房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

揭秘买卖双方的试探与博弈 买家违约或不会成诉讼潮

深圳新闻网   2016-11-17 08:53

[摘要] 随着今年10月4日深圳楼市调控新政的发布,对房地产项目的交易秩序、房价和买卖行为进行了更严格的调控和规范,让高烧的深圳楼市降了温。

随着今年10月4日深圳楼市调控新政的发布,对房地产项目的交易秩序、房价和买卖行为进行了更严格的调控和规范,让高烧的深圳楼市降了温。

正好在这个时候进行交易的深圳二手房买卖双方,一些二手房买家因首付比例增加、购房资格门槛提高、担心房价等因素,甚至宁可舍定金而违约。因购房资格受到限制而违约,要承担怎样的法律责任?我们身边就有不少鲜活的案例。

法律界人士普遍认为,深圳历次调控房价出现下跌,预期买家违约时,都不会发生卖家大规模诉讼买家的情况,主要是受法律规定的“损益相抵”原则影响。

二手房买家纷纷咨询

律师“违约赔多少”

号称“严”深圳楼市调控新政的“深八条”在今年10月4日出台,规定非深户购房需提供5年社保,限购一套房;深户二套房首付比例提高到七成……

“在‘10·4’新政出来后的周,来进行法律咨询的房屋买家多,他们主要是担心如何能够继续购买的问题。”广东华商律师事务所周争锋律师说,在新政出台一个多月来,已经接到很多有关房屋买卖纠纷的法律咨询了。

有意思的是,市民的咨询焦点,在今年10月8日限购实施细则和10月9日限贷政策细则陆续出台后,开始有所改变。

“因为这次调控的限购、限贷政策都有3个月的执行缓冲期,比如在限购方面,明确规定未网签房地产买卖合同或网签预售商品房认购书,但10月4日(含10月4日)之前已为购房支付相关费用,且在12月31日前能提供相关证明材料的,仍按原政策执行。”周争锋认为,因为有缓冲期的存在,其实今年10月4日以前签订的房屋买卖合同,大多都是可以履行的,实际上大部分的买家并不会受到新政的影响。

但大部分买家要求解约,并不是因为限购、限贷,实际上是对房价要下跌的预期。目前,有不少买家前来咨询律师的问题是——“如果我不继续履行房屋买卖合同,多会赔偿多少?”

从一名律师的角度来看,他认为即便是存在限购、限贷的情况,买卖双方也应该依据《合同法》来协商处理,切不可随意违约,否则可能将承担法律责任。

原有房屋卖不出

双拼房买家解除合同

深圳市民汪先生,也是咨询“违约到底会怎样”人群中的一员。虽然他不是因为预计房价会下跌而故意违约,但他的房屋买卖却也因新政和楼市调整,发生了始料未及的变化。

汪先生夫妇名下已经有一套价值800万左右的房产,为了换一套更大更好的房子,他们在名下房产还没有出售的情况下,就下了10万元定金,和卖家签订合同购买了一套价值1000余万元的双拼房。双方约定的资金时间在2017年1月。

无论是之前的“3·25”新政,还是现在的“10·4”新政,都规定本市户籍居民家庭限购2套住房。深圳有不少换房族采取了“先买后卖”的方式进行交易——签了买房合同后,再卖房腾出自己名下的购房

按原来的计划,汪先生夫妇是准备在买房后就卖掉自己名下的房屋,再腾出购房办理购买双拼房的手续,这样就不会违反“深户限购两套”的政策。

“10·4”新政出台后,预期房价降温,这批“先买后卖”的换房族现有的房产一时难以出手。汪先生夫妇已经签了合同的那套双拼房等于两套房,加上现有的住房,可就是三套房了。

这意味着,他们面临进退两难的处境——卖房吧,现在卖不出去;买房吧,被限购了。

这可怎么办?违约要承担什么责任?汪先生夫妇赶紧向律师求助。法律界人士普遍认为,虽然汪先生因房屋卖不出导致没有购房,双方房屋买卖合同确实无法继续履行,但是买家仍要为此承担违约责任。

经过律师的协调,卖家答应没收汪先生夫妇的10万元定金后,解除双方的合同。

买房前不妨先核实

是否具有购房资格

对非深圳户籍人口购房资格的门槛提高,无疑也是“10·4”新政出台后买房者需要面对的新问题。

2016年深圳“3·25政策”规定,连续缴纳3年及以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭,限购1套住房;“10·4”新政则改为连续缴纳5年及以上个人所得税或社保的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。虽然限购有一定缓冲期,但仍有一些买家无法履约。

