[摘要] 国庆节前后，一线城市以及天津、合肥、郑州等20多个城市集中出台了房地产市场调控政策，从限贷、限购、土地供应、市场等方面进行调节，尽管内容及力度差异明显，但是密集出台的调控政策正在改变市场各方对于未来楼市走向的预期。
国庆节前后，一线城市以及天津、合肥、郑州等20多个城市集中出台了房地产市场调控政策，从限贷、限购、土地供应、市场等方面进行调节，尽管内容及力度差异明显，但是密集出台的调控政策正在改变市场各方对于未来楼市走向的预期。
而国家统计局21日发布的住宅销售价格数据，已经体现了调控的成果。数据显示，9月份70个大中城市房价分化明显，10月份一线和部分热点二线城市有针对性地实施调控政策，房地产市场明显降温。
同时，调控并非仅于“限购限贷”，而是在向纵深发展。10月14日，住建部部署进一步整顿规范房地产市场秩序工作，并对外发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正当经营行为做出明确界定。在本该是地产行业抢收业绩的“银十”佳期，热点城市的开发商却忙于应对一场层发起的市场整顿。
>>>成果
9月分化明显，10月局部降温
国家统计局21日发布的住宅销售价格数据显示，9月份70个大中城市房价分化明显，10月份一线和部分热点二线城市有针对性地实施调控政策，房地产市场明显降温。
9月份，70个大中城市房价走势差异明显。从环比看，一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个；其余城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有6个，持平的1个，涨幅在2%及以内的城市有40个。
从环比看，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落，回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。
从新建商品住宅网签成交量看，一线和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降80%至60%的城市有4个，下降60%至40%的有3个，下降40%至20%的有3个。
市场成交量普降约40%，政策严厉降温也明显
受严厉调控影响，房地产降温已经率先体现在成交量上。
“从我们内部签约的数据看，截至目前，10月份成交量普遍下调了40%。”业内人士表示。该公司目前布局在北京、上海、广州、深圳等33个城市。业内人士认为，某房产机构的规模一直相对稳定，其内部签约的成交数据可以说明市场在降温。
统计显示，截至10月16日，主要54个城市合计签约商品房住宅130944套，较9月份同期137483套的签约量小幅下滑，结束了此前连续增长的态势。业内人士表示，“由于网签的滞后效应，实际成交还未完全反应当下楼市的真实数据。如果剔除政策末班车的影响，市场在近一周的下调幅度应在35%左右。”
在22个出台调控措施的城市中，部分二线城市的政策颇为严厉，其市场降温也为明显。据悉，二线城市成交量已连续两周低于4万套，这也是春节后出现。一线城市中，北京、上海的成交量较上月同期分别下调了42%和16%。
从数据相对完整的16个调控城市情况来看，12个城市10月10日到10月16日新房成交量较前三个月的周均值有所下降，其中苏州、济南、厦门降幅超过七成，佛山、南京、南昌降幅超四成。
深圳中原研究的数据显示，近期当地有七成二手业主下调房源价格，其中下调幅度在1%－5%的房源占比达43%，下调幅度在5%－10%的房源达20%。截至10月10日，已有多个项目报价出现跳水。
调控效果初显，京深津10月以来量价齐跌
北京市住建委公布的信息称，10月1日－16日，商品住房（不含自住房）共签约8781套，较9月商品住房成交同比涨幅回落29.3个百分点。从调研情况看，10月份各售楼处及门店的合同签订量、客源量、房源量、带看量等全面回落，目前二手房业主的冲动已经得到明显平息，挂牌报价更加理性。
