[摘要] 近来，关于中国一线城市是深圳的楼市价格泡沫将要破灭、楼市要崩盘的说法又多了起来。这也难怪，去年，全国房地产形势持续严峻，国家在年底连续发出去库存的号召并提出相应对策，可是，偏偏在这种形势下，深圳的楼市却走出了历的价格上涨行情，全年新盘均价上涨了将近40%，热点差不多上涨了60%上下。
文/宋丁
中国城市经济委员会副主任
（中城委）国际城市经济研究院副院长
（国家智库）综合开发研究院旅游与地产研究主任、研究员
近来，关于中国一线城市是深圳的楼市价格泡沫将要破灭、楼市要崩盘的说法又多了起来。这也难怪，去年，房地产形势持续严峻，国家在年底连续发出去库存的号召并提出相应对策，可是，偏偏在这种形势下，深圳的楼市却走出了历的价格上涨行情，全年新盘均价上涨了将近40%，热点差不多上涨了60%上下，部分楼盘上涨幅度甚至达到一倍！
这可是楼市坠入去库存的巨大压力和危世的时候啊，深圳楼市却如此反其道而行之，实在是“大逆不道”了，是逆行中的怪诞盛世，“盛”得太离谱，都找不着北了，让大伙儿看急了，看气了，大家一起炮轰深圳楼市，说深圳房价一定要摔下来，摔得惨惨的，一定要崩盘，让楼市泡沫彻底见鬼去！
这应该是盛世危言了。
很严肃，很认真，很动情，很煽情，很情绪化。我关注了一下，这样的盛世危言，从2003年以后就一直有，只不过房价涨得快时，这种声音就更响亮一些。问题是，深圳楼市过去抗住这类盛世危言了吗？结论是明明白白的：抗住了，听了“空军”话的人都失去了房价一再上涨的机会，“冒险”踏入楼市的人都赚得盆满钵满。
这一次，后的深圳楼市，抗得住又一轮的盛世危言吗？
看上去挺危险的！为什么？一是大的经济环境变了，过去中国经济一直高速增长，楼市不管是因是果，总之在大增长的通道里，裹挟着也上去了，但现在，中国经济已经连续数年下滑，未来几年仍然在下滑通道里，产能过剩、成本上升、出口受阻、人民币贬值、乏力、楼市库存压力大，等等，在这种环境影响下，房地产不可能独善其身，事实上，弱二线及三四线城市已经尝到楼市低迷的苦果了，深圳楼市尽管表面火爆，但深层问题也不少；二是去年深圳楼市的过于离谱，泡沫积累太大，破裂似乎随时会发生。
但是，我仍然要说，所谓深圳楼市一定要崩盘的盛世危言实在是言过其实，情绪化的表达无法替代深圳楼市的理性研判。
需要声明一点，我从来不是什么“唱多派”，也从来不参与任何楼价涨跌的打赌游戏。我在去年接受媒体采访时多次表达过，我并不认同深圳楼市如此粗暴的上涨，不管是开发商随意，还是需求方恐慌入市，不管是政府有意无意助长这种行情，还是宏观政策过于宽松，总之希望楼市稳健发展，要涨也温和一点。
但这是一种个人意愿，它不能替代楼市的客观运行轨迹和规律。总有人希图凌驾于楼市的规律之上，自以为代表民众利益，用道德力量评判楼市动向，出来做“空军”司令、副司令，他们的错误在于，用意气、情绪、主观认知代替客观现实和市场规律分析。事实上，他们根本代表不了民众，在他们的蛊惑下，许多人反而错失了大量的楼市机会。
我作为一个业内的学者，有自己明确的价值取向，我只希望自己遵从楼市内在规律，在此基础上对楼市进行客观理性的分析研判，希望有助于大家对楼市未来走向有一个客观的认知。
好了，回过头来看，为什么我要说那些“崩盘论”的盛世危言是言过其实呢？关键是这些盛世危言缺乏深圳市情以及国情的足够的客观支撑。
让深圳楼市崩盘，其一是让高库存把它困死。现在楼市就面临着这样的高库存困境，也就是严重的供过于求，多严重呢？少则要卖十几个月，多则要买几年才能卖完。
深圳有这样的困境吗？偏偏不存在！地球人都知道，深圳的短板就是没有土地了，两千万人的超大城市，前年才卖了一块住宅用地，去年政府咬牙切齿加大土地供应，也不过拍出去三块住宅用地，没有办法，只好从旧改中扒拉新增住宅建筑面积，但面对庞大的买房族，供地压力难以缓解。
深圳一些人之所以总是呼吁“直辖”，其实一个现实的期盼就是希望通过直辖扩容，大大增加自有新地供应能力，有效降低房价上涨动能。深圳前年楼市不太景气，卖了4万套多一点，库存量是4万套，去年楼市，卖了6.6万套，现在库存不到4万套，按照存销比的一般算法，卖光库存量大概只需要半年时间，这在就是快的去化周期了，何来崩盘呢？
让深圳楼市崩盘，其二是消灭有效需求。三四线城市为什么出了问题？有效需求大幅减弱了，甚至没有了。本地市多都有若干套住房了，而外来人口很少，甚至多年人口外流，无法形成有效需求。
深圳呢？三十多年来，平均每年人口机械增长60万，去年在房价如此之下，常住人口还净增数十万，若按实际管控人口算，新增人口可能有一两百万了（人口统计复杂，有户籍人口、常住人口、实际管控人口之分）。此外，深圳是年轻的城市，平均年龄30多岁，正是80后唱大戏的时代，常住人口中，70%没有自有住房，这与其他城市形成鲜明对比。
