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美联储今晨加息!近期楼市抢买的中产踏错节奏?

楼兔子  自媒体联盟   2017-03-17 17:03

[摘要]

《楼兔子兄弟》公众号:LTZ3086996837

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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春

◎稿件转载自公众号:楼兔子兄弟

北京时间3月16日凌晨,耶伦投放重磅炸弹:美联储加息25个基点,联邦基金利率目标区间上调至0.75%-1%。这是金融危机以来的第三次加息,也是美联储今年的首次加息。

按照以往惯例,当美元开启强势周期时,全球金融资产势必因此价值重估。

然而,非常蹊跷的是本轮美元加息酝酿时间很久,并不算是一次突发的黑天鹅事件。中国中产应该有足够的时间来运作应对。但这次,很多迹象显示中国中产没有选择逃离,而是加注进入楼市,尤其是北京上海深圳广州一线城市掌握核心资源的核心资产。

抢买楼市对抗美元加息。中国中产是苏醒了,还是懵逼了?

北京楼市今年又涨一轮

深圳再现亿元豪宅成交大单


从官方统计数据看,春节后的楼市似乎依然在深度调整中。但来自民间一线的声音大多对此并不认同。

最直接的数据是,2月份北京链家的二手房成交量达到了11981套。如果按照北京链家占二手房市场50%份额计算,北京楼市2月份的二手房成交量大约是24000套左右。

一个月2.4万套,这已经可以和去年调控前的市场高峰期相媲美了!这其中还有一个春节假期哦。

深圳人比较清楚的一个情况是,二手房市场的成交量往往代表市场真实的热度。2015年深圳二手房创历史记录地成交了127245套,2016年则是95890套,也是历史罕见的巨量。与此同时就是,深圳楼市的价格在这两年时间内也迅速上扬。

北京今年2月二手房成交量的暴涨,同样伴随一次价格迅速上行。坊间甚至称之为“又一轮33天的暴涨”。在这期间,我们看到了二环内单价10万、20万的奇葩学位房成交案例,也看到了环京区域排队买房不成威胁跳楼的闹剧。

北京人正在经历一轮房价上行

广州楼市今年春节后也是猛涨了一波。一位上市房企营销老总告诉楼兔子,近期旗下广州项目出货比较迅速,基本上单盘每周可以卖掉30套左右。“一位许久没联系的朋友最近忽然打电话给我了。直接问我,买房还能打折不?我说,真的很难。”

广州楼市价格上涨的最明显例证是学位房。最新消息是,越秀区东风广场一套45平米小房子3月12日成交了,原业主报价是400万,谈判最后的成交价竟然破天荒到了410万。均价每平米9.1万元。

马光远日前在深南道68号做演讲时明确表示,广州楼市最大的问题就是高价房太少了,一些地段房价依然存在翻番的潜力。

网传近期深圳二手房成交案例

深圳的市场状况比较隐晦一些,但依然出现了一些爆点。

最突出的情况是资源型的千万元级别豪宅在悄悄大卖。在半岛城邦、华润悦府、东海国际公寓等楼盘,都出现了北方客抢购的案例。在香蜜湖中心区,笋盘出货成交的案例更是频频上演。

中介热传的最新成交案例则是悦府日前又成交了两条高区空中大宅,总价接近9000万元。而前海半山的汉京九榕台则卖出了一套面积520平米的顶层复式单位,成交总价达到了1.2亿元。

稀缺资源+商务公寓

神秘资金正在深圳楼市逢低进货?


对于深圳楼市,一条关于“深圳大炒客抛售百套房产套现3亿”的新闻最近传遍了整个中国。很多购房者因此对深圳楼市进一步降价增强了期待。

然而,在深圳楼市投资圈子里,大佬们对此新闻却是甚为淡静。典型观点是:第一,新闻里描素的几个楼盘,销售价格明显有误。第二,即使是真实成交案例,那也是自救的个案,并不能因此得出深圳楼市不健康的结论。

相反,地产投资圈比较认可的策略是,这一波深圳楼市调整抑制住了需求,正是精选优质楼盘的时机。

在美联物业深惠区董事总经理江少杰看来,占据深圳核心城区资源,比如名校资源、商业资源、山景海景资源,同时容积率低绿化率高又停车位相对充裕的豪宅单位,正变得越来越稀缺,未来价值依然值得期待,什么时候都值得出手。

近期华润悦府吸引了大资金进场

比如华润深圳湾悦府,目前出售单位基本上是每套5000万元以上,近期是连续爆出成交案例。一位楼兔子熟知的投资客表示,正在联合20多位朋友洽谈团购进场,“华润悦府的户型其实真不能说完美,但未来这里有三条地铁线交汇,处于深港融合的第一阵地,在粤港澳大湾区光环下,不买这种稀缺地段资源的物业,你还买哪里?

