”楼兔子、陆家嘴两大地产名家深度解读粤港澳大湾区时代下的置业新选择,详细解析两会后的的政策走向与购房攻略以及现在的深圳房地产市场和走势。

山语海

活动时间:2017年4月8日13:00--18:00

活动主题:擎鼎湾区山海为赢 楼兔子/陆家嘴两大地产名家深度解读粤港澳大湾区时代下的置业新选择

活动流程:

13:00——14:30:客户签到

14:20:主持人上台,讲座准备开始

14:30——16:30:嘉宾讲座论坛

16:30——17:00:嘉宾与听众互动

17:00——18:00:客户自由参观

项目简介:

山语海位于前海蛇口双自贸区交汇处,总用地面积约3.5万平米,总建筑面积约10万平米,总户数612户,容积率仅为1.87。项目背靠天然绿肺小南山,南面远眺海景,山风海景带来舒居享受。目前在售主力户型为约133-242平米的三到五房,一梯两户,南北通透,方正宜居,前眺可望一线海景,后览满眼南山绿景。项目更有近一万平的后山花园,北面直通小南山郊野公园,在闹市中独享一片静谧安乐。

山语海

直播实况如下:

山语海

山语海

山语海

活动即将开始,现场为来宾们准备了精美的冷餐。

山语海

论坛活动正式开始,现场人声鼎沸。

山语海

主持人致开幕辞

主持人:现场各位贵宾朋友、各位媒体朋友,大家下午好!欢迎大家来到美丽的山语海,来参加今天的“粤港澳大湾区时代下的职业新选择”的论坛活动。我是今天活动的主持人,来自深圳电视台的李桢。

一说到粤港澳大湾区,很多朋友就嘀咕了,没错,前段时间这几个字非常显眼,作为深圳的一分子特别激动,在今年两会期间,国务院李克强在《政府工作报告》中提出要推动内地与港澳深化合作,提升粤港澳大湾区在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。该提议标志着粤港澳大湾区上升到国家战略层面。

然而大家最关心的就是粤港澳大湾区的概念到底在我们深圳,特别是在我们蛇口及前海双自贸区会产生什么奇妙的化学反应,以及在这样的大概念当中我们应该有怎样的置业方向。今天现场有很多媒体朋友到来,来这儿也对各位媒体朋友表示欢迎!

今天活动的流程是这样的,稍候除了两位专家来到现场跟大家解析最新政策动向及粤港澳大湾区的认识之外,嘉宾还将跟大家分享自己的置业观点,在两位专家表达自己看法的同时,也欢迎现场每一位朋友踊跃提问。我今天比较早来到现场,看到很多业主朋友对处于双自贸区核心交汇且依山伴海低密度的山语海非常感兴趣,粤港澳大湾区及双自贸区正在如火如荼建设当中,未来的景象会是怎样的,包括未来的发展趋势又会有怎样的牵连?我们今天将跟两位大咖一起来寻求答案。

今天,我们有幸邀请到两位地产指明大咖分别是陆家嘴胡老师,还有陆家嘴陆老师,欢迎两位来作为此次论坛的主讲嘉宾。他们会从自己不同的看法和不同角度,为大家解读粤港澳大湾区时代下的置业新选择。

首先,我们邀请到的是陆家嘴胡老师,为我们开启这次粤港澳大湾区时代下的置业探索之旅。胡老师是深圳地产著名的资深学者,也是地产界中经验丰富的评论分析家,历任南方都市报黄金楼市记者编辑、深圳特区报和晶报地产新闻主编。自2015年他创办微信公众号楼兔子以来,其原创地产专业文章就深受广大置业者的追捧,视为地产投资圣经。今天他将为我们解读当今地产调控形势和调控形势下的深港豪宅置业趋势,请大家用热烈的掌声请出胡春老师。

山语海

胡春老师解读当今地产调控形势和调控形势下的深港豪宅置业趋势

楼兔子:大家好!谢谢山语海提供这么一个平台,让我们有一个机会在这里有一个沟通,关于粤港澳大湾区,肯定大家也已经知道了,今天上午在十分钟车程之外,在蛇口,招商地产也搞了一个粤港澳大湾区的论坛。招商局集团他们请的嘉宾,确确实实是有分量,其中有马蔚华、吴少华,这么多人跑到粤港澳大湾区,正是应了主持人讲,粤港澳大湾区讲了这么久又悄无声息了?确实是今天这个事情有一个很好的印证。粤港澳大湾区正式出来以后,广东省发改委已经说了我们在做整体的规划,具体怎么样实施,珠三角的九个城市加上香港澳门结合城市里面各个片区,都已经在暗地在寻找粤港澳大市场中是什么地位、发生什么作用,正是在内部协调的时候。招商局地产做这么一个事情,在我们做媒体的人心里面讲,是提前战位。就是明确告诉别人,我们是粤港澳大湾区的核心,我们请这么多大老,就是为将来粤港澳大湾区释放红利的时候做一个铺垫。如果说他们已经争取了红利,我们这里一样可以享受得到,所以前面我先讲这个事情。

现在重点讲我的话题,粤港澳大湾区这个事情整体来说,我待会儿让陆老师多讲一下,我今天主要讲整体调控形势下来理解粤港澳大湾区,和怎么样理解调控,怎么样理解这个态势下,我们买房置业选择的问题。

首先讲调控,我们已经看到,3月17号是一个分水岭。在3月17号之前,我们有一个预感,但是应该是在3月30号算是比较好的时间节点,很多老百姓认为随便调,不是什么大事,尤其是上海、北京、深圳三大城市没有出的话,没有分量。北京一出的时候,大家就感觉到了压力。北京之后,立马很多城市跟进,现在来看大概有36个城市,我做地产这么多年,确实感觉到这一轮调控是前所未有的,只能说是疯狂。

如果做一个统计,这个不是我的,也不是特别完整。中间这条线是胡煥做的一条线,这么多年中国经济人口以这条线做划分,从以前的N多人的调控来说,这条线以西北的基本上没有,就可以看见西北除了西安,甘肃天水,往西这边也进入了调控的版图范围。往北出现了长春,过去投资的人都讲,投资不出山海关,现在长春的房子也不让你买了,不给你机会。所有的这些调控政策出来以后,中建部提了意见,说大家要学习北京的调控,我们把北京的调控当做是全中国学习的样板。北京的调控3月17号最早出的是限贷限购,然后进入了商业地产的限购,最后进入了平房的限购,这三个步骤的演进,在我的感觉来说是对北京的房地产调控的不停加补丁,不停的补漏。第一个漏是堵在购房条件,很多人离婚买房,第一条堵住以后买商业地产,商业地产不能买之后大家买农民房,农民房也不让买了,所以说如果你想在北京买房,几乎上难上加难。这种趋势告诉老百姓,你如果不停的讲房地产调控,房子是用来住的,不是用来炒的,这个态势下还去北京,那你是要撞墙。

在所有的城市和地方都已经表态之后,我们可以看到国家的很多部委也不停的出一些政策,这个感觉就是当房地产调控已经成为我们一号首长亲自关注的大事件之后,我们的各个地方部门都必须动起来,都必须有所表态。第一个是住建部,你们不是不知道怎么调控吗?你们学北京。第二个是国土部门,也出了一个政策,说是要2017年年底之前,要完成不动产的全国统一登记,也就是在全国大概1700多个县市里面,只要你有买房,2017年年底都可以看到。这些东西对于很多资金来源不明的买方来说,可能会有压力。对于普通老百姓来说,查就查,也不是什么大问题。第三个是住建部和国土部,应该是前天联合发文说,房地产调控现在要增加土地供应,增加住房供应,这是老百姓非常期望的一件事情,接下来我后面还会重点谈。这个政策出来以后,各个地方具体是怎么执行的。国土部给了一个参照样本,如果你们这个地方的库存量大概在36个月、18个月、12个月、6个月作为标准,对应的增加多少土地的供应,国土部的文件业内老百姓可能比较关注,因为确实涉及到了土地供应的问题。第四个就是国家工商总局,再次约谈了很多部门,要求4月5恩号开始新一轮的媒体房地产信息推广的严控把控,尤其是一些门户网站,对房地产舆论导向必须要跟去年11月以后,这种高压态势继续严控,尤其是最近雄安出来以后,很多人都去炒房,国家工商总局提出这个问题,我估计很快又会再来一波。在4月初,深圳的一些部门已经又去了龙岗的开发商那边,现场又去整顿,检查工作,其实就是看他们房地产的执行,你的执行政策的力度有没有出现偏差,有没有放松警惕。

