[摘要] 豪宅成交占比减少，深圳新房均价回落明显。
今年以来，深圳的新房均价整体呈上涨态势，虽然“3·25”新政后，市场持续低迷，但更多的是体现在成交量上，而全市的房价仍然保持稳定，均价在“4”字头、“5”字头徘徊。
受到豪宅拉动的影响，5、6月份的新房均价不断攀升，一度从“5”字头拉升到“6”字头，7月初，深圳的新房均价逼近“7”字头，达到69843元/平方米，而到了7月中旬，全市新房均价大幅下跌20.8%，为55287元/平方米。
目前，深圳新房均价已连续2周下跌。深圳中原研究数据显示，上上周（7月11日-7月17日），新房成交均价为55287元/平方米，环比下跌20.8%；上周（7月18日-7月24日），新房成交均价为50634元/平方米，环比下跌8.4%。
“3·25新政”后，深圳新房成交量持续走低，但成交均价却上涨3成，这背后的推手则是大量的豪宅。数据显示，新政后，南山区、福田区以及罗湖区的“10万+”豪宅集中入市，其数量由去年的2个上飙升至今年上半年的14个。且在住宅成交低迷的情况下，豪宅定价合理，出现了逆市畅销的局面，推高了全市均价。
而7月份（截止至7月25日），全市的新房均价出现回落。中指研究院数据显示，7月1日-7月25日，全市新房成交均价为56683元/平方米，相较于6月的61756元/平方米，下跌幅度为8.2%。
深圳中原研究总监飞表示，由于前期半岛城邦、新锦安壹号公馆等项目成交较多，导致前期价格基数较高，价格回落明显。
由于豪宅占比的下滑，刚需盘占据供应主力。上周（7月18日-7月24日），全市共有3个项目入市，分别为KPR佳兆业广场( 详情 图库 团购 点评 )、平吉上苑项目( 参数 图库 动态 价格走势 )以及前海东岸，数据显示，共1313套房源，是7月以来推售量的一周。
值得一提的是，KPR佳兆业广场主推的44-79平方米，成交均价为2.8万/平方米，鲜有的“2”字头楼盘重出江湖；平吉上苑的成交均价为3.9万/平方米，刚需主导新盘价格走低。
整体来看，上周，中低价位楼盘产品畅销，在中指研究院统计的成交面积前十项目中，位于“3”字头以及“4“字头的楼盘占了50%，除了半岛城邦的销售价格在“10万”以外，其余均处于“5”字头。
单价“10万”左右项目成交面积骤减
从成交量来看，占据今年上半年豪宅成交超6成的南山区，在7月份的成交量出现明显回落。Q房网数据研究统计，7月，南山区新房的周成量出现两连跌，跌幅分别位25.71%、25%，而上周，龙岗以及宝安区的成交量大幅提升，上涨幅度分别为39.5%以及14.5%，成交量占了全市的9成。
此外，成交均价在“10万”左右的项目的成交面积急剧减少，刚需项目占据主力。7月初，新天鹅堡、壹方( 详情 图库 团购 点评 )、半岛城邦的成交套数均位列全市周成交面积前十名，并且新天鹅堡以13.4万/平方米的单价位列第四，成交面积达5503平方米，且上述三个项目的成交面积为11万平方米，占全市周成交面积前十名总成交面积的21.3%。
而七月底，这个占比急剧下降为5.4%。中指研究院数据显示，在单价“10万”左右项目中，只有半岛城邦挤进前十，其成交面积为2932平方米，占全市周成交面积前十名总成交面积的5.4%。此外，上周（7月18日-7月24日），全市成交面积前三的项目分别为锦荟PARK、鸿荣源壹城、中粮云景国际，其中，锦荟PARK以及中粮云景国际的成交均价都处于“3”字头，全市均价再度下滑。
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