值得注意的是,在深圳核心城区如后海恒裕滨城二期、香蜜湖东海国际公寓等资源型豪宅大卖之余,半小时生活圈内的临深资源型豪宅也开始受到中产阶级、财富阶层的注意。

一个典型案例是,在东莞黄江梅观高速黄江出口处的金地湖山大境,最近也成交踊跃,上周一共成交了20多套107至145平米的湖畔洋房,销售金额超过6000万元。本周金地湖山大境将顺势推售460至520平米的临湖独栋别墅,单套总价在1500万至2400万元间。

一位实地看过现场的投资客告诉楼兔子,金地湖山大境所处的黄江新区板块实际上离深圳很近,目前已经形成了金地、中海、碧桂园等多家开发商扎堆建设的场面,未来将成为深圳人临深居住的聚集地。规模很大,目前已经引进了学校和希尔顿酒店。将来有东莞地铁从此经过,最终对接深圳地铁6号线荔林站。

“目前金地湖山大境洋房单价大约是每平米2.3万,拥有200亩纯澈湖泊,这种资源可比香蜜湖、可比梅林关星河丹堤,未来增值可期。”

临深资源型豪宅有望迎来上涨

换言之,深圳顶级资源豪宅物业还有机会。而保利地产华南区董事长余英则表示,深圳楼市依然可以闭着眼睛买。如今,粤港澳大湾区风头正劲,国家已经在顶层设计世界级湾区的战略宏图,深圳将在高层引领下打破行政壁垒,牵引整个粤港澳大湾区协同迈进世界第一湾区。

在粤港澳大湾区的光环笼罩下,临深区域的资源型豪宅将很快纳入深圳豪宅的估值体系,其估值将突飞猛进地提升。

如果实在没有名额买住宅,怎么办?最近的新房成交动向明显告诉了你:商务公寓。

楼兔子在这里简单汇总一下近期的案例。深南道68号上周三一天成交了6套新房,其中4套是北方客人联合购买。楼盘单周成交套数超过40套。另有万科老业主正在洽谈西塔两层整购事宜,涉及资金超过2亿元。万科云城上周成交了60多套。东海国际公寓年后则成交了4套高区大户型,每套总价在5000万元以上。

一位投资客朋友告诉楼兔子,目前正在考虑买进万科云城约51平米的小面积单位,总价300多万。而另一位投资大户则看中了卓越前海壹号109至133平米的公寓,单套总价约1100万至1500万。

美联储今晨加息

买深圳房产是抵御加息的救命稻草?


事实上,北京、深圳、广州楼市最近一波楼市成交异动的背景实在可称诡异。

一方面,两会前深圳楼市依然在严厉调控之中,新房成交均价持续下行。而就在昨天李克强总理宣布房子70年产权后续无前置条件重大利好之后不久,南京、青岛、赣州相继发布最新限购政策,表明房地产调控依然没有放松。更多猜测是3月30日敏感时间点,甚至可能成为楼市新一轮调控的起点。

最重磅的消息则是美联储耶伦大妈终于在今天凌晨启动了加息!在随后的新闻发布会上,耶伦甚至暗示加息步子可能加速。市场预计2017年全年美联储可能一共进行3至4次的加息。美元进入强势周期。

耶伦暗示加快加息步伐

在堪称内外交困的“双重挤压”下,聪明的投资资金为何依然不惜一切代价冲进楼市?

经济学家马光远的解释是,以北京上海深圳广州为代表,一线城市核心城市资源集中的现象依然没有改变,分享城市资源的唯一途径依然是购买房产,这是北京出现单价每平米20万元天价学位房的深层次原因。说到底,你买的不只是一套居住的房子,更是一张北京上海深圳广州一线城市的船票。

另外,中国经济已经隐约出现了通货膨胀的苗头。对于中国普通百姓来说,购置房产依然是跑赢CPI、抵御通胀的最好武器。

美元加息不重要,重要的是美元还将继续加息,进入强势美元周期。在这种情况下,全国其它货币,包括人民币在内都存在贬值的巨大压力。作为中产,你将如何进行资产配置呢?

存银行,每年至少5%的通胀贬值,2017年甚至会更高。炒股票?马光远说这从来就不是一个正确的选择。出逃?中国从去年就已经在布置前所未有的外汇管制。

中产资产配置成为刻不容缓的议题

最安全的资产配置依然是房产。

深圳的房产为什么在春节前后赢得了大批北方客人的抢购?明面上的说法是躲避雾霾,关心家人的身体健康。这当然是重要的理由。但在楼兔子看来,更隐晦的动机依然是看重深圳房产的投资潜力。阳江北海的房子也不错啊,你怎么不去买?炒房之事人人喊打,可做不可说。正如深圳地产投资圈朋友所说,开枪喊打的,不要!咱们静悄悄地进。而养身置业则合乎道德人伦,多么冠冕堂皇的理由啊!

开发商正全力逐鹿粤港澳大湾区

相反之下,地产商拼死进入深圳就更加明目壮胆啦。

信达地产、泰禾集团、北大资源、中海地产等等已经在深圳或者临深地带囤积了大量地王,恒大地产更是直接登广告求购珠三角靓地,碧桂园甚至已经完成了对深圳的包围。龙光地产不仅仅是在深圳拿地王,还跑去香港拿地王了!

开发商怎么说的不重要,重要的是他们以行动在加注深圳楼市!说明他们对深圳楼市未来的机遇非常看好。楼兔子揣测,部分开发商甚至有可能提前获悉了粤港澳大湾区的国家战略,因而重仓布局临深。

未来五年,深圳楼市每年新建商品住宅缺口5万套!每年5万套!5年25万套!重要的事情要说三遍。缺口引导方向是临深。临深有机会!临深有机会!临深有机会!这么重要的事情,也要说三遍。

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