所有这些严控、调整,从全国到各地到国家各个部委做这些事情,它的表象是什么?北京出严厉调控,我们知道是因为学位房实在是冲天,一套过道房都可以卖天价,就是因为有学位,很多人说在北京活不下去。深圳的调控是从鸽子笼开始的,我认为这都是一些噱头,都是不小心撞到南墙的小鹿,这些事情刺激到了老百姓,心情非常难受,这个问题已经影响到了整个国家维持社会稳定的大的基调。去年的鸽子笼事件对应的是深圳的无论新房还是二手房,老百姓觉得在深圳套房子,实在是太难了。二手房去年的统计大概是在370多万,新房的话可能会稍微高一点,整体来说300万以内在深圳套房子,我昨天还做了一下统计,大概关外总量是32%左右,在关内的话已经是极少。

山语海

我认为这一轮调控的原因是在什么呢?2015年以后启动的去库存大战发生了严重的错位,2015年年底很多老百姓应该还有记忆,国家出了一些政策,希望大家回老家买房,甚至可以两层首付零首付,同时银行也再放水,但是老百姓都冲进了一线城市。后面的表是今年1月份全国主要城市的库存总量的统计,我只调了前面十个城市,可以看到深圳大概是12个月,库存12个月可以卖掉,深圳往年来说正常是在13到15个月,还算正常。但是你看南京,看一下青岛、重庆,这些都是两个月左右就卖掉了,是已经严重脱销,如果这时候不出手的话,因为新房供应量实在太少,下一轮暴涨是无可避免的。

一方面是大城市的库存已经超出了我们原来的预想,另一方面是我们的三线城市基本上还是没怎么动。所以李克强总理在做政府工作报告的时候,关于房地产的就是因存施策去库存,对于深圳来说已经不需要去库存了,但是全国各地还是在去库存。从整个城市我们认为去库存过去一年的逻辑来说,去库存的整个路径是什么情况呢?先把一线城市的房产价格拉到跟二线城市,把价差拉大一点,先给大家一个信心,房子在增值,房子在涨价。如果一线城市已经涨上去的话,二三线城市才慢慢可能有跟进的机会。如果一线城市都不涨,二三线更不会买,老百姓更不会买。这个问题在哪里出现呢?去年10月份以后,我觉得陈劲松点破了这个问题,他说,当核心城市群房价与周边房价存在3倍以上价差时,需求将迅猛外溢。广东省的去库存任意是东莞中山两年之内去库存,你去看现在的东莞和中山和惠州,去库存基本上一念旧完成了,为什么?因为一线城市一动,其他购买力都跑出去了。把一线城市周边的去库存迅速完成的模式,现在正在往省会城市演进,首先是把省会城市内地的搞定,然后继续往下走,这个典型的就是老家江西。南昌的库存率在今年1月份已经达到了8个月左右,南昌完了以后就是南昌下属的城市开始发表,然后赣州开始限购了,这种模式把省城一搞定,继续往下的模式,跟我们深圳把东莞、惠州的带动,北京把周边的廊坊带动,这个模式是一模一样的。

另外一个内因,为什么这一轮这么严厉的调控,第一个是我们的去库存,第二个是美国的加息。因为我们已经知道,美国的加息已经确确实实的第一轮启动,预计可能在三年左右还要连续最少十次的强周期。美元加息的强周期一定会影响到全国、全世界的不动产资产,中国必须对这个事情做一个提前铺垫。美国人的加息跟我们中国的房地产正好是我们冲到高点的时候,跟这个位置如果发生了加杠杆跟美元加息进行重叠的话,有可能会跟2015年的股市一样,放到顶位忽然刹车是很危险的。但是我们已经提前想到了这一点,就提前降温,提前卧倒。我觉得这个不要觉得很难受,高层做这个东西是保护所有老百姓的事情,他是保护所有老百姓不要被别人割了羊毛。一旦出现问题老百姓都想跑,这时候个人跑是会引起群体的,到时候所有人都变成了羊,变成羊的时候就很麻烦。如果国家把全部组织起来,形成一个整体,大家一起来谈,这个问题就可以熬过。所以现在很多城市做调控的时候,我们可以看见限定的周期,你买的新房是两三年不准卖,说实话这不是市场经济的做法,哪有买了房不能卖的呢?但是你自己深入思索一下为什么定的是两年三年?我觉得跟这个有非常大的关系。

在所有的房地产调控严厉的情况下,我们还要活,我们不能让房地产永远的跟去年10月份到现在这样一直停滞,不让买卖,房地产永远还是中国经济的支柱型产业,还是我们的发动机,必须让它动起来。那怎么做?高层在两会之后提出了一个新的方向,就是我们的城市化进行升级。前面所有的调控归结两点,第一点比较好听的,就是领导说的,房子是用来住的,不是用来炒的。高层讲的这句话是符合所有老百姓预期的。第二句是总理说的,他讲得比较实在具体怎么做,第一点是维稳,第二点是具体怎么做,这两点如果实践得好,房地产可以实现软着陆。

回到刚才说的,关于房地产到了这个程度的时候,我们国家给了一个什么新的出路?就是城市化升级。城市化升级国家在两会之后,相继出了很多的利好,这一波释放红利国家在3月31号的时候成立了一些自贸区,新增加了7个省市,以前没有得到那么多所谓改革开放活力的城市,为什么做这个事情?邓爷爷说,让一部分人先富起来,再带动其他人富裕的模式。在我们第一轮的城市化已经达到了初步设想,也就是北上广深一线城市已经到了一定的程度,现在已经体现出了它的发展瓶颈,这个瓶颈需要一个破解,同时我们到了一定程度时,要让别人,让其他城市跟进一起享受到城市红利。这两个因素的刺激,我觉得是这个方案出来的根本原因。也就是说,设立了这么多自贸区,你现在看自贸区好像没有什么意义,意义好像不是特别大,但是如果你仔细回顾一下深圳的自贸区跟普通自贸区的发展逻辑时,你会发现这些成立的内地自贸区,将来会得到很多很多的政策释放的红利,他们的城市活力会相继得到体现。

第二个就是1月7号讲的粤港澳大湾区。粤港澳大湾区李总理点名,广东发改委马上给出意见,说我们已经在出最新的规划。深圳市委发了文要加快协调发展。去年12月底的时候,深圳市委书记跟东莞的市委书记举行了一个会议,东莞的市委书记带队拜访深圳,当时深圳的市委书记还是马兴瑞,大家一起谈了很多很多。东莞那边表态非常清楚,我愿意提供N多的协调的环境空间,欢迎深圳的高科技产业转移到东莞那边去。这个模式双方谈得很清楚,如果你再去把新闻找出来一看,对比现在粤港澳大湾区的设定的话,就会发现,他当时谈的很多事情跟现在粤港澳大湾区讲的事情是吻合的。说明粤港澳大湾区在我们跟东莞、跟惠州这些区域的私下的铺垫,小范围的铺垫已经在两会之前早就执行了。

山语海

台下观众专心致志听取论坛讲座

还有就是最新炒得比较热的雄安新区,拓展北京的大城市病。这个雄安新区应该算是我们在北方的城市发展中投入的一个“核炸弹”模式的发展动静。

这个是上海版本的,在北京我们有雄安新区,在广东有粤港澳大湾区,在上海和浙江搞了嘉兴对接上海示范区。这个东西其实是上海和嘉兴和杭州中间打通的一个新的城市接驳点,这个区域将来也是一个很好的发展空间,它可能要转移很多很多上海的经济活力往这边辐射。这个设想习大大当年在任浙江省委书记的时候就已经提到了,这个设想终于在今年两会之后立马发布出来。

我刚才讲的这些东西,前面调控其实是打破以往的房地产的一些运行规则和旧有的秩序,我们以往的房地产运作模式显然是高层不太想要的,我们想要一种新的模式。新的模式给新的动力,新的动力给出的是什么方式?我们继续释放权力,然后激发所有中国布点更广泛的城市,让更多的城市显示出发展动力,更多的城市显示出发展动力以后,老百姓可以享受到更多的红利,这是整体的设计。在这个整体设计之后,我们该怎么买房,尤其是深圳。

 我们还能愉快的买房吗?希望大家记住这句话,就是深圳楼市2017年依然深度调整期,上半年供应量和成交量会腰斩,二手房和新房成交均价可能会降低5%左右。这句话不是我讲的,是王峰(音)博士讲的,我没把他的名字打进去,因为觉得不太好,但是确实是他讲的,他觉得他讲的这两句话已经在实践中得到体现。你去看上半年到目前为止的新房供应量,基本上是没有什么供应量,住宅好像就只有两三个项目,其他都是商务,既使是商务,总量也是严格受到控制的。整体的趋势是严格把控下的供应结构,新房市场是很清楚的严格把控的市场。