记者近期来到了深圳蛇口的山语海楼盘，当天这一楼盘共推出500余套房源，尽管前来选房的人不少，但一些购房者观望情绪浓厚。“我只是来看一下，打算观察一段时间再决定是否入手。”开盘现场，一位企业高管张先生对记者说。深圳市规土委的数据显示，“山语海”的开盘均价为5.8万元/平方米，比其备案均价6.4万元/平方米下降一些，其开盘的销售率为59.5%。
新华社记者从天津市10月1日至10日监测情况分析，新建商品住房成交54.1万平方米，环比9月份日均水平下降41.2%，二手住房成交22.4万平方米，环比9月份日均水平下降20.6%。新建商品住房平均交易价格为每平方米13825元，环比9月下降2.5%，二手住房平均交易价格为每平方米13516元，环比9月下降0.5%。业内人士介绍，10月份截至目前，与9月同期相比，某机构的业务量下降了20%至30%，调控信号对本地购房者产生了一定心理干预作用，市场观望情绪浓厚。
>>>纵深
住建部要求查处发布虚假房源信息等不正当经营行为
14日，住建部在《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中，要求依法查处房地产开发企业的9种不正当经营行为包括：发布虚假房源信息和广告；通过捏造或者散布信息等方式恶意炒作、哄抬房价；未取得预售许可证销售商品房；不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；或者变相囤积房源；商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；其他不正当经营行为。
上海依法查处8家违规房企、7家中介
上海市住建委、市规土局18日表示，上海市各相关部门正在依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源，规范房地产市场秩序。截至目前，政府部门已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出处罚。
同时，上海市规土局、市金融办和金融机构等部门成立商品住房用地交易资金来源联合工作小组，进一步加强审核与。根据相关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地出让竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。
央行上海总部19日召集25家在沪主要中资商业银行，要求继续严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球的情况，同时要继续强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防范各类资金违规流入土地市场。上海银监局日前也警示房地产信贷风险，要求商业银行对有意规避限购、限贷等相关规定的行为，强化措施，加大管控力度。业内人士认为，银行可能对利用假结婚、假离婚等规避购房的行为进行一定的限制。
深圳接连四次突击检查在售楼盘
13日，深圳市市场稽查局派出12个检查组，突击检查深圳辖区内20个在售楼盘，这是深圳自国庆前夕开始突击检查在售楼盘以来的第四次。截至10月9日，该局已检查一手房源7000套，立案5宗。同在10月13日，深圳市房地产经纪行业协会发布通知，禁止该市地产中介举牌销售、派发传单等营销行为，禁止房地产经纪机构使用“日光盘”等广告用语。据称，违规者根据触犯次数、受到禁业、通报批评直至列入黑名单等力度不等的处罚。
广州出击规范房地产市场秩序
19日，广州市住建委、市国土规划委、市发改委、市工商局等四部门联合发出通知，要求进一步规范房地产市场秩序，查处房地产市场违法违规行为。检查整治的重点包括：一是发布虚假房源信息和广告宣传以营造市场供不应求的假象；二是捏造或散布、政策变化等谣言扰乱市场秩序；三是未取得预售许可证或不符合商品房销售条件的开发项目对外销售，如以认购、、预订、排号等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等费用；四是或者变相囤积房源；五是商品房销售不明码标价的，如不执行“一房一价”标价，在标价外加价，收取未标明的费用；六是以捆绑搭售或者附加条件等方式，迫使买受人接受其他商品或者服务等行为。
