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深圳房价收入比达36.57 高居全国首位

中国房地产报   2017-04-01 09:08

[摘要] 2016年下半年以来,房价上涨潮迅速席卷全国,不止一二线城市房价上涨,三四线城市的房价亦涨声不断。

深圳房价收入比达36.57 高居全国首位

2016年下半年以来,房价上涨潮迅速席卷全国,不止一二线城市房价上涨,三四线城市的房价亦涨声不断。

2016年以来市场还出现一个奇特的景象,房地产市场中产奋勇跳进去,全民买楼,而“”的有钱人和很多的开发商则在慢慢撤出来。

这一轮上涨之后,高房价已远超居民有效支付能力,成为百姓难以承受之重。各地居民的房价承受能力到底如何?以“房价收入比”这一国际通用指标来衡量,中房智库对全国40个重点城市2016年住房总价与家庭可支配收入比值进行,推出全国40城2016年房价收入比排行榜。排在榜单前10名的城市分别是深圳、上海、厦门、北京、福州、珠海、合肥、南京、天津、石家庄,均是房价涨幅过快的城市。而深圳的房价收入比更是高达36.57,表明在深圳,一个家庭想要购套100平方米的住房,不吃不喝需要36年的时间。

值得注意的是,中房智库发布的40个重点城市房价收入比排行榜中,所使用的房价数值为2016年新建商品房均价,而非二手房。按照易居研究院数据,2016年,深圳、北京、上海新建商品房单价均价已达到每平方米53774元、33412元、38283元。但相比我们感受到的房价高度,这一均价仍显得颇低。事实上,当前这些热点城市的新建商品房均价早已再度飙涨。如今年2月份,北京住宅均价已破6万元/平方米。

而二手房均价则更高。根据链家数据,截至3月第二周,北京二手房均价已达到67621元/平方米。按照这一价格,以2016年北京城镇居民人均可支配收入,一个家庭想在北京购套二手房,需要39年的时间。

热点城市房价收入比远超合理范围

“房价收入比”是指“住房总价”与“家庭可支配收入”的比值。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。

尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。一般而言,在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。而根据我国的实际情况,一般认为,国内房价收入比保持在6~7属于合理区间。

根据国家统计局数据,2016年全国商品住宅成交均价为7203元/平方米,全国城镇居民人均可支配收入为33616元。以购套100平方米住宅计算,2016年全国平均房价收入比为7.1。

不过,热点城市的房价收入比则远超合理范围。40个城市中,有29个城市的房价收入比超过7,超过20的城市有3个,分别是深圳、上海、厦门。

在已公布人均可支配收入的城市中,上海城镇居民人均可支配收入高,达到了57692元;北京排第二,为57275元。但在高房价面前,一线城市的所谓高收入似乎显得太虚。数据显示,深圳、上海、北京2016年全年新建住宅价格同比上涨49.5%、37.5%和32.1%,远超收入上涨幅度。

在中房智库发布的全国40个重点城市房价收入比榜单中,深圳的房价收入比水平高居首位,达到36.57。而深圳房价也是全国高的,2016年新建商品房单价达到53774元/平方米。而2015年深圳的房价收入比还是27.7。

在深圳之后的,依次是上海、厦门、北京、福州、珠海、合肥、南京、天津、石家庄,几个城市的房价收入比分别达到21.97、21.91、19.32、16.37、14.49、12.63、12.53、12、11.8。

可见,目前房价收入比较高的城市,集中在我国经济较为发达的一线城市、东部城市和受到一线城市辐射的周边城市。这些地区产业发展好、收入水平高、人口吸引力强,外来常住人口比重大,因此,购房需求和 投机需求较为集聚,购买力强劲,房价水平也较高。

而根据中房智库统计,上海、北京、福州、厦门、天津这几个城市,2015年的房价收入比还分别是20.8、18.1、14.7、16.6、11.7。其中,厦门的房价收入比增长快,从2015年到2016年增加了5.31个点。

此外,处于京津冀城市圈的石家庄、廊坊,房价上涨速度亦很明显,2016年房价收入比分别达到了11.8(榜单0名)、11.2(榜单2名)。

中西部城市房价尚处合理范围

在中房智库发布的全国40个重点城市房价收入比榜单中,有11个城市的房价收入比处于合理区间,分别是呼和浩特(4.46)、中山(5.3)、常州(5.4)、烟台(5.77)、无锡(6.42)、贵阳(6.42)、昆山(6.47)、西安(6.63)、台州(6.73)、青岛(6.85)、沈阳(6.94),大部分属于中西部城市。

这其中,房价收入比低的城市是呼和浩特。2016年呼和浩特市新建商品房均价为5407元/平方米,按照城镇居民人均可支配收入40164元计算,房价收入比为4.46。数据显示,2014年呼和浩特新建商品房成交均价为5303元/平方米,两年时间价格仅上涨了104元。作为一个三线城市,呼和浩特尚处于去库存的路上。

房价收入比稍高于呼和浩特的城市是广东省中山市。2016年中山市新建商品房均价为6659元/平方米,城镇居民人均可支配收入为41613元,房价收入比为5.3。

中山、无锡、常州则属于东部城市,且处于长三角城市圈。这些城市商品房库存量大,供大于求,依然是限制房价上涨的一个重要因素。

去年以来,部分 投机需求转战无锡,使得无锡房价有了一定反弹,甚至在全国百城房价涨幅榜上多次占据榜首,库存也有了明显消化。2016年无锡新建商品房均价为9425元/平方米,今年2月均价涨达10301元/平方米。但在大量的土拍压力下,无锡房地产市场依旧面临着高库存风险。

作为陕西的省会城市,西安,在去年的土地拍卖市场亦得到房企的青睐,不过房价上涨速度依然较慢。2016年西安新建商品房均价7131元/平方米,城镇居民人均可支配收入为35630元,房价收入比为6.63。

同样,房价涨不动的主要原因也在于库存压力。美城机构发布数据显示,截至2016年12月末,西安商品房库存为2603.6万套,比上月减少78.49万套,去化周期为14个月,较去年初下降10个月。

努力防控房地产市场泡沫

在北京、上海和深圳等一线大城市,房价之高已经引起了民众的不满,即使那些高收入的专业人士也感到了压力。

近日,野村控股株式会社会长古贺信行在参加某论坛时表示,中国一线城市房价应该达到了泡沫的水平,像北京、上海、深圳的房价高达了家庭收入的20倍以上,这个水平已经超过了上世纪八十年代末地产泡沫时代的东京了。为了控制这种泡沫的膨胀,很多城市出台了调控政策,加强对住房贷款以及购房资格的限制。但是对于普通中国人来说,虽然房价有所回落,但还是高不可攀的。

“这一轮房价上涨已经脱离经济基本面和真实住房需求,与日本1990年房地产泡沫破灭前的情形有相似之处,其可能带来的风险已不容忽视。”国务院发展研究市场经济研究所所长微认为,需要坚持“不刺破泡沫”的调控底线,认真研究防范房地产泡沫风险的相关调控政策,是研究金融政策和土地政策的正确使用;同时研究应对不同风险情境下的政策预案,防止房地产泡沫风险向金融和经济领域蔓延。

国家发改委主任何立峰日前在“中国发展高层论坛2017”上表示,当前中国经济发展面临三大结构性失衡,其中,房地产和实体经济失衡,有大量资金涌入房地产市场。要加快健全促进房地产平稳健康发展的长效机制,控制信贷资金过度流向房地产业。

2017年,防范楼市泡沫风险被提到了的高度。中国各大城市亦相继掀起新一轮的限贷和限购措施,以期给过热的房地产市场降温。

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