除了供应这一块,可能就是在政策这一块,很多人问我,在全国都不停出政策的时候,为什么深圳这么安静?我个人理解,因为深圳的很多调控政策,很多人都去学北京的政策,其实北京已经在学我们深圳,深圳的很多政策在去年发布以后,现在被北京抄过去了,北京在执行。比如说北京在商业地产的限购这一块很明确提出说,商业地产必须不能分割成五百平米以下的小户型来卖,这个东西在前海就已经执行。很多北京的一些做法,其实在深圳已经在执行,而且我们执行得很好。在这种状况下,没有必要再去砍一刀,而且深圳的状况是,深圳在去年下半年到今年三月,整体的市场还是比较稳定的,而且我们正在领导换届的时候,所以没必要,一直在等新领导上来,新领导来了以后会不会加调控政策呢?我觉得市场只要是平稳状态下的话,应该大家还是不需要等待。但是如果这个市场出现像北京、像雄安新区这种不正常现象的话,工具箱还有很多,调控工具还有很多很多。

这句话是说整个深圳房地产市场的舆论环境,深圳现在整个市场已经进入了什么情况?大家不要谈,你可以悄悄做,但是不要谈。这里我点了好几个事件,这些事件我已经不想再细说,就是任何一个事情背后都是涉及到了舆论监控的问题,尤其是4月5号之后可能会再次启动,所以对于房地产这一块,出现这种大家去喝个咖啡,看个电影都还在谈房市,这是不正常的,所以国家会严控这一块。严控的原因就是后面这张表格,这是特区报的一个老同事,他现在去了北京做传媒,他把舆论跟楼市的环境结合得非常好的几个表格。这两张图什么意思呢?如果你在第一张表的情况下,舆论不是特别强,购房者只有一个人,其他人都在观望。但是如果舆论超出了市场预期的时候,所有人都变成了购房者。也就是说观望等待的人和潜在购房者,把他的欲望一激发出来的时候,市场就疯狂了。这个市场调控的把握,我觉得深圳已经非常娴熟的控制住了。

那么我们还能买房吗?你能不能买房,关键不要去听太多的杂音干扰。万科地产和龙创说,这个市场肯定会出大调整,可能要降价。但是你没有了解到万科拿了很多的钱在准备收购,万科去并购别人的事情不少,龙创趁着调控去并购别人的事情也不少,尤其是龙创想并购佳兆业的事情还在眼前。万科趁着上几轮的调控,去并购万科第五园、布吉万科红,这都是趁着市场乱局的时候并购回来的。现在进入一个新的状况,他们肯定会认为,如果有一轮调整,完成国家的意愿,完成百姓的意愿,这时候又把大生意做了,那不是很好的事情吗?我再说另外几个开发商,前面这个大的图是恒大的,发在两会之前,恒大在南方都市报登广告说我要买地,只要是珠三角的地我都买。两会之前以恒大的这种人脉和关系来说,他不可能不知道已经在调控,但是还在出货。在这种氛围之后,广州又卖地,拍了八块地,最疯狂的一块是靠近珠江边口的一块地,被时代地产拿下,拍卖地价5.5万,将来可能是会卖到8.5万。只要是沿江口的新的物业全部要拔高,广州房价的这个趋势,马光远老师说的很清楚,广州的房价在接下来的时间还有一些区域,主要是指珠江新城这一块,可能还会有翻番的机会。广州的状况马上影响佛山,政府提出了很多条件,所谓的要加政府租赁用房,限制房价限制地价,最后是没有办法进行,因为所有来买地的人都超标了,最后这块地没法卖。也就是你只要拿地出来卖就会被抢。另外一个地区就是中海,去年10月调控之后,中海以前在深圳也是经常拿地王的,在龙华他是拿地王,但是之后出了一些小问题,所以对拿地的判断相对比较缓和。后来他发现自己没地了,有点慌,所以中海完成内部调整立马开始全国买地,所以去年马上买了凤岗的地,楼面地价2.5万。我当时写文章说,他可能卖2万块钱,开发商预判也是2万块钱,谁知道10月4号调控之后,中海2.5万买下来了,因为他很着急。佛山的地,中海也去了,也是超标的,他没拿到,3月15号在成都他拿了地,33个亿,所有的条件定格拿下。

也就是说,所有的开发商你别看他们在说市场可能要调整,你要看他是怎么做的,他实际确实是在做了,在拿地。深圳最近有几个楼盘开盘,星河地产在沙井的项目,很多人写文章说弃购了,卖得太贵,不卖了,卖4.4万太贵了。开发商难道没有预判到吗?一定是预判到了,但是他没有任何打折。你想想现在开盘,哪个楼盘不是打折?95折算好的,一般都是91、92折。但是星河原价卖,你爱买不买,不买明天涨价,就这个意思,我觉得星河对粤港澳大湾区将来整个深圳沿珠江口岸往广州口岸走,整个一条带,我们以前叫做广州和深圳发展的脊梁地带,将来的发展潜力,我觉得星河是非常有信心的,所以他不卖。而且还有一个趋势是,他6月份可能要卖星河隆裕的住宅,如果你现在卖得太低,将来是没有办法完成他的预想。所以他把价格认为是认可的,就不会降价。

昨天华侨城拿下前海的一块地,当时华侨城出价35亿没买下,流拍了,昨天他拿了45.8亿买下,半年时间华侨城多加了10.8亿,终于拿下了这一块地。楼市全国不是都在调控吗?大家都说三五年之内是比较尴尬吗?为什么华侨城还去买?而且是买的前海,还加10.8亿,那不是疯了吗?

回到粤港澳大湾区,是什么情况?我认为前海包括华侨城,他们已经看到了粤港澳大湾区的城市利号,这么成熟的趋势。深圳是整个粤港澳大湾区的龙头,而龙头就是要看前海,前海是整个深圳的封面。这个趋势很清楚,边上的表体现的是珠三角城市的融合,我把前面三个划了三条线,这是过去五年珠三角九大城市之间人口流动的方向,这个流动方向是趋势。你看广州,广州过去五年之内,人口外流的方向全部是深圳,也就是说广州人只要出去,最爱走的就是深圳。然后是东莞、惠州就更清楚了,东莞惠州的人过去五年,只要是往外走,都是走到深圳来。所以你就会发现,为什么过去这几年我们天天在说,广州变成了非一线城市,而深圳变成了超一线城市,我们把北上广说成北上深,我觉得这也是一个方向,广州的人口流动性在往外走。这个趋势在粤港澳大湾区时代会得到进一步的体现。人口流动的方向其实是城市化、城市发展的趋势。

在整个粤港澳大湾区的趋势下,接下来等广东发改委最终的策划出来以后,一定会出现九大城市融合加速,这是可以预想的。为了实现融合加速,一定会启动一波大基建,珠三角周边城市的互通互联的轨道交通,这是立马会得到实现的。轨道交通往整个珠三角打通的设想,马书记在深圳的时候已经特别强调了。2016年年初,马书记就已经提出了,深圳能住到周边去,为什么让你们住到周边去,我会修地铁。这个思路当时他只是站在深圳角度说的,我相信他到了广东省以后,会加速实现深圳跟周边城市的轨道对接,这就实现了整个珠三角的轨道交通的连通。我觉得马书记到了省长以后一定会推进这一块,这个推进就是粤港澳大湾区的整体红利体现。现在大家可能还发现,好像还没有什么实质性动作,大家放心的等,很快会出来。

讲完了粤港澳大湾区,我们再讲整个深圳的购买力问题。整个深圳的市场,市场整体的预期是很好的,整个深圳的供求才是最核心的。供应是什么状况呢?我等下会讲,现在讲求。求是什么状况?深圳确确实实是人口太多太多,人口密度太大,接下来深圳人口的增长,广州算是最多的,但是广州的面积太大,比我们大多了,深圳的人口增长342万,这个想是非常大的。在一线城市现在所谓的北上深只有我们是增长的,北京接下来的人口增长比以往这么多年要缩减50万人,北京在不停的缩减人口,北京将来要把人口都转移到雄安新区。上海也在控制人口,上海现在人口的控制的力度是整个北上深最严的,你要拿一个上海户口是最难的。

深圳很年轻,65岁以上人口1.76%这个数字非常重要,深圳人都是年轻人在打拼,年景人是需要房产证的。深圳是一个年轻的城市,小孩特别多,买学位房也是特别着急。深圳由于是新生的年轻城市,所以他的自有住房率比较低,我们两千万常住人口,实际上户籍人口只有几百万,还有一千多万人等着买房。整体的趋势我认为,国家的大形势和深圳实际的供应状况,我认为深圳的房产还是值得买,值得长期持有。本轮楼市调控的周期应该是三年左右,跟美元加息周期对应。我们从所有的房地产调控周期经历了这么多轮,你会发现调控永远都没有改变房地产长期上涨的趋势,它只是短期的波动,短期的让你停滞。在这种形势下我认为买房,只要在调控期买房,是一项技术活,不像单边上涨的时候只要买就行,这时候你要买哪里是比较重要的。

