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房价上涨迅速 深楼市调控长效机制尚待完善

经济参考报     2016-11-25 07:46

[摘要] 近年来,深圳房价上涨较快,根据国家统计局数据,2015年深圳新建商品房价格同比上涨47.5%,2016年4月达到63.4%的近年来高涨幅。与此同时,今年3月25日、10月4日,深圳相继2次对房地产市场进行调控,取得一定阶段性效果,9月深圳新建商品房价格同比上涨34.5%,“10·1”后更是出现量价齐跌的现象,房地产上涨势头有所回落。

近年来,深圳房价上涨较快,根据国家统计局数据,2015年深圳新建商品房价格同比上涨47.5%,2016年4月达到63.4%的近年来高涨幅。

与此同时,今年3月25日、10月4日,深圳相继2次对房地产市场进行调控,取得一定阶段性效果,9月深圳新建商品房价格同比上涨34.5%,“10·1”后更是出现量价齐跌的现象,房地产上涨势头有所回落。深圳市规划和国土资源委员会数据显示,10月深圳新建商品住宅成交均价环比下降9.72%。有认为,深圳本轮楼市价格迅速增长,受供需两侧多重因素推动,在细化房地产调控政策的同时,亟待完善长效机制,促进房地产市场健康发展。

深圳“10·4新政”后开盘的个项目,位于深圳蛇口的“山语海”10月9日正式开盘,记者在现场感受到调控带来的微妙影响。当天,这一楼盘开发商共推出500余套房源,尽管前来选房的人不少,但一些购房者观望情绪浓厚。“由于近期全国范围内限购政策密集,我只是来看一下,更倾向于观察一段时间再决定是否入手。”在开盘现场的一位企业高管张先生告诉记者。

来自深圳市规土委的数据显示,“山语海”的开盘均价为5.8万元/平方米,比其备案均价6.4万元/平方米,下降约10%,其开盘的销售率为59.5%。“这显示出楼市调控政策后市场已经趋于理性。”深圳房地产研究研究员李宇嘉表示,深圳“10·4新政”规定“社保三年改五年”“户籍单身人士(含离异)限购1套住房”等较为严格的调控措施,有效抑制了房价过快上涨的趋势,规范了市场秩序,调控效果初步显现,成交量与价格更明晰的趋势将在新政后的2-3周后开始展现。

而在二手房市场,市场看跌的预期正在逐步形成。监测数据显示,国庆后的首周7成二手房业主下调了房源价格。“再加上深圳二手房评估价已于近期进行调整,二手房交易费用有所增加,业主对后市的看空情绪将会继续加大。”深圳房地产经纪行业协会副秘书长张媛说道。

根据深圳房地产经纪行业协会的初步统计,国庆后深圳二手房市场呈现“量价齐跌”的特点,日成交量下跌约一半,“之前日成交量约300余套,现在只有100多套,下降趋势十分明显。”深圳房地产经纪行业协会发展研究部总监徐枫说,“二手房的挂牌量也在下跌,目前的观测是大约下降20%。”

不少业界认为,深圳是我国房地产市场的风向标城市之一,其价格走向常领先于其他城市。与部分热点城市相同,深圳楼市上扬受宏观因素影响,且价格敏感性较其他城市更强。但与此同时,深圳房地产市场也有诸多特点,供需两侧的多重因素推动了深圳本轮房价过快上涨。但房价的过快上涨将可能对深圳经济社会发展带来一系列不利影响,不利于人才集聚、抬高了实体企业的成本。建议在细化房地产调控政策的同时,完善长效机制,促进房地产市场健康发展。

一是加强房地产市场基础设施建设。“房产中介的立法工作,我们呼吁了很多年,但一直很难推进。我们也希望在这次房地产调控过程中,对立法等问题重视起来。”张媛说,在没有法规罚责的情况下,中介市场的混乱确实对房价起了推波助澜的作用。在10月4日调控后,深圳房地产经纪行业协会共收到330家“黑中介”的举报,“而深圳一共备案的中介才440家。”建议,加快推进房产中介行业立法进程,加强二手房挂牌的“房源编码制度”等基础设施建设,在加大打击虚假宣传的同时,从制度层面减少虚假房地产信息的操作空间。

二是加强互联网金融等金融创新的力度,设置房地产与金融业的“防火墙”。在10月底的专项检查中,记者跟随执法人员来到一家名为“合时代”的互联网金融公司。深圳市市场和质量监督管理委员会执法人员唐成孝说,该公司自10月以来发布了一系列房产项目贷款产品,通过房地产中介为购房者提供购房资金,借款资金比例超过房款50%,年利率达15%,涉嫌经营“”业务,属于国务院《互联网金融风险专项整治工作实施方案》中严禁的违规行为。

不少业界人士认为,这类产品违背了机构对于房地产信贷相关政策的精神,使得机构对于房地产金融的控制变得无效,且屡禁不止,亟待加强常态化打击力度。同时,要加强房产中介机构涉足金融产品的,建议在后期调控中,警惕、房产 的“变形”产品,避免 者通过新兴金融创新规避。

三是创新土地供给模式,增大土地供应、稳定楼市供求关系。长期以来,深圳存在城市违建多、可用土地少等问题。认为,在城市更新土地供应的方式方面,建议简化操作流程,减少审批时间,同时采用违建房改造成人才住房等方式,多措并举加大土地供应。

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