试问，中国人中间有多少人可以像高晓松那样坦荡地说：我这辈子就是不买房子呢？一个男人敢说他终身不买房，那就是一辈子不打算娶媳妇的样子了。深圳如此真实的、庞大的、亢奋的买房需求，何来崩盘呢？
让深圳楼市崩盘，其三是让住房信贷。现代社会，买房子不让金融机构参与，是不可想象的。好了，这下深圳有把柄被抓了。听说小小的深圳去年花在房贷上的钱竟然有6000亿之巨，都超过大北京了！有的人结论出来了：深圳房价的根源就是银行放贷过多，流动性泛滥，率太高，以占1%的人口用去了1/20的银行贷款，导致房价冲天。听起来挺有理的吧？但我也可以倒过来说啊：深圳房价上冲太猛，吸纳了6000亿的房贷入市。不管怎么说，这不过是个市场现象，用得着大惊小怪吗？谁规定深圳的房贷总量不能超过北京的？这6000亿背后，每个贷款人至少付出了二到三成首付是不是？比当年美国次贷危机时的要安全的多！
从另一个角度说，深圳的房贷总量高，恰恰说明深圳的市场发达程度高，人们接受贷款买房的意识更强，承受房贷还款的能力更高。从深圳银行业透露出来的房贷风险情况，总体上是十分安全的，断供之类的房贷风险低。深圳的住房公积金贷款情况就更好了，资金充足，职工贷款消费渠道多元化，整体运行良好，如此表现，何来崩盘呢？
让深圳楼市崩盘，其四是让资金大量流失。钱没有了，还买什么房？现在有一种甚嚣尘上的说法，就是美联储宣布加息，汇率大幅波动，中国外资将大规模逃离，人民币将大幅贬值，连累中国的股市和楼市的资产价格，高泡沫的楼市必然崩盘。
实际上，消灭中国楼市的泡沫用不着美联储亲自关照，早在三年前，美联储还在QE的宽松氛围里呢，外部资金还在进入中国呢，中国楼市的供过于求问题已经摆上桌面了，只是这两年来问题暴露得越来越清楚了。何况，中国对国际汇市波动是有机制的，庞大的外汇储备也是一度挡风墙，不可能任由资金外逃，导致人民币大幅贬值。再何况，外资在中国楼市里只是小比例，即使逃走，对中国楼市的影响也不会很大。
至于深圳楼市，就另类了，由于它的问题常常和相反，大多数情况下没有供过于求的问题（特殊时期出现过政策性、产品结构性的供过于求，但不严重），所以，对资金的需求基本上是正常的、偏旺的。更重要的是，深圳是融资能力强的城市之一，公开表述的金融实力仅次于京沪，排第三，实际上也许更靠前，主要是广义民间资本活跃。除了法律框架内允许的庞大流动性以外，更存在数量可观的灰色流动性，包括来自大量的影子银行以及其它非主流渠道的流动性，在时期，深圳的此类流动性可能占到的一多半。在楼市买卖中，任何来路的钱都在起实际的作用，深圳楼市的活跃依赖于这种资金的活跃度。在这种资金充裕且活跃的背景下，何来崩盘呢？
让深圳楼市崩盘，其五是搞垮其经济。坦率地讲，这一条是根本的。一个城市的经济如果很活跃，很扎实，很时代，人才积聚，产业集聚，资本集聚，产业结构合理，发展速度适中，各项经济指标都很健康，每年保持适度的增长率，它的楼市就会正常发展。
深圳的经济在是走在前列的，也是比较健康的，其产业结构调整力度很大，高新技术产业、战略新兴产业、现代服务业等占比较大，体制更加市场化，去年前三季度的GDP达到8.7%的增速，远高于6.9%的平均增幅。由于经济基础好，很有活力，对房地产市场形成较强的支撑。正是由于深圳房地产发展前景良好，获利，去年在楼市低迷的情势下，许多大的地产商如恒大、泰禾等纷纷加盟深圳发展，在深圳经济仍处在健康快速发展通道的现实下，在楼市仍然热络的格局下，何来崩盘呢？
既然深圳都扛得住崩盘，更抗得住所谓“盛世危言”了。但是，对那些发出盛世危言的人，我能够理解他们。毕竟，面对一年近40%的住房均价，没有人会觉得正常，我也有同感。这里面肯定有泡沫成分，去年的楼市情景历历在目，什么“日光盘”，什么“地价贵过楼价”，什么“单价几十万”，真是眼花缭乱，目不暇给。房价上涨过快，是不是就一定会下跌呢？不一定，这一轮上涨，我认为不是单一的城市供需关系决定的，而是楼市开放式资本平衡配置的市场力量引导下形成新的城市估值，进而形成城市特定的资产价格。像深圳这样的国家经济城市，需要越来越显示其经济的特殊价值，越来越多的资本会来这里寻求更大的空间，这必然助推深圳的资产价格，去年房价的深刻反映了这种资本平衡配置的大趋势。
尽管如此，我还是不希望深圳楼市出现去年那样的，毕竟还有很多深圳市民还在苦苦寻求买房，这是市民的天然权利，楼市的发展应该给他们提供更多的机会。在这个意义上，我们还是听一听盛世危言吧，权当一种警醒，对城市政府、深圳楼市、开发商以及深圳市民来说，都有好处。
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