讲完这些我们要回到小区域讲,这时候你选哪里?我认为你应该跟着城市发展的主脉络去走,这个主脉络是什么?去年很多人在谈东进战略,是不是要去东边买?我认为整个深圳的购买置业,最保险的方式是跟着地铁走,我们将来会有七大高铁中心,这些地方都是我们比较好的投资方向。整个前海自贸区是一个非常重要的轨道交通中心,前海进度比较慢,但是前海的地下已经基本挖空,前海地下的轨道设计和建设速度远远超出我们的想象。前海将来会成为深圳轨道密度最集中、投资度最大的区域,从前海到蛇口已经有5号线延长线的设计。整个蛇口自贸区和前海自贸区将来会成为比较好的投资方向,他们将来的发展趋势我认为有点类似于现在香港的维港地带。整个蛇口这一块我认为将来会有几个重大的项目,会继续推动这个区域的房地产往好的方向走。现在来看整个区域好像没有什么新盘,新盘供应量比较少,但是接下来我会告诉大家,在蛇口这一块还是有一些新的供应。这个是佳兆业东角头的地,拿下已经比较长时间,在去年佳兆业陷入危机之后,佳兆业把它的地就已经卖给了救他的一个私人老板,最后的结果是等他把问题结果以后,把地买回来,从他的老乡手里又拿回来了,这块地现在的估值大概是一百多亿。它具体要建多高我都不想讲了。第二个就是招商局,招商蛇口这一块的,今天已经有很多朋友从招商坐油轮出海旅游了,招商局投了几百亿在整个蛇口的改造,它的价值兑现会逐步体现出来。

这是赤湾的规划,现在可能看到它好像是老破旧,你进来会觉得这是深圳吗?这是深圳核心区吗?它确实是深圳核心区后发优势的地方,还算是比较干净。它不可能在前海已经完成了高强度开发和蛇口进入了现代化之后,这里还是个农村,这是不可能的,这块地一定会得到一个新的价值提升。这是一个新的设计图,如果你从这个位置开车到隔壁的前海,大概也就是不到10分钟,前海隔壁九龙塘刚刚成交了一套顶层复式1.2亿,算下来单价是15万,翻一座山过来是我们这边,我们这边是7.5万左右,如果你再往蛇口方向走,蛇口半岛是12万,再往深圳湾1号就更贵了。它的左边和右边都是价格在深圳算是标杆房产,夹在这中间,你去看它将来一旦实现了城市化方向以后是什么概念。

这个图就很清楚的规划处整个区域未来的整体联动的趋势,一个是前海自贸区,一个是蛇口自贸区,我们就是夹在这里面。还有一个是地铁规划的设计。

我前面跟恒大地产的人聊天的时候,恒大地产的高层告诉我,他们内部已经协议谈妥了在蛇口的工业附近有一块地,他们已经确定把这个拿下,将来的建筑面积大概是在100万平方米左右,这块地出来的话,将来会带动整个蛇口区域的房价,你想想会上到什么程度?恒大地产在南油片区开发了恒大天井的项目,这个项目原本今年3月份要卖,但是现在出了点小问题,没有开始卖。去年恒大跟我说项目要卖12万,恒大在旧城改造的项目大家预计一下,如果它真正推进蛇口旧城改造项目的话,这是一个很重要的推手。

讲完这些以后就要说一下深圳的豪宅市场。近期出现了一个新的情况,北方的一些人来深圳买房,北方已经确实不太适合大家居住,他们买了深圳湾1号,买了半岛城邦,买了卓越前海1号,但是那些房子都挺贵的。深圳湾1号现在大概在17万左右,半岛城邦12万左右,这些房子全部被抢。这些成交量基本上是深圳的顶级豪宅的最新成交,是比较疯狂的。

讲完这些讲一个最新状况。昨天晚上央视公布了北京的土地供应计划,北京说接下来的5年要卖150套房,他的商品房供应大概是在50万套,因为北京有个说法是产权类住房,里面很多房不是商品房,也就是说北京将来会出现建了很多的房子,但是商品房很少。你不要说你没有房子住,我会建廉租房给你住,但是你是买不了的,但是对于中国人来说,我一定要买房,北京商品房越来越少,天天租房子住,还是想买房子,所以他们买越来越少的商品房,只要政策一松动,北京的商品房还要涨价。很多人觉得一下子增加150套房很高兴,将来你看,这个思路跟深圳的思路很相近,深圳在去年已经发布了十三五住房规划,基本上所有的思路北京都是抄深圳的。深圳当时确定的供应计划是180万,未来五年180万套,我们比他还多,但是实际上的商品住房其实是很少很少的。十三五规划,深圳人是比较诚实的,会告诉大家,未来五年我们的商品住房供应是缺口25万套,北京的没有跟大家讲,北京只说有多少房,但是不会告诉你商品房缺多少,但是深圳明确告诉你。深圳的情况非常成熟,非常坦诚,这才叫露底牌。增加供应这一条很难实现,尤其是增加住房商品这一条很难实现,但是这一条跟老大的思路是很接近的,我们老大说,房子是要让所有的人可以住,但是不是用来炒。这个思路是接近的。李总理在两会的时候也提了这一条,李总理从来没有说过,老百姓要居者有其屋,李总理说的是居者有屋可住,这就是思路,我将来有房子给你住,但是不保障你买房。所以他们提出的整体思路都是这条,这个思路会在将来所有城市得到实现,你的土地供应会围绕这个思路去增加供应量,但是增加的供应量商品房是很少很少的,我相信这条对中国人来说是很难接受的。就算是你给我房子住,你让我很便宜租到房子也不高兴,因为我就想买房。谢谢大家。

主持人:好的,非常感谢胡老师给大家做的专业解读,相信大家肯定也收益两多,深受启发。嘤其鸣矣,求其友声,而好的思想必定是有所共鸣,互相启发的。接下来,让我们请出今天的第二位嘉宾老师,陆家嘴陆老师。陆老师也是房地产界的资深评论家,拥有20年房地产行业从业经验,也是MBA资深媒体人,善于解读经济数字背后的故事,著有千万自字级别的经济文章和地产撰著,多次获得深圳新闻大奖;运营陆家嘴、地产火线公众号的阅读量更是高居独立媒体人公众号前列,原创文章常被新浪财经、今日头条、网易、房天下、一点资讯等全媒体平台转载。今天他将为我们解读在座的各位嘉宾最关切的话题,就是中央谋划粤港澳大湾区崛起跟深圳利害关系,请大家热烈的掌声请出陆老师。

山语海

陆家嘴陆老师解读中央谋划粤港澳大湾区崛起跟深圳利害关系

陆家嘴:谢谢大家,刚才在胡老师洋洋洒洒讲了一个小时的时间,调控已经出现了细微的变化。珠江的调控举措已经出来了,非珠海市民社保从一年改成了五年。之前我们一直以为在4月份新的调控政策不会出来,现在一些尾部的政策也在陆续推出。而且从今天开始,招商就会把房贷利率的9折坚守到六个月之久,调整到95折,其他是否会跟进我们拭目以待。我们要咬定青山不放松,看看粤港澳大湾区下给前海以及周边区域有怎样的影响。

我想我的标题的时候,心有猛虎必嗅蔷薇可能代表了现在的心情,因为猛虎豪情万丈的时候,但是我们不可能做很多为所欲为的事情,更多时候是体会生活带给我们的美好,闻闻蔷薇带给我们的清香。所以品位的时候也要想想,市场带给我们什么样的机会?这就是我今天演讲的主题,粤港澳大湾区下,赤湾会带给我们一个怎样的好的机会?我们是否发现了其中带给我们的机会?

