【深圳二手房1季报】新政作用量价承压 租赁市场干扰增加

二手房市场概述

1、去年前后两次政策叠加，使得季度成交量连降，2017年季度不足万套。

2、两轮政策压力下，尤其是十月政策加码之后的近半年时间内，二手房价涨势减缓。

3、作为季节性更强的租赁市场，近年来增加了买卖市场及长租公寓市场等干扰因素。

关键数据

1、1季度成交9825套，环比下跌37.90％，同比下跌76.81%。

2、1季度成交84.47万㎡，环比下跌38.14%，同比下跌75.85%。

3、1季度均价51009元/㎡，环比上涨5.76%，同比上涨6.54%。

4、土豪区依然是南山区（76282元/㎡）、福田区（63716元/㎡），相对的洼地是龙岗区（35327元/㎡），其他三个区域均价4万上下。

5、成交主力段吻合房价变化趋势，房价承压之下，单价段短期内将维持稳定。

6、1季度租金70.46元/㎡·月，环比下跌6.72%，同比上涨0.02%。

详细干货版目录

1、成交量分析

2、成交价格分析

3、成交结构分析

4、租赁市场分析

1、成交量分析：新政后成交持续回落

Q房网数据研究中心监控显示，2017年第1季度深圳市二手住宅共成交9825套，环比下跌37.90％，同比下跌76.81%；成交面积84.47万平方米，环比下跌38.14%，同比下跌75.85%。去年第二季度开始，受“325新政”影响，全市成交量已经高位回落，三季度略有反弹之后，又迎来10月份政策出台，导致成交层面持续回落，2017年第1季度成交量不足万套，为近年来的低位。

我们将时间缩短到近一年的二手住宅月度成交量，去年3月份是近期的高位，随后受“325新政”影响成交量下滑明显，并于6月份开始再度小幅回升，随后在十月份新政出台之后，量值再度受挫，2017年3月份节后数据恢复，总体仍属于中低位水平。

深圳六大行政区成交数据显示：2017年第1季度，龙岗和福田为成交大区，分别以2394套、2001套分列成交量前两名，盐田区成交238套，依然。其他几个区域排名依次如下：罗湖区1774套，宝安区1763套，南山区1655套。

详细对比六大行政区的市场份额，2017年第1季度，龙岗区稳居首位，其次是福田，占比都在20%以上。罗湖、宝安、南山占比平均17%左右。从市场变化看，二手市场龙头区域变化不大，中间份额时有震荡。

2、成交价格分析：两轮政策加码房价承压

根据Q房网·深圳成交系统数据统计，2017年1季度全市二手住宅成交均价为51009元/平方米，环比上涨5.76%，同比上涨6.54%。近一年来，在两轮政策的压力之下，二手房价上涨势头减缓，尤其是十月份政策加码之后的近半年时间内。

具体到各个行政区，1季度南山区均价依旧，为76282元/平，龙岗区均价，为35327元/平。其余各区均价依次为：福田区63716元/平，宝安区48186元/平，罗湖区47509元/平，盐田区42303元/平。在涨跌幅方面，除福田区房价出现环比下跌之外，其余区域环比依然上涨，但涨幅都在6%以内。

3、成交结构分析：吻合房价变化特征

（1）成交面积段

从成交面积区间结构图看，90㎡以下户型依然是主打，占比达74.19%，其中51-90㎡面积区间占比53.40%，已经占据半壁江山，是各区段中占比的部分；的是121-144㎡面积区间，占比仅5.49%。近一年来成交面积段变化不大，最近一个季度90平以下略有分化，50平以下占比微降，51-90平占比微升。

（2）成交总价段

从成交总价区间看，1季度200-300万的二手物业占据主力，占比达28.47%，其次是300-400万区间物业，占比达24.46%，再次500万以上的高总价产品也占据19.22%的份额。成交主力段已经稳定在200-300万之间，并有进一步上移的倾向。当然，随着房价的趋稳，短期内成交结构将更加稳定。

（3）成交单价段

从成交单价区间看，1季度3-4万物业占比，为29.29%，其次是4-5万物业，占比23.10%；2万以下物业成交占比，为0.92%。去年第三季度，短期内4-5万占据单价段首位，但仅维持了一个季度，之后，3-4万重回首位，主要原因是政策出台之后，房价确实出现了一定的松动。

4、租赁市场分析：租赁市场干扰因素增加

根据Q房网·深圳成交系统数据统计，2017年1季度全市商品住宅租金为70.46元/㎡·月，租金略微下跌6.72%，同比上涨0.02%。近年来，由于房价的波动以及租赁市场供应面增加（包括商品房层面个体房东的增加以及长租公寓层面整体供应的放量），租金价格也出现了较为明显的波动，例如去年二季度和四季度的上涨，以及三季度和今年一季度的下跌，除了前两个因素之外，也包括租赁本身的结构性差异。作为季节性较强的市场，租赁市场近年来增添了更多干扰因素。

各区域中，福田区租金，租金均达99.78元/平方米·月，其次是南山区，租金的还是龙岗区。从环比变化来看，福田区租金变化幅度较大，但是主要还收受结构性波动影响较大，其他区域波动幅度在7%以内。从同比变化来看，各个区域变化幅度都在10%以内，其中南山出现同比下降的情况。