“新政对购房资格的调整较大,现在市民购买房产,首先就要保证自己确实有购房资格,以免产生违约纠纷,这需要自己先去核实清楚,现在有很多人等到递件时才发现自己的社保有中断的情况。社保要求的是工伤、医疗和养老,这三项的任意两项结合中间没有间断满60个月就可以,不含补交;也可以查询下自己个税的缴纳情况,个税缴纳满五年也是可以的。”周争锋从律师的角度,提醒市民:不要出现“买了房才发现没资格”的纰漏。

律师称买家违约

或不会形成“诉讼潮”

让人们记忆犹新的是,国家去年“3·30”政策实施后,深圳法院受理了一大波买家状告卖家违约的诉讼。不过,法律界人士普遍认为,深圳历次调控房价出现下跌,预期买家违约时,都不会发生卖家大规模起诉买家的情况,主要是受法律规定的“损益相抵”原则影响。

“依据交易的惯例,出示银行的按揭承诺函业主才开始赎楼,在业主没有完成赎楼的情况下,损失其实不大。”周争锋律师解释说,买家违约时,即使卖家去法院维权,买家会称卖家损失不大,给付的定金一般足以弥补对方的损失。在这种情况下,法院会要求卖家拿出证据来证明自己存在的实际损失,而卖家一般都没什么证据来证明损失的存在。但卖家要求买家继续履行合同,显然也是很难实现的。因此,这轮房产新政实施后,买卖双方自行协商解决纠纷的可能性较大。

不过,也会出现一些到法院起诉的情况,主要原因是房屋买卖双方把定金托管在中介处,虽然买卖双方后达成协议,卖家没收定金了事,但是中介会要求买家先支付,然后才把定金放给业主。如果卖家迟迟拿不到定金,就只能通过诉讼的手段,从中介手里拿回定金。

目前,深圳律师业已经有不少法律咨询涉及这一方面。

案例1

卖家:赵女士

买家:马女士(发现自己不具备在深圳的购房资格,

想让何某帮她购买房产)

擅签购房转让协议

违约损失7万定金

2015年4月1日,赵女士、马女士在地产中介公司签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》,约定赵女士将一套建筑面积49.71平方米的房产,以170万元的价格出售给马女士。马女士在签订合同时支付了7万元定金,双方同意从定金中预留1万元作为交房保证金,交由地产中介公司托管。

本来一切顺利,但马女士去办理首期款资金前查询纳税情况时,发现自己不具备在深圳购房的资格。她这下可着急了!合同约定的办理首期款资金前一日,马女士擅自和有购房资格的何某签了《权利转让协议书》,想让何某帮她购买这套房产。

赵女士得知情况后,将马女士告上法庭,请求法院判令马女士违约,双方解除买卖合同,她没收马女士7万元定金

此案经过一审、二审,深圳市中级人民法院作出了终审判决:赵女士有权没收马女士定金7万元。

法院认为,马女士作为买方,本应知悉其家庭是否具有购房资格,即使她不明确了解深圳市住房限购政策,依诚实信用原则,也应该在签约前向有关部门查询其家庭购房资格,而其作为完全民事行为能力人仍然选择与赵女士签订涉案房屋买卖合同,应依法承担不能履行自己义务的法律责任。

案例2

卖家:刘先生夫妇

买家:倪先生夫妇(签订买卖合同后称炒股亏钱不 买房了,愿赔定金

签订合同之后又反悔

没收定金又赔违约金

2015年9月22日,倪先生夫妇和刘先生夫妇签订了一份《二手房买卖合同》,向刘先生夫妇购买其位于民治街道一套88.49平米的房屋,转让成交价为450万元。当天,倪先生夫妇支付了2万元定金,托管在地产中介处。

没想到三天后,倪先生就给刘先生发送短信,称因“购买房产首付的钱炒股亏了,借不到钱,不买房了”,他们愿意赔定金给刘先生夫妇。刘先生夫妇却认为,倪先生夫妇构成违约,就应该按合同约定成交价的20%支付违约金90万元。

为此双方对簿公堂。法院审理后认为,倪先生夫妇明确表示不履行合同主要义务,已构成违约,刘先生夫妇有权索要违约金。不过,倪先生夫妇在签订合同第三天,就明确告知刘先生夫妇不再继续购买其房产,此时刘先生夫妇还可重新将该房产进行出售,以减少违约可能造成的损失。

深圳市中级法院近日做出终审判决:解除双方的买卖合同,酌情判定倪先生夫妇应向刘先生夫妇支付违约金10万元,地产中介公司则将托管的2万元定金退还倪先生夫妇。

周争锋律师认为,如果房价继续下挫,跌幅较大,卖家以存在损失为由起诉,要求买家赔偿违约金,是可能获得法院支持的。但由于买家违约,并不会给卖家直接带来较大损失,法院也有自由裁量权,可能会酌情调低违约金的幅度。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注深圳特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com