在两会期间,粤港澳大湾区被李克强总理做两会做报告的时候提及,这是首次作为国家战略提出来的。粤港澳大湾区就是以前说的泛珠的升级版。这个面积达到了多少呢?大概是5.6万平方公里,五分之一的国土面积,经济总量达到1.24万亿,相当于全国经济总量的三分之一,所以无论是从国土面积还是人口总量和经济占比来看,粤港澳大湾区在未来都是值得国家和普通民众做一个重点期待的事情。

粤港澳大湾区蕴含的三个巨大能量,第一个是属于符合叠加型的湾区经济,包括广东和港澳以及进而拓展了内地腹地。包括了广东内的经济区域还有香港和澳门两个经济特别区以后,通过一题两议形成发展模式,进而拓展到内地,江西,福建,甚至是台湾,辐射的量是相当强的。第二是体制型的叠加效应。9+2是一国两制,三个自贸区我们也知道深圳有两个,加上珠海的横琴自贸区,所以经济体量是叠加型的。第三个是组合体的叠加效应,包括湾区群,也包括香港的湾区和深圳的湾区和珠海的湾区。还有一个特点就是港口区,有香港,有深圳,还有东莞一些区。产业区就更厉害了,有高端的创新型经济,无人机,高端制造,包括中等的电子产品制造,还有玩具、食品经济,都会包括在9+2的经济能量里面,所以组合体的叠加效应是非常强大的。

我们看看其他三大湾区的特征,纽约湾区是金融湾区,GDP总量是1.4万亿美元,目前是世界第一大经济体,因为是美国的经济文化中心,联合国总部大楼所在地,还有2900多家世界金融、证券、期货和外贸机构都设于此,它是世界金融的心脏。第二大湾区是旧金山,定位是科技湾区,2015年的经济总量是0.8万亿美元,为什么是科技型?因为是高科技人才、硅谷、苹果总部、脸书总部都在这里。第三大湾区是东京湾区,是以产业带动的,经济总量2015年是1.8万亿美元,有很大的港口群的带动下,形成了京滨、敬叶两大工业地带。年销售额在百亿以上的大企业有一半设在这里,所以经济总量在世界三大弯区是排名第二位。我们再跟粤港澳大湾区进行一个GDP的PK值。

GDP最高的是1.8万亿的东京湾区,其次是纽约,然后是粤港澳湾区。2015年的经济总量,粤港澳是1.24,渤海是1.18,杭州是08的位置。我们再把四大湾区的数字看一下,粤港澳湾区的人口是6565万,面积是5.65万平方公里,相当于是其他两个区的面积之和。总量上是1.24,仅次于纽约和东京湾区,也就是说从粤港澳设立之初起,就已经是世界的第三大湾区。

在粤港澳大湾区以后再看深圳未来的发展目标。四大湾区11个城里,5.65万平方公里,常住人口这么多,GDP是1.24万亿美元,目前粤港澳大湾区的经济总量已经超过了西班牙的1.19,接近俄罗斯的1.32万亿。粤港澳大湾区有三个重点城市,依次是广州、深圳、珠海,2015年的GDP对标三个国际上最著名的城市,广州对标新加坡,深圳对标香港,珠海对标佛罗伦萨。在2015年GDP已经非常接近了。

再看2016年的数据,香港的国内生产总之是2.48万亿,同比增长1.9%。深圳的GDP有望在2015年超过香港,但是那时候是汇率问题,稍微差了一点。再看2016年的水平,深圳GDP1.94万亿,距离香港还是差一些,距离老大哥广州也还差一点,但是同比增长总值,2016年是9个点,广州是8.2%,香港是1.9%,如果按照增长率一直参考下去的话,它的计算模型就是深圳在2017年会超过广州,在2018年深圳超过香港的愿望会实现,到时候深圳就会成为粤港澳大湾区的重点城市,也是我们所期待的龙头城市。

这是我获得的一个市委的文件,1月份实施的,关于城市规划的文件里提到三个亮点。第一个是在两会之前,市委已经提出配合我们的粤港澳大湾区的建设,会做一些基础或者是一些城市配套上的贴近和跟进工作。第二个要点是深圳可能会在未来建设一个全球创新城市,以及打造国家的中心城市,这是文件里面提到的三个要点,第一个是提出粤港澳大湾区的建设,第二个是建设全球的创新城市和国家的中心城市。其中第五条,关于加快区域建设一体化,对粤港澳大湾区是这么陈述的,通过开放互动、深度合作,促进参与粤港澳大湾区的建设,构建开发发展的新格局。也就是说在两会之前,深圳就已经提出了粤港澳大湾区的建设。实际上提出粤港澳大湾区到现在已经有十年光景了,当时在2004年,社科院许老师就提出,要建设粤港澳大湾区,从开始提出到现在落地已经是十年时间。所以我自己有个感觉,深圳在其他的九家城市里面,无论前期准备和后发优势都无可替代成为粤港澳大湾区的龙头城市,这个结果我们可以拭目以待。

再看深圳对大湾区的经济是怎么样的表述和怎么理解。在2014年,湾区经济首次写入了政府工作报告,在2015年已经提出了重点建设的过程。报告是怎样阐述湾区的呢?深圳将依托濒临香港,背靠珠三角,地处亚太主航道优势,重点打造前海湾、深圳湾、大鹏湾,大亚湾等湾区经济,其中前海湾是作为追重要的龙头湾区去打造建设的。所谓的前海湾区,两个自贸区一个是前海一个蛇口,它的总面积是36.7平方公里,定位是属于粤港澳大湾区对外开放的门户枢纽。2016年底,两个自贸区注册企业数达到12.5万家,其中有一个指标是香港的企业,香港的企业能进入两个自贸区是非常难的,目前来说进入到前海做开发的只有嘉里建设,目前已经到了封顶阶段。在2018年到2020年将是企业入驻高峰期,是推进基础建设的窗口期,前海在2018年到2020年的规模会越来越大,也就是规划的蓝图会逐步兑现出来。

再看前海GDP产值,说出来是很吓人的,每平方公里的产出将达到100亿,相当于目前深圳的25倍,比香港的是2倍多。再对比每平方公里100亿的产值,目前对标只有伦敦,纽约和东京这几个湾区都还没有,所以未来三年以后,每平方公里的产值在世界还是处在第一或第二的地位。

重点说纽约跟前海的PK,因为大家都知道,当时建设前海的目标是把它打造成东方的曼哈顿,曼哈顿就属于纽约经济中最高的区,曼哈顿无论是金融企业还是大家最关心的房价,是属于珠穆朗玛峰的位置。纽约市财政局对于纽约五大区每个地产估值的汇总,这并不是做市场调研,实际上是征税的需求,这个估值要低个20%左右。再看五个区的产值是多少,按照2018年财年,财年是从今年的7月1号到明年的1月30号,地产总之是1.15万亿美元,本财年应该是去年7月1号到今年的6月30号,估值是1.06万亿美元。再看比例,增幅是8.7%。再看曼哈顿,今年的房产估值是0.4万亿美元,明年是0.455,增长是8.24%,前海跟纽约曼哈顿之所以要对标,纽约在近两年保持的估值增长比例是8%到9%。纽约面积是790平方公里,人口是827万,这个人口跟深圳的人口比例应该是相当的,所以我们对前海未来的房产估值来说是谨慎乐观的态度。

山语海

前海自贸区挂牌已经快两年了。今年会有一个交付期高峰,会有164栋高楼交付使用,高楼密度和曼哈顿是可以相匹配的。全世界目前超过100亿的只有伦敦金融区。

山语海

赤湾大家都很熟悉了,大家在这里生活和置业,对于前海的情况可能比我了解,但是我梳理最新的情况。赤湾三面环山,面朝大海,地理环境非常好,也适合宜居,古代是海上丝绸之路的桥头堡,也是珠江流向南海的门楣。这个图确实能够反映出受到两个自贸区的辐射效应和叠加效应的影响,所以从辐射范围来说,属于双自贸区辐射范围内,而且是属于两大湾区的叠加效应受益的区域。港口就有三个,国际航线有133条。

山语海

大家都知道赤湾有很多古文的区域,3月11号,南山区向深圳市上报了《建议加强赤湾片区保护与利用》的调研专报,提出了市区联动保护与利用的建议,重点要有四点:打造赤湾炮台爱国主义教育基地;依照旧毛恢复赤湾天后宫等等。同时赤湾的发展规划有三个大的要点,建设赤湾海上丝绸之路的博物馆,还有再现辞沙祭妈祖大典,要构建一区一园一节,还有赤湾论坛,国家海洋战略学术舞台会在赤湾做一个长期的打算。

对区域的楼市会产生什么影响?海上丝绸之路会切入一带一路,可以把海上丝绸之路的产业也好需求也好,或者是供需也好切入到一带一路的战略领域,直接的影响就是外来资源的引入。华润城近期的外来置业的成比达到了30%,离卓越1号和卓越时代广场,外来置业的比例达到11%,也就是外来置业的需求从今年的房地产市场来说是不可忽略的重要组成部分和一股力量。再看文化气息和底蕴会越发浓厚,会有一个文化节和主题公园,会进一步提升这个片区的文化底蕴和信息,景观也当然更加优美。既然它定位是保护型开发,在深圳有保护型开发的定位有大鹏,低密度的住宅会越来越稀缺。