通知还要求查处中介机构违法违规行为。重点检查的内容包括：一是未备案从事中介业务的；二是不规范履行公示义务的，如不公示营业执照和备案证明文件，不公示服务项目及其内容和标准，发布不真实、不完整或者已失效的房源信息等；三是超越经营范围提供服务的；四是中介服务不规范的，如合同内容不规范，强制提供代办服务，捆绑收费等。
而记者17日从广州市住建委获悉，该市近日公布《广州市房地产中介信用管理规定（征求意见稿）》，房地产中介从业人员在提供中介服务时必须佩戴信用记录卡，以便购房者查询和监督。
珠海预售楼盘实行一房一
继重启限购后，珠海楼市又有新进展。18日，珠海市住建局发布通知，要求珠海市已取得预售的新楼盘实行一房一。通知同时要求，房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营场所等显著位置公示住房限购、限贷政策，不得向限制购房对象销售限制范围内的普通商品住房或相应面积的二手住房（含提供中介代理服务）。
市场反应
层整顿风暴“动真格”开发商恨不得一键清除违禁字眼
删广告、撕海报、拆沙盘……在本该是地产行业抢收业绩的“银十”佳期，热点城市的开发商却忙于应对一场层发起的市场整顿。
10月14日，住建部召开电视电话会议部署进一步整顿规范房地产市场秩序工作，并对外发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正当经营行为做出明确界定。
在层“猛药去沉疴”的重压之下，深圳、上海、广州、南京、杭州等城市相继出台细则，对域内楼市违规现象强力整治，力度之大超出开发商预期。
业内人士表示，市场环境面临一场净化风暴，困扰市场已久的诸多不正当经营行为将得到有效遏制。楼市要真正迎来一个公平、透明的交易环境，思路还需要从化到法制化的一个转变，整顿风暴扭转当下的交易生态只是一个开始。
层：严格执行，让市场静静
这轮整顿风暴始于10月13日的深圳，被官方通报违规的深圳某盘正是其中的典型。事后第二日，记者来到项目售楼处，现场颇为冷清，工作人员简单介绍项目后表示“样板房正在漏水维修无法参观”，房源和价格都张贴在墙壁上。此前，项目因被查。
层发起的这轮整顿风暴严厉程度超出很多人的预料，不少开发商暂停营销活动。有项目策划人员透露，不少在售楼盘已经在主动清理物料，撤下了涉及敏感词的海报，或者贴在海报上的违禁字眼，以前发布在网络媒体上的广告宣传内容恨不得一键清除。
发生在深圳的这一幕随之在其他热点城市上演。上海在深圳之后亦加码整饬房地产市场违法违规行为，项目定价、销售、广告、宣传等细分内容都在查处之列。
10月18日晚，整顿风潮蔓延到广州。广州提出严肃查处房地产开发活动中的违法违规行为，重点整治发布“日光盘”、“封盘”、“”、“”、“楼市火爆”等信息以营造市场供不应求的假象。
深圳中原研究飞表示，这轮整顿风暴会对市场销量和价格带来影响，目前开发商和代理公司都在筹备应对措施。
守法者：营销面前人人平等
招商蛇口旗下深圳市德瀚发展有限公司总经理助理张炜表示，这次被整治的违规现象在业内是惯常的营销手段，时间久了开发商、购房者都认为是“正常”的事情了。
比如开发商分批发售、——这是“日光盘”的来源，楼盘发布夸张甚至虚假广告、送面积等行为，有时候层的惩罚也戳不到开发商的痛点。大部分时间，那些赠送面积高的楼盘，获得了比不赠送面积的楼盘更好的市场，市场悖论正在于此。
在广东信荣律师事务所主任律师张茂荣看来，长期以来的做法导致劣币驱逐良币。市场上的违法者获得更大却得不到应有惩罚，而守法者也得不到公正的市场激励，市场公平被严重伤害。
“这次整顿风暴，也是对开发商的警醒，比限购限贷的作用还大，为以后的营销宣传画出红线。”张炜表示，现在无论是一二手房的销售都不敢做销售引导，再加上楼盘也要公开自身项目的弱点，买家得到的信息会更全面。
