[摘要] 从10月4日出炉 “深八条”，迄今已40天。从这段时间的调控效果看，房价快速上涨势头已经得到遏制，环比回落一成；从需求端来看，非理性的 投机需求得到抑制，刚性需求得以保护，市场走势趋于稳定，并朝着健康理性的方向发展。
10月4日出台“深八条”以来，深圳房价快速上涨势头已经得到遏制。图为记者近日拍摄的深圳北站周边楼盘。
从10月4日出炉 “深八条”，迄今已40天。从这段时间的调控效果看，房价快速上涨势头已经得到遏制，环比回落一成；从需求端来看，非理性的 投机需求得到抑制，刚性需求得以保护，市场走势趋于稳定，并朝着健康理性的方向发展。
市规土委的新数据显示，10月份深圳全市新建商品住宅成交42.25万平方米，较去年同期下降22.1%；二手住宅成交52.75万平方米，同比下降6.2%。价格方面，10月份深圳市新房成交均价为55611元/平方米，环比下降10%。至此，深圳房价连续三个月上涨势头，已经得到扭转。
成交明细显示：10月份深圳物业的成交量显著减少，价格在3万元-5万元/平方米之间的楼盘成交量明显增加。分区域来看，原来房价一直位列深圳首位的南山区降幅大，统计数据显示，南山区10月份均价环比下跌了25%，此前保持3个月的“7字头”均价下跌至63841元/平方米。此外，盐田区均价回落至41134元/平方米；在各区中房价低的为龙岗区，均价为32977元/平方米。
二手房价出现同步回落。数据显示，10月份二手样本楼盘均价56790元/平方米，环比下降4.2%。
从各区来看，10月份七个区（新区）二手住宅成交均价普遍下跌，其中盐田区跌幅大，达到5.3个百分点，均价为全市低水平36514元/平方米。 客较为集中的福田、南山房价下降较为明显，跌幅均超过4%。龙华房价经过近几月的持续上涨也出现了下滑，下降4.4%。由于政策主要针对 投机行为，对刚需客的影响相对较少，龙岗二手住宅价格下跌相对较小。
保证刚需，抑制投机需求
“深八条”提出差别化信贷政策，对于刚性需求予以优惠的保护、保障政策。
“深圳的住房资源已经不单纯是市场资源，它往往变成了公共资源、公众资源。这种情况下，对于政府来说，大的任务是要保证这种资源的公平分配，所以在政策上差别化对待是清晰的。”深圳市房地产研究主任锋说，“市民真的是没房，从来没贷过款，就是完全真实的刚性需求，必须要加大力度支持，按照三成的优惠政策来执行；如果是改善的，肯定要放到次要位置，不能跟刚需一样，故首付提高到五成；投机就更不用说了，首付要七成以上。这么严格、细化的区别，政策的意图很明白，要先保证刚需，支持合理的改善，抑制投机需求。”
从40天市场表现看，一二手房价的回落，给刚需的置业成本带来一定程度的降低。
深圳商报记者近日从龙华、南山等多个新盘卖场了解到，新盘的价格较9月份均有小幅调整。
数据显示，10月份成交总价的中间价格，由348万元退至315万元。具体来看，10月350万元以下的成交占比增加8个百分点，且主要集中在150万元至250万元总价区间。受楼市降温影响，高总价成交占比明显减少，集中在350万元至500万元的总价区间的成交占比减少5个百分点。
楼市走向理性健康发展
“深八条”实施以来，之前深圳楼市常见的火爆销售、排队买房等现象，已不见踪影。究其原因，一是政策实施的效果立竿见影，二是引导市场逐步走向理性健康发展。
“以前买房，打的都是疲劳战，从看房到后买房，累得够呛，关键是碰到市场紧俏的房源，还要托关系找人，几百万元的交易往往不到一的时间就作决定。现在好了，大把房源供你选。”上周日，一位市民在龙华一新盘销售现场这样对深圳商报记者说。
综合看来，此次“深八条”楼市调控政策，打出了一套利民惠民的组合拳。
从重启“70/90”政策，引导中低价位、中小套型住房建设，可以让更多普通居民买得起房，到此次新政所规定的当招拍挂出让的商品住房用地溢价超过一定比例时，从竞价转为竞配人才住房和保障性住房的面积，就是多渠道改善市场供求关系，稳定引导市场需求，进而促进房地产市场的理性健康发展。
把非户籍购房资格从3年社保提高到5年社保，同时，对于户籍居民家庭也给予了一定规范，规定户籍单身人士（含离异）限购一套住房，有效防止了有些人通过离婚、结婚不断获得购房资格来炒作楼市现象。这些举措都很好地降低了市场上 投机需求，部分 客也因此退出市场，这在一定程度上为楼市营造了良好的发展氛围。
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