这是看得到的前海片区和房价走势,近三年走势从2014年到2017年的三月份,价格走势从2014年的3.6到7万,一手涨幅100%,高端价格2014年是4.2万,现在前海片区是15万,一手涨幅是100%到200%。二手涨幅会少一点,80%到100%,可以看到这里的现象,2017年的数据,一手价格是7到15万,二手只有6.6到6.8万,反映了什么现象呢?一手的豪宅因为是属于自住类需求比较多,投放到二手的市场比较少,所以造成二手的成交的价格结构性会低于一手性的成交价格,可能就是因为豪宅流入到二手市场比较少。这是目前在售的一些销售情况,最高的价格已经到了8到10万,这是目前前海片区一手房价销售情况。

这是整个南山,对标的三大片区,包括前海、后还、蛇口片区的比差,主流的价格是6到8万,后还是8到15万,可以三大主流区域来说,前海的价格还是属于被市场低估的,未来还是有潜力可挖的。这是今年一季度南山所有市场成交的情况,山语海的价格还是属于7.5万的水平,后还的价格属于8到10万的水平。

这是我对PPT做的总结。粤港澳大湾区目前从经济总量来说在2015年一出来就已经达到世界第三湾区的水平,按照我们国家的发展目标和打算,我们的对标是世界第一湾区的,估计在三到五年内就能实现。第二,深圳一定会成为大湾区的龙头城市。第三,前海是大湾区第一受惠区。第四,赤湾有保护性开发,后期规划会更加美好,目前的价值来说是属于被低估的。谢谢大家。

山语海

主持人:非常感谢两位老师给我们带来的精彩解读,相信经过这次的专家解读,大家都对粤港澳大湾区这个国家级的战略铺排的意义有了更深层次的了解,也明白了该将房子买在什么地方。今天再次邀请两位老师坐下来和我们一起分享聊一聊,因为现场很多朋友是想向两位老师咨询的,在我手上也有提前做好调查的问题,主要是针对深圳未来的发展和粤港澳大湾区未来的发展趋势进行的提问,接下来先把两位老师请到舞台上就座。

刚刚两位在自己的角度为我们阐述了深圳的三大湾区,世界的三大湾区,最主要的是现在所在的特区深圳已经有了清晰的规划,深圳是一个渔民城市,年龄不大,才三十多岁,在三十多年前,这样一个渔民城市人数根本就不多的,发展到现在为止,深圳的常住人口已经超过了两千万,而且据说深圳的竞争力越大,越到后面人数是越会增加,也说明了未来的供地是严重不足的,因为需求真的太多,而我们能供给的只有这些。所以今天特别想请两位老师聊一聊,根据您多年的一些置业经验,从个人角度来说,个人的置业大家比较倾向于在深圳的哪个地段?

山语海

楼兔子:这个问题应该要根据每一个人的置业需求来判断。如果你是中产阶层需求的话,应该是选择核心城市核心资源的房产相对好一些,如果你是上车型的,初次置业的,选择自己能够接受,能够承受得起的区域是比较重要的。置业选择判断是一个非常麻烦的事情,每一个人的个人状态都不一样,这个问题我觉得陈劲松同志给了大家一个很好的意见,如果你想要享受一个城市的发展的红利,你是一定要买房的。你买房的话,第一套房买你买得起的,第二套房买你能够满足现实使用需求的。比如说你要上学,你离你上班地方近。第二种是满足你的需求,第一种是不要想着解决自己需求,能买得上先走。第三种是买你买不起或者是买整个城市中间最好的,也就是你是跟你更高一个层级的财富人群去竞争核心资源财产,这是三种不同方向,根据你自身的财力状况做出不同选择。

主持人:谢谢胡老师,大家听到了吗?不同选择中分类了不同人群,大家一定要细细体会,你是哪一种角色和身份,需求点又在哪里。接下来要有请另外一位老师来回答一下。

陆家嘴:我在深圳的四个区域买了房,根据我个人的理解,第一条是根据规划走,深圳的两大规划大家很清楚,一个是东进,一个是粤港澳,跟着国家政策走或者跟着城市的规划走不会错。置业的第二条是根据自己的需求,个人的需求有三个方面,第一个是自住,第二是投资,第三是休闲度假。我个人建议把自住需求半投资的计划放在深圳的核心区域,旅游度假可以放在其他地方。

主持人:最近很热的雄安新区,出了这几个字之后朋友圈非常火热,在成立雄安新区的那一刻很多人问到了,雄安新区跟深圳当年成立特区的时候,是不是有什么同样之处?大家在选择置业的时候,如果选择在雄安或者深圳特区,是不是有同样的优势呢?

楼兔子:雄安新区确实是整个中国讨论的焦点,雄安新区一出,粤港澳大湾区感觉好像弱了一些。其实在李总理的政府工作报告里说得很清楚,粤港澳大湾区也是我们的国家战略,粤港澳大湾区和雄安新区在我的理解里,是我们国家发展过程中面临的两个选择。现在整个全球面临一个新的态势就是,全球化受到了新的挑战,美国人有意退出全球化,他不想再当全球化的领导。而我们国家确确实实这时候正在推进我们的一带一路政策,我们现在正在推进人民币国际化,正在走出去,资本正往外输出。从前期的输出产品进入资本输出阶段。这个阶段的时候会发现,我们需要世界,发现世界好像不需要我们,当然这只是少部分西方国家不愿意跟我们在一起。这时候我们要在改革开放三十年的基础上继续往前走,需要走两条路,第一是继续承担往外走的领导者的角色,美国退出,我们来引导大家全球化。粤港澳大湾区是一带一路走出去的起点,这是我们的国家战略,这是我们要理解的。雄安新区是我们国家考虑到了我们在走出去的情况下,有可能会遇到一些挫折或者遇到一些不可预料的情况,我们不能把我们国家整个的复兴完全寄托在这么一条路上,这时候我们就要在发掘国家内陆城市的机会,要刺激我们的内需,开始启动内陆城市的发展。内陆城市就是我刚才说的十几个自贸区,甚至我们在西安都设立了一个自贸区,这是一个思路。所有这些地方性的自贸区的启动同时,我们启动了雄安新区,雄安新区是完全的内陆型的龙头的层次,雄安新区这个模式是我们内陆城市发展,粤港澳大湾区是外向型的城市发展,这两条腿我们国家在民族复兴的这条路上都有,哪条腿都要走成功。你要问我哪一个更强大,从国家程度来说我们都输不起。雄安新区不能错,粤港澳大湾区也不能错。但是从粤港澳大湾区深圳这边当时1979年成立的时候,我们的目标就是外向型的,就是要外向型经济,当时做的就是要成为整个国家对外开放的窗口,一个基地。所以当时我们是举全国之力来发展这么一个片区。雄安新区不一样,我们要刺激内需的,是要发展整个国家的内陆型城市的这么一个模板,它可能成为下一轮国家很多资金型的投入,会往那个方向走。但是这个思路跟深圳,跟粤港澳大湾区不再一个层级上,我们的比拼不在一条线上。粤港澳大湾区深圳这边不希望国家给我加几万亿的资金投入,我看过一个数据是说中国各个省份里面,广东省的地方债是全国里面最低的省份,我们负担很轻,不需要给太多,我们要的是灵活性,我们要的是政治的灵活性。在粤港澳大湾区启动以后,深圳电视台采访了北方住建部的副部长,他当时说,深圳搞粤港澳大湾区,需要的是打破行政区隔,要的是珠三角各大城市之间的融合,只要融合有活力,我们自己有钱,我们有活力可以完成整个经济的活力提升。这是深圳要做的,但北方不一样,雄安新区设计的初衷就是把北京的非首都功能迁移出来,也就是说要把北京的一些文化教育、经济核心龙头迁到雄安新区,他们一开始就是把很多国企的力量,把全国的资金带到雄安新区,他们要的是政策,他们要的是资金,而我们要的是活力,我们要的是宽容,我们要的是政策环境,这两点我觉得不在一个竞争的层面上。

对于房地产这一块来说,整体的趋势判断,浦东新区也好,深圳特区也好,要做一个新城发展,罗马不是一天建成的,这个地方怎么样也要二三十年时间,我们当年建深圳的时候是一穷二白,是希望别人多进来一些,把握在别人的手上,但是内陆现在雄安新区命运是在北京,我们自己手上,他们速度会快一些,即使速度比深圳快一些,也要十年。所以说现在很多人到那里去炒房,房价上涨速度太快,完全超过了红利积累的速度,这是不合理的,深圳恰恰是在一个爆发的阶段上,我们现在有资金,有能力,有创新能力,只要给我们环境,只要给我们宽容度,我们爆发会更快。所以现在很多北方的资金一方面是躲雾霾,一方面也是看到了深圳的机会,所以才来深圳买,尤其是高端的资源型房产、核心城区的资源型房产,整个蛇口,整个深圳湾沿海一线,包括现在的前海湾这一片,包括香蜜湖这一片,所谓的核心城区的资源型房产,将来都还是有机会的。在这一轮调控稍微有一点变化的时候,它会率先得到价值的体现。

