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深圳小产权房还能买吗有风险吗 答案都在这

买房之前   2016-08-22 08:49

[摘要] 国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证,其他任何机关无权颁发,村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。

国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证,其他任何机关无权颁发,村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。

xiǎo chǎn quán fáng

小 产 权 房

每次一词

释义:深圳市官方一直对外表示,深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上,而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造,农村集体土地已全部转为国有,因此“小产权房”应被称为“违法建筑”。

缘由:近日,有媒体报道称龙华有两栋小产权房将被强拆。“能否买小产权房”这个话题,又重新引起了热议。

国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证,其他任何机关无权颁发,村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。

Part Ⅰ

三种类型

深圳小产权房有三种类型:

①村集体组织在村集体用地上建设的统建楼

②一户一栋上原村民超建和加建的楼层,也称农民房;

③外来开发商购买村里的原村集体用地,未经合法报建手续而建设并出售的房屋

目前小产权房建设方有村委会、公司、个人名义三种。不同建设方所签订的合同也有所不同。

国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证,其他任何机关无权颁发,村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。

Part Ⅱ

红本与绿本

目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。

“红本”用于记载市场商品房产,业主享有该房产的占有、使用、、处分权利。

“绿本”用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产,一律不得买卖,只表明对房产确权。1999年以前的违法建筑已完成确权,颁发了房产证。但1999年以后的违法建筑,还在排队领证。

国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证,其他任何机关无权颁发,村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。

Part Ⅲ

律师科普风险

①有绿本也没用

国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证,其他任何机关无权颁发,村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。

②有见证律师也没用

律师介入小产权房见证业务已被明令禁止,如有律师参与属违规执业行为,更不可能因律师见证导致该行为有效。

即使做了见证,也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。

③如果是违法建筑无法转让

小产权房发生法律纠纷情况较为复杂,如为违法建筑,转让行为是无效的,如附条件在转为红本房后办理过户手续,则可能面临交易程序复杂,流程较长而增加交易风险。

④卖方可随时违约

未来如果有或拆迁补偿,卖方可以随时违约。对或自住的人来说,起不到效果;并且小产权房不能到房产部门办理登记,客观上存在一房多卖风险。

⑤一栋楼只有一个产权证,只能跟村委签合同

尽管在名义上政府已将原村集体土地征为国有,但由于征而未收,大量土地并未完成相应补偿返还手续,依然属于村集体及其股份公司。

很多统建楼就算有30层,也只有一个产权证,购买者只能同村委会签合同。

国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证,其他任何机关无权颁发,村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。

Part Ⅳ

强拆案例

①龙华两栋小产权被要求强制拆除

8月5日,位于龙华新区和平路的金凤凰豪苑和福轩大厦业主、租户收到龙华办事处规划土地监察中队的强制拆除提醒,两处建筑因为已被认定为违法建筑,将于9月15日起对建筑进行“清人、清楼、清物”及停水停电措施。记者调查发现,两处大厦系典型的非法销售小产权房。

开发商楼盘的一商铺一房多卖,导致双方起纠纷,其中一方便向土地监察大队举报金凤凰豪苑未获得合法审批手续,属于违建,所以后来被立案调查。

国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证,其他任何机关无权颁发,村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。

②福永小产权房被勒令拆除

2015年宝安区福永街道小产权房鸿福花园被勒令拆除,该楼盘1500余套房源已售出900多套,随后开发商卷款2.7亿元跑路。

由于开发商售楼时一直宣称鸿福花园是福永村委会统建楼,可分期贷款六年,而此前深圳很多村委会统建楼都已成功建成并入住,这让购房者以为购买没有风险。实际上该地块是通过招拍挂买来的工业用地,当时申报为2栋工业厂房,结果被建设方违规建成了8栋21的小产权房。

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