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从 到冷静 楼市跌宕何时休?—2016年深圳房地产市场回顾及展望

房天下   2017-01-11 17:19

[摘要] 深圳,2017年1月11日——领先全球的房地产服务运营商戴德梁行举行年度发布会, 就2016年深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次解读,并对2017年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

•2016年深楼市跌宕不断,房地产市场从高速升温转向冷静调整

• 脱虚入实、去、防风险、着眼长效机制——2017政策环境趋紧,交投料趋冷,价格或盘整

• “双轨制”让市场的归市场,空间局限下深圳商品住宅化趋势难逆

• 写字楼渐入供应高峰期,全市空置率推高至13.26%

• 未来5年新供应超800万平方米,构建市场多格局

• 零售业开店持续保持谨慎,商场推迟开业时间现象增多

• 160万平方米商业面积新年入市,平均租金或被结构性拉低

深圳,2017年1月11日——领先全球的房地产服务运营商戴德梁行举行年度发布会, 就2016年深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次解读,并对2017年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

政策环境趋紧,市场氛围渐冷,价格或现高位盘整

2016年可谓房地产市场跌宕起伏的一年,从年初层面“降首付、降利率” 等“去库存”政策进一步刺激楼市升温,热点城市投机比例高企;到十一周多地集中收紧政策,“抑泡沫、防风险”被提出,房地产市场从高热转向冷清,房价上涨势头有所遏制,15个热点城市中房价环比下降的个数迅速增加,调控效力立现。纵观全年市场,政策风向左右楼市的特征显著。

而深圳的步调,依然走在前列。“325新政”后供需开始走弱,后三季度一二手住宅月均成交总量较一季度下滑52.9%,但价格上行的势头依然不改。“104” 政策加码后,住宅均价连续三个月环比下滑,价格飙升势头终被遏制,同时严厉整肃市场秩序的相关措施相继出台,市场热度骤降。全年来看,商品住宅新增供应与成交量均下跌近4成,分别为443.18万平方米、417.93万平方米,而均价仍然飙升60个百分点至53454元/平方米。住宅价格的大幅上涨,加之近年来套均成交面积逐步回升,令新房套均成交总价一年内大涨六成,达到537万元,入市门槛不断提高,刚需进一步被挤压。就分区供需情况来看,在上年市场快速升温的情况下,各区供求比大幅下行,除龙岗因需求放缓而呈现1.45:1的供求比外,其他各区均供不应求。福田、南山作为核心区价格继续全市领先,除了受其优越的地理位置影响外,产品结构性因素也直接将成交均价拉高至每平米83,292 元与82,185元;龙岗区在较低基数水平下于2016年实现全市高涨幅59.8%。

结合“政策市”的特征,对于2017年的调控走向,戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生认为,2016经济工作会议已为新年楼市调控方向定调——货币政策由“灵活”到“中性”、以“防风险”替代“稳增长”,且防风险集中体现在防范和消减金融机构加和楼市泡沫,意味着楼市资金环境或整体收紧;“房子是用来住的,不是用来炒的”、“建立房地产基础性制度和长效机制”,强调房屋居住属性,弱化 属性,市场以建立长效机制实现稳定发展为目标——可见,“脱虚入实、去化、去 化”将会成为2017年政策调整的主要方向,市场环境整体趋紧或成为影响2017楼市表现的主要外在因素。就深圳市场的具体走向而言,戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端女士认为,作为走在改革开放前沿的城市,其经济活跃、发展动力强劲、人口快速涌入,这些要素都为房地产市场带来了充足的需求支撑;另一方面,“双轨并行”住房供应体系的践行,商品住宅有望实现充分的“市场化”,而深圳土地的稀缺性使得住宅增量以城市更新为主要供应途径,商品住宅化趋势难逆。与此同时,为遏制价格飙升势头,近期宅地以“双限双竞”的方式出让,直接有力的控制新项目未来入市的价格,同时引导消费者预期;并一系列调控政策的效力,市场阶段性盘整不可避免。因此,戴德梁行认为,2017年,在调控收紧的大背景下,市场氛围趋冷,交易趋淡的情况还将延续,预计全年供求量都将处于较低水平。城市发展、土地局限、人口增长等因素所形成的长期支撑令深圳住宅价格高位盘整成为2017年大概率事件,但考虑到调控效力对于销售回现以及其他资金渠道的影响,不排除项目以价换量引起价格的局部松动,但大幅度调整的可能性低。

供应高峰来临,多涌现塑造商务市场新格局

2016年,深圳写字楼市场逐渐步入供应高峰期,全年写字楼新增供应量高达650,020平方米,总存量被拉升至3,437,413平方米。大量的新增供应刺激吸纳量达到336,782平方米,而与此同时空置率也被推高至13.26%,较2015年末提升8.1个百分点,其中,南山区由于新增供应较多空置率大幅攀升至26.9%。日益增多的供应带来激烈的市场竞争,同时经济下行也令租户更加注重控制成本,此种局面使得写字楼租金水平小幅下滑,年末为247.68元/平方米/月,较去年同期下降2.69%。分区来看,加剧的竞争使得福田区和罗湖区租金分别下降0.4%和0.3%至每月每平方米272.6元和每月每平方米223.4元。而前海深港合作区、后海总部基地、蛇口自贸实验区等一系列红利政策叠加的南山区,虽然新增供应为集中,考虑到新项目品质的提升,南山区租金仍小幅上扬0.4%至每月每平方米204元。