主持人:感谢您的深入分析,就像左脚右脚一样,一个都不能缺,不能说哪个重要,哪个不重要,大家应该认识到这个定位。作为深圳特区一分子,我们享受这代活力城市给我们带来的红利机会。接下来想听陆老师的观点。

陆家嘴:这是应景的大题,离深圳比较远,有两个相同点。这个是国家一把手推动的,浦东和深圳是邓爷爷推动成功的。还有一个特点就是成立三足鼎立的特征,浦东是东部,深圳在南部,中部或者偏西的地区,确实需要一个国家级的需要,在经济总量和区域发展上形成一个三足鼎立的协调发展过程,所以这是相同的。不同点就非常多,时间不一样,语境不一样,经济环境不一样,企业经营水平难易程度也不一样,目前雄安地区对标浦东可能是二三十年以后的事情,现在只是一个目标。谈到房地产市场也很明显,雄安新区现在在去房产化,一个典型的案例就是华夏幸福在新区提出来之前,他的开发面积在一个县有三分之一是华夏幸福作为产业原地开发的,但是提出以后合约不了了之,所以从国家政策在去房产化。前两天我们有同事去雄安新区采访,到达了省道就已经堵了,其中就有粤A和粤B的车牌,可以算一下开过去是一两千公里,我们就问深圳的车牌的车主,他等了一天一无所获。因为三个县的房产全部封闭,如果你在4月1号之前去买房子,可能你抢得红利,但是这个红利在两天之后消失得一干二净。所以我们要咬定青山不放松,靠山吃山,靠海吃海,看粤港澳大湾区怎么样,雄安离我们比较远。

主持人:谢谢,忽然也有点想笑的感觉,当一个政策出来之后,总是有一些人冲在最前面。但是反过来想,近水楼台先得月,先看身边能抓得到的东西。因为现场很多朋友有些是业主朋友,有些是关注楼市的朋友,他们今天的到来也是想对于深圳近期的热门观点还有近期的置业方向有大概的了解,有需要提问的可以举手。

提问:两个问题请教一下,我自己比较纠结,之前我去了欧洲美国很多国家,但是感觉国内的机会确实很多。前段书记马书记谈到东进西进战略,我听到两个声音,之前有关注过您写的文章,想听您对西进东进在短期内,三到五年哪个更好?我在看一些关外的机会,比如我比较纠结到底是光明还是平湖还是沙井,哪里的洼地更大,从过去一年的成绩来看,那些看起来不起眼的地方,从涨幅来说是比关内高很多,希望您给指导性意见。还有就是看未来,因为我看到融创说,黄金时代结束了,接下来是白银时代,我们的一些MBA教授说,未来十年到十五年还会有一个大的改善,因为现在城市化是57%,对标欧美还是有一定空间的,另外就是我自己一直记得,看一个当地市场是否有投入看两点,长期的看人口,人口主要看人口流入的速度以及质量,短期看金融和贷款,我想请教这两个问题。

楼兔子:果然是高素质人群,关注得比较专业。我先回答第一个问题,西进和东进说实话,提这句话的时候,是放在深圳的视野里面,深圳可以谈的事情,我不能越俎代庖,不能站在更高的角度,站在别人的角度做别人的事情。站在深圳的角度谈西进和东进,是整个城市发展的思路。现在你再来回顾在粤港澳大湾区概念下看西进东进,会发现所谓西进东进战略不就是粤港澳大湾区吗?粤港澳大湾区有九个城市,深圳如果还在纠结西进还是东进的话,深圳只要这点福利吗?深圳既然是想要作为粤港澳大湾区的龙头,其实我们是需要更多的福利,更多的发展福利。如果仅仅是往西边走就能满足我们,还要粤港澳大湾区干什么?我们要的是更大的福利,东边和西边都要。现在很多声音说马书记走了以后,东进战略会受到一定的政策抵消,会变得没有那么重要,这个问题有没有可能?我认为短期里面你们可能会发现,好像是西边更热更火,但是东边你千万不要忘记。从雄安新区的发展,前不久我们看到雄安新区,但是有一个伏笔,在北京建了新机场,其实是靠雄安新区很近很近的,是在北京和雄安之间的,也就是他在建北京机场的时候,应该都已经考虑到了这一点,深圳有没有考虑?深圳是有的,深圳现在正在考虑建第二机场,这个机场的规划,我们从N多线索得到过,很多人没有得到正式官方的确认,但是大家都已经有一个预判,新的机场会在惠州那边,也就是说我们将来往那边走的重心发展也是有的,这是不能否认的。

再回到刚才讲的上海那边,上海也是高密度发展阶段,上海的经济要外延到嘉兴,深圳的对接区在哪里呢?深圳的对接区目前来说,官方说法是在汕尾,深汕合作区,所以可以看到深圳到汕头的合作区高铁已经通了,城际铁路也通了,如果再放一个机场在那边,深圳带动东边的可能性是很大的。刚才陆老师也提了一点,深圳的轨道交通现在已经规划了七个高铁的核心,其中有一个是在坪山,你就会知道为什么未来的时代,是高铁和轨道引导的时代,万科跟深圳地铁结合以后,将来会发现更多的轨道沿线的物业得到更快加速发展,这是一个很大的趋势。也就是说,为什么你看到过去这段时间,关外的房地产涨幅会比关内的看起来大,就是这个原因,就是因为轨道交通往外走,东边有机会,但是东边和西边怎么选择呢?这就是回到我刚才所说的那点,你是什么样的需求,如果在过往的楼市下,你可以随便买的情况下,可能会在关外买了一个房子,会实现增值。但是现在已经改变了,现在习大大给了楼市腾挪空间很小,如果你去买东部的,好像涨幅是高一点,但是不能确定一定会更高。但是有一个很确认的一点,你去买关外的,实现的杠杆更低。但是如果你是要实现财富迅猛增长,如果买了一个更高价值或者更高值的房产,就是所谓的西部这边核心房产,在有限条件下可以实现更高杠杆,也许可能涨幅更低,但是实现的效率是明显更高的。

再回到涨幅的问题,是不是关外就一定比关内涨得快?也不一定,这个是当关外成为一个核心供应的区域,有供应链推手的时候,涨价可能会更快。但是当关内开始在基础配套达到一个质变甚至加供应链爆发的时候,关内的涨幅有可能会翻番。这点是前海自贸区这一片,这一片的房产今天正在卖的楼盘是6.8万,我觉得他有点急,没有得到整个城区的价值的增值,也许可能大概一年或者两年,等前海湾下面的轨道交通实现运营之后,这个价值会迅速翻番,这时候必须等。整个粤港澳大湾区的红利释放,加上前海的基础设施开始变现的时候,这边的涨幅不一定会比外面差。这是我的判断。

陆家嘴:我讲一下我的观点,因为深圳的产业是三横两纵,现在概念也很多,东进西进,粤港澳大湾区,根据交通枢纽走不会错,现在深圳有九个高铁站,四个主站,四个辅站,一个中转站,看典型的深圳北站,龙华之所以能成为宇宙中心,深圳北站的贡献率至少达到50%,也就是说九个高铁的枢纽沿线500米到1公里是不会错的,高铁的枢纽在深圳市政府投资比例应该是最高的。还有就是小一的需求,因为小一必须有居住需求和学位需求,这个需求是无可替代的,所以我觉得考量一个诚实的发展,房地产市场承受程度,最重要的指标就是小一的入学率和需求。深圳的小一增长率需求,增长是5%到6%,另外两个一线城市是1.8%左右。

提问:两位老师好,在目前大环境下,结合粤港澳大湾区的发展潜力,往后走,在什么时候在这个片区入手是比较好的?深圳后期还会不会有一些新的政策出来?