重拳之下，也有不少项目管理者感到无所适从。“现在先工商局的要求，把涉及、等词眼的资料通通销毁。以后宣传工作很难做了，都不知道用什么词好。”在记者的走访中，一位项目营销人员表示。
佳兆业地产集团营销管理部负责人表示，这轮整顿风暴对正规房企反而是个机会，剔除一些取巧的营销手段，房企在营销面前都是平等的，那就只能堂堂正正地拼品质，比内功了。
新华社近日也发表评论称，规范房地产市场秩序事关这个产业的未来，一个不讲规则、充满谣言、欺诈的市场伤害的将是人的利益。对此，房地产市场各参与方都应有深刻认识。
各界说法
剪除楼市毒瘤刻不容缓
近日，住建部再出重拳规范房地产开发企业，明确提出将对发布虚假房源、恶意炒作、等9种不正当经营行为依法严惩。在多地楼市调控升级的背景下，此举无疑又是一记响雷，表明政府意识到当前整治房地产市场秩序已刻不容缓，决心剪除扰乱市场的毒瘤以实现房地产市场的长期健康发展。
包括本轮房价飞涨在内的历次楼市波动，均暴露出房地产市场秩序混乱是推高房价的重要因素，部分开发商为牟取暴利，惯于散布假消息，人为制造恐慌，严重损害消费者利益，影响楼市健康发展。
当前，房地产市场秩序已经到了非整治不可的地步。必须清醒地认识到，在中国很多家庭是拿出几辈人的积蓄买房，房地产市场秩序事关百姓切身利益，房地产市场的平稳健康发展事关我国经济社会发展大局，中国容不下一个百病缠身的房地产市场。
重塑房地产市场的良好秩序，需要政府的管理行为、企业的交易行为和消费者的购买行为形成良性互动。
一个健康的房地产市场，必须有铁腕规则维护秩序。此次住建部对9种不正当经营行为作出清晰界定。各地主管部门要勇于担当严格执法，杜绝有案不查或袒护企业等问责不力行为，加快房地产行业信用体系建设，在全社会形成奖优罚劣的导向，让房企违法违规行为成为“过街老鼠”。
企业是房地产市场的主体，它们规范自身经营行为是维护市场秩序的基础。目前我国拥有一级资质的房地产开发企业有近千家，是整个行业的顶梁柱。近日其中20家企业向社会公开作出不销售未取得预售许可证的商品房、不发布虚假广告、不或散布信息等8项承诺。这些企业带了个好头。问题的关键在于，房地产企业都要真正把承诺付诸行动并持之以恒。
规范房地产市场秩序事关这个产业的未来，一个不讲规则、充满谣言、欺诈的市场伤害的将是人的利益。对此，房地产市场各参与方都应有深刻认识。据新华社
房产中介迎来整顿风暴
遏制房地产市场中的投机行为，整顿市场秩序，成为今年调控的一大方向。深圳市房地产研究研究员李宇嘉直言，此轮房价，有“去库存”异化、信贷宽松、供地不足等因素，但实地调研显示，开发商和中介机构人为制造供不应求、房价上涨信号是罪魁祸首。
随着一系列整顿措施的出台，房产交易流程中的金融贷款操作将更加规范化，将敦促大型中介逐步建立一个制度健全、合法的房产交易流程，也会在行业中淘汰一些操作不规范、钻空子的企业。
在世联行董事长陈劲松看来，调控成了机会。调控新政之下，中介行业将实现优胜劣汰。
广州一家二手房中介机构总经理谢淦也表达了类似观点：投机经营、抗风险能力低的中介生存空间会进一步缩小，整顿也将提升整个中介行业的服务水平，进取型的中介公司将会在此次政策的整顿下寻得发展良机。
有观点认为，房地产中介行业可能跟随政策调控“入冬”。不过，在业内人士看来，市场没有那么糟糕，但未来一两年，中介行业发展进入盘整期。调控刚好给中介行业提供一些时间，是一个市场缓冲期，可以用来思考技术发展，改进管理模式。
世联行集团副总经理袁鸿昌表示，中介行业洗牌下，那些能更高满足消费者需求的公司可以留下，在消费升级之下，中国服务行业有着巨大的发展空间，做好服务的中介公司终能够脱颖而出。至于是哪家，袁鸿昌认为不一定是现有公司，也可能是新兴力量。
目前中介行业尚未形成一个很完善、规范的交易生态系统，即使是大型中介在转型中同样摸着石头过河，哪一家的模式能抢先成为行业的模仿规范，就可能成为整个行业的规则“制定者”，对中小型中介来说，话语权自然减弱。在中介行业的突围战中，规模之争不可避免。
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