未来5年,全市写字楼总供应量将高达838.85万平方米:2017年将是福田供应放量高峰期,其后随着后海、前海物业落成以及科技园的扩张,重点供应区域将转移至南山——截止2021年,预计福田写字楼总存量将达到416万平方米,而南山的前海、后海、深圳湾超总等区域合计将达到548万平方米,赶超福田——深圳商务格局也将随着多的涌现而被重塑。面对供应,深圳竞争力的高科技行业、金融地位的不断强化、本土企业的迅速扩张,活跃的创新创业企业都会形成对写字楼的强劲需求;深港通的开通、政府优惠政策的大力支持都助力深圳经济和产业的进一步发展,因此而带来的需求也将会是市场的有力支撑,未来深圳商务市场仍将保持活跃。戴德梁行华南区写字楼部董事罗进良认为,尽管有相当的需求支撑,库存的去化仍然需要较长的时间,短时间内大量供应集中入市将提升租户的选择余地和议价能力,租金无疑承压;然而品质的物业入市将会拉升平均租金水平,一定程度上缓冲因供应增加造成的租金压力,预计2017年深圳写字楼平均租金将稳中微降。

在买卖交易方面,2016年深圳市场总成交量49万平方米,略高于近10年均值,与2015年多个可售型物业带动大量成交相比下滑35.9%,高品质写字楼产品仍然获得资本的青睐;与此同时,物业中大业主共同持有及产权单一化趋势明显,散售型产品供应逐渐减少。由于涉及资金量较大,买家主要向企业类集聚,自用型居多。展望未来,深圳良好的市场环境及优越的城市地位使得越来越多的大型企业倾向于在深圳设立总部,除了大量总部企业自持物业外,更多企业整栋或多层购买物业的现象将会越来越多。

购物竞争加剧,商业创新永不落幕

伴随着三个位于非核心商圈的购物入市,2016年全市购物总存量上升至258.53万平方米。受经济低迷影响,零售业开店持续保持谨慎,而新建成商业项目增多,零售商纷纷争取更多的装修补贴和更长的免租期,而业主方亦有所坚持。商场招商进展普遍缓慢,推迟开业时间现象较多。全年购物租金下滑1.61个百分点,但后一季度,由于经营情况较好的成熟购物积极调入承租能力更强的商户,全市购物优租金层平均租金季度涨幅1.21%,同时空置率也小幅下降至3.14%的较低水平。

从各业态发展情况来看,伴随着反腐败的大力推进,商务宴请需求直线下降,而租金及人工成本则节节攀升,大型餐饮面临着较大的经营压力,普遍缩小店面;而以白领为主力客群、面积在200-300平左右的休闲餐饮特色餐饮等发展势头较好,市场表现活跃,风 金的流入助力特色品牌快速扩张,部分品牌甚至具备赶超零售的承租能力。同时,中高收入人群数量增多,面积需求较小、供应产品更的精品超市越来越多的出现在购物。随着注重生活品质、关注健康问题的群体愈加壮大,高品质休闲娱乐及健康产业发展日益蓬勃;影院经营情况持续向好,与高科技相结合体验性更强的影院很快也将会面世;健身房数量亦快速上升,健康及医疗类业态也逐步入驻购物。

对于接下来的市场走势,张晓端女士认为,由于招商进展不佳,部分原定于2016年开业的购物推迟开业时间,使得2017年供应量被拉高至超过160万平方米,其中外围区域占比过半,料将结构性拉低全市租金水平;大体量的供应使得购物竞争日趋激烈,虽然购物运营者从精准定位和持续创新等多方面不断努力,但空置率走高的情况预计仍将出现。

程家龙先生指出,虽然实体商业竞争在加剧,但突围之路一直存在。电商为提升品牌形象,提高经营利润,满足消费者体验需求,同样在谋求打造充满吸引力的实体店。例如电商巨头亚马逊的尝试,以及大量线上品牌开设线下实体店等;通过陈列和装饰创新,打造“高颜值”店铺,吸引消费者进店,充分把握“个性化”与“体验性”, 不失为打破同质化魔咒的法宝;同时,好的建筑设计本身也吸引力,上海大悦城二期定位于年轻消费客群,打造了国内屋顶悬臂式摩天轮、购物内部街区等,充满新意又赚足了人气;而在购物流行的天幕不仅留驻人群,也产生了可观的“天幕经济”;与此同时,在业态方面创新的集合店从多品牌集合、买手制集合店到跨界组合店,深受消费者欢迎;实体超市与餐饮相结合以提升业绩同样大行其道。跨界的故事一直在持续,商业创新将是永不落幕的话题。

戴德梁行

戴德梁行是全球领先的房地产服务商,为客户提供全方位的服务,以满足人们、购物及居住方面的需求。我们遍布全球60多个国家的43,000名员工为各地的租户及 者提供服务。我们在大中华区设有20家分公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。戴德梁行是全球大的房地产服务运营商之一,年营业收入达50亿美元,核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、 管理、项目管理、租户代表,以及估价及顾问服务。更多详情,请浏览www.dtzcushwake.com,或关注我们的微信(戴德梁行)及领英专页(https://www.linkedin.com/company/dtz-cushman-wakefield)。



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