陆家嘴:我先回答第二个问题,因为我做房地产市场将近有二十年了,对市场的把握稍微有自己的感觉。刚刚出台的珠海政策,一个月以来应该有40多个城市有进一步紧缩的政策。我当时有个观点,文章也写过,之所以四个一线城市来说,北京和广州都对商业动刀子,因为实在是太疯了。深圳前期出台的政策是最严厉的,现在深圳市场反而不是最严厉的,也就是之前之所以说深圳的调控政策下刀太狠了,事实证明一刀下去一痛治百痛。我个人觉得深圳市场还是保持比较理性,新政策会后延。

关于粤港澳大湾区何时入手的问题,如果这个问题放在去年年底来问,入手机会个人认为是没有的,因为政策把市场不合理需求压下来了,也把投机和投资成分压下来了。主要的就是定价折扣都是比较理性的,如果从入手机会的话,刚需或者改善性需求,在未来两到三个月之内,根据自己的实力和需求,选择比较合适的区域,两到三个月之内入手还是可以的。

楼兔子:关于粤港澳大湾区什么时候入手的问题,大家看雄安新区,雄安新区消息一公布两天时间,购房大门关闭。深圳这一块粤港澳大湾区如果你一定要问我,我告诉你现在就是机会。你不能等到粤港澳大湾区,等到广东省发改委最终确认怎么样执行,红利明确告诉你的时候,你才来出手就晚了。你等到那个时候就等于是加钱加价买,在粤港澳大湾区已经明确告诉了你,深圳是龙头,前海是封面,这已经很清楚了,你一定要到最终非常清楚的红利告诉了你之后,来不及。回到我刚开始讲的,招商局今天举办的粤港澳大湾区的论坛,其实就已经在帮深圳提前站位,整个粤港澳大湾区的地位,和帮粤港澳大湾区争政策红利。这个趋势已经非常清楚,很多人会在等,现在的问题是,明明看到前面有利好,但是旁边有一个调控摆着,所以很多人一方面受不了诱惑,一方面有经不了害怕。高层也希望这个结果,希望大家有希望,但是又不要沸腾,不要疯狂,不能崩盘。高层希望的是这个结果,我们看调控会很清楚发现,所有的调控全国没有任何一个人说,我要把房价打下去,我们看到很清楚的是,你如果要把房价在我预售价基础下往下调整,我允许,但是你必须提前到我这里报备,而且幅度必须受我严格控制。也就是底牌很清楚告诉你,政府是不希望房价往下降的,在这种情况下,你还能什么呢?红利在前面放着,你告诉我你在等什么?

深圳房产另外一个趋势也很清楚,深圳很年轻,深圳不停的增加人口,深圳不停增加住房需求,深圳的高端资源型房产正在被北方的外来资金抢购,红利在路上,竞争对手已经上路了,你在等,这不是身边的红利放给别人吗?只要你实力够,可以买,这就是一个好的机会。政府的调控就是给了你上车的机会。

第二个问题是关于深圳会不会跟进加码调控,我的理解是只要深圳房价保持现在这种相对温和的状况的话,我觉得加码的可能性比较小。我们的新领导刚刚过来,他也需要一个适应过程,现在所有的有关部门对房地产的调控都还在按原来的轨迹习惯性推进,问题是这种习惯性推进现在已经达到了比较好的调控效果。大家一定要明白,调控的最终目的和调控想最终想要达到的是什么,不是想要把房价打下去,而是要让房价在这个阶段,也许就是两年三年的时间段里先稳住,然后在某个合适时候放上去。不要指望把调控把房价打下去,打下去了对你没有任何好处。有一个朋友在香港非常清楚,经历过一个过程,就是在当年董建华做特首的时候,很多老百姓跟他说,我们买不起房,董建华就每年推8.5万套,让你们都有房买,结果才实施了一半,很多老百姓不满意了,因为房价一下降,群众上街闹街了,所以房价下降不是调控要的,房价打下去对老百姓没有好处。所以如果你真正要置业的话,不要被政策调控迷雾给蒙蔽了,你看到政策的目的,看到红利的兑现就可以出手了。

提问:临深片区有什么建议吗?比如惠州东莞这些地区有什么建议吗?

陆家嘴:我在临深片区也有我的经验,我的观点已经说了,自主和半投资需求是放在深圳,休闲度假需求可以适当放在临深。所谓临深有三个城市,中山,惠州和东莞,这三个城市跟深圳的市场是有关联的,深圳好了,三个市场才好,怎么选择呢?如果是旅游度假可以适当放在一个半小时车程之内的惠州,如果是自己居住,或者觉得深圳压力太高了,我建议这三个城市选择有产业支撑的需求,而且还要考虑他的二手成交比例,至少达到一手的一半以上。实际你买了以后,有兑现的需求,所以考虑这两点,第一个是有产业的需求,第二个是二手房成交比例需求,在东莞是比较适当的。

楼兔子:如果你是自住性,第一套房,我建议是在凤岗、塘厦,这三个位置是粤港澳大湾区概念下第一能够实现融合的地方,因为这些地方都是深圳跟东莞之间有产业支撑的,有产业联合的,这个地方的人口和居住状况是可以得到东莞本地和深圳人认可的,能够有居住人口、和深圳很近、有地铁通过,第一时间享受互通互联的区域。这是第一选择。惠州的话次要一些,中山相对时间久一些,而且中山现在的感觉已经到了一个高点,我并不是很支持去中山购置,如果你只是第一套置业的话可以去东莞,不是第一套置业的话,建议暂时留在深圳,如果你实在不愿意离开这一块,可以去坪山,去光明,坪山和光明这两个位置包括观澜,将来都会成为深圳楼市一个补涨的很好区域,没必要太去临深,如果觉得深圳负担不起,或者是深圳没票,要出临深,东莞是我的第一选择。

提问:你好老师,因为我自己本人就是一个比较喜欢投资的,因为我身边的朋友去广州南沙,叫我去投资买房,第一个问题,到那边投资可以吗?第二因为我在深圳没有名额了,如果买蛇口或者深圳湾附近的可以吗?

陆家嘴:广州实际上在四个一线城市来说,涨势是在三个城市之后,后发优势是有的。南沙片区我了解得不多,如果在选择当地市场上低于10%到15%的新盘价格还是可以的。前海或者蛇口的,我当时看到这个价格比较高的,我觉得如果是的项目,南山科技园的华润的润府,性价比好像是比较高的。可以考量一下科技园、蛇口和前海湾附近,一些属于央企布局的楼盘,因为这是属于必须严格实行限价的企业,建议考虑央企和国有企业的,会有些价值洼地去挖掘一下。

楼兔子:关于广州南沙的问题,现在圈子里大家聊天开玩笑,说马书记在深圳把房价搞上一波,现在去了广州,到了广州以后,广州的房价一定会起来。南沙这一块能不能起来,我认为有机会,在粤港澳大湾区其实是有三个龙头,一个是南沙自贸区,一个是珠海自贸区,一个是前海,这三块将来肯定是属于整个粤港澳大湾区重点发展的方向。南沙因为在去年的时候,投资课的朋友已经非常关注,典型的楼盘就是星河丹滴(音),很多内部人员先购买了,已经翻了一倍。你在别人的基础上还有上行的空间,我觉得这个是可以的。粤港澳大湾区的红利还没有出来,出来之后还有第二波,这是广州我的判断。

深圳的商务这一块,它对深圳的投资客低估了它的价值,深圳的商务必须进行严格的甄别,很多所谓的关外小面积、低价格的商务是不值得推荐,也不值得购买,因为它并不具备国际上好的商务的基础,好的商务必须在核心地段、品牌开发商,占有核心城市资源。你看现在深圳卖得最好的房产是商务,不是现在看到的住宅,顶级的客户买商务不会在乎它是商务还是住宅,深圳湾1号是这个模式,东海国际是这个模式,前海1号也是这个模式,如果你要买商务,我建议你关注前海。卓越前海1号大概一百来平米的,一千来万,再加上嘉里建设广场也是有的,总体来说,你一定要买商务,你要选择核心地段。但是在现在整个的全国的大势环境下,商务并不是一个比较好的选择,比较好的选择还是住宅,因为你这么大额的资产投入,相对还是要安全可靠性,未来的转手性会更充裕的选择,会更好。如果你有房票选择的话,我建议你还是在粤港澳大湾区的核心地段,选择拥有核心资源的住宅类房产。像你已经一箩筐房子的人,我就不说了,实践经验比我们强。

主持人:这个市场大了,需求就会有很多,我们最想要的肯定是金字塔最上面的,比如说前海,蛇口,依此类推福田龙华,还是在深圳区域之内,再往下走是东莞惠州等等,都是可以的,根据您个人的情况。但是话说回来,能够选择最好的为什么不选择最好的呢?能够想办法为什么不去拼一下,目前我们所处在的项目,我们的山语海就是有一个很好的双自贸区的概念,是在前海自贸区以及蛇口自贸区的中间核心的位置,并且这个地段也是依山傍海,资源不可多得,未来发展潜力无线。按照老师的观点,总结一下,我们今天的讨论分享交流会最终的目的,是为了给大家提供一个交流,沟通咨询的平台,如果大家还有更多的问题需要询问和咨询的话,多多关注两个老师的微博和公众号,在上面也会有很多的信息和资讯。山语海在后续的时间也会给大家送上一系列的精彩活动,希望能够给大家在未来的置业提供更多准确的信息。在你们的十年,二十年,三十年之后,相信今天的选择不会让大家后悔,再次感谢两位老师,也谢谢大家的莅临。我们的置业顾问也在这里,可以进行咨询,目前在售的户型有很多,我这不是很了解,但是我们的销售顾问有很多的资料,有问题有需要可以咨询,下次再见!

标签: 粤港澳 山语海
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