[摘要] 前段时间南开大学发布“中国住房消费发展指数体系”，包括住房价格风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气五个指数。其中“住房价格风险指数”中，深圳、北京和上海位居前三。
2014年底住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。
这一波深圳楼市走牛，不是转型牛，不是年轻牛，不是直辖牛，是一波彻头彻尾的“牛市”。
前段时间南开大学发布“中国住房消费发展指数体系”，包括住房价格风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气五个指数。其中“住房价格风险指数”中，深圳、北京和上海位居前三。
但是一份广为流传的“房价不可能跌的城市”中，京沪深也位居前三。
不管怎么说，一线就是一线，风险属于我，抗跌也是我！
但这三大城市今年也分化，深圳独立于大市，直线上扬，一骑绝尘~
如今快到年底，也值得说道说道，深圳的房价为什么那么强？
答案有多种角度：1、货币放水了；2、深圳年轻人进入婚配期；3、深圳经济转型成功；4、深圳要直辖了……
都不太靠谱：1、货币放水不是深圳一地的事；2、结婚登记数都在下降，尽管深圳年轻人比例高，结婚登记数也开始下降；3、经济数据看不出转型成功，除了金融业在膨胀；4、民间叫得越欢，越不可能直辖。
然则，什么风把深圳这波楼市给吹起来了？
一、牛市：深圳房贷超北京
先看看下面这张图
深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪，但是，深圳的住房贷款余额却超出北京一截，在仅次于上海！而深圳的经济总量、货币量、人口数，都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款，居民储蓄存款仍不及京沪的一半。
简单粗暴的结论是：深圳楼市是基于高的楼市，今年的深圳楼市是杠上加杠！
在去年930新政之后，深圳楼市开始闻风而动，深圳人行在年度报告中总结道：“从趋势看，住房贷款是930 新政的受惠者，930 新政出台后，该项贷款连续增长三个月，投 放额分别为 77.5、110.1 及 163.5 亿元，环比分别增长 3.5%、42.1%及 48.5%。”
今年的330新政，让深圳楼市乘胜追击，年内深圳住房贷款破6000亿已无悬念。
2014年底住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。
算上房地产开发贷的话，深圳银行业投向房地产领域的贷款近8000亿元，超过人民币贷款总额的1/3。在房地产率上，深圳近年一直保持着的比例。
可以明确地说，这一波深圳楼市走牛，不是转型牛，不是年轻牛，不是直辖牛，是一波彻头彻尾的“牛市”。
人们憧憬的远景利好都不是短期可以实现的，楼市的走牛，与股市类似，是宽松货币无处可去的选择，只是同在货币宽松的环境下，深圳人民更敢于将化。
楼市的牛会像股市那样夭折么？答案是否定的，6个月期限的股市融资很容易被打爆，但楼市（按揭贷款）是长期贷款，对楼价的支撑也就更坚挺。
但也要有条件：政策不能收回，银行不能收紧。而且后续的力度，不能弱于之前。
二、2005和2015：刚需推动和泡沫推动的不同版本
2005年是深圳楼市的起涨之年，那一年入市的人到现在赚得盆满钵满，房贷已不在话下。2015年的深圳，还能复制上一个十年的光景么？
2005年不但是深圳楼市的起涨之年，也是深圳有史以来成交量的一年！当年楼市供应量（预售）是712万㎡，但强劲的需求不但将预售盘一扫而空，而且将往年库存都消化殆尽，成交量高达901万㎡！
2006年继续供不应求的市况。到2007年，楼市均价破万，当年的购买力已消化不了，出现过剩。
之后两年，深圳人体会了过山车的行情。2008年金融危机之下，楼市骤冷，当年过剩260万㎡；2009年在4万亿刺激之下，供需大逆转。
2010年之后的深圳楼市，供应量相比以往大幅下滑，但每年都供过于求，消化不完。积压库存到目前已有逾600万㎡以上。
所以在领导小组的会议上，习大大会喊话“化解房地产库存”的话，就连深圳这样的城市都连续5年供应过剩，何况其他城市？
至于为什么供应过剩之下房价还会狂飙，市场还会喊涨？
一方面因为需求确实有，虽然“刚需”相比客（或者叫资产配置大户）不值一提，但，毕竟，人人都想有个家的需求是在的。
再者，也是关键一点，还是政策和银行对房地产的长线呵护，毕竟拉动几十个实体行业：不稳则兜。
但是像深圳这样政府一兜就窜起来的情况，是不想看到的。
这种态势不利于“化解房地产库存”。2014年在930的刺激下，深圳楼市还过剩了近200万㎡。拉高到目前的位置，“刚需”进不了场，非效果。
言而归之，已经成了开发商和需求端共同的药丸，吃了就能勃一下，没了哪一端也吃不消。就像股市，如果银行对融资盘提供20年期的长期贷款，并且不限量，破万点那也不是事儿。
当下要注意的是，药丸不能永远当饭吃。
三、楼市已是“消耗战”
即使你是个炒楼客，了解下宏观形势也没坏处。
世异时移，2005年和2015年面临的情况有显著差异：内外环境都不同。
2005年，是这样的：
入世红利开始释放，产业、贸易增速迅猛，出口均看涨，劳动力源源不断入市，收入稳步增长，城市化成本低；有货币需求，并且创造货币，外溢效应迅速传导到楼市。
2015年，是这样的：
入世红利已释放完，贸易保护主义升温。产能过剩，不振，出口乏力，劳动年龄人口减少。货币宽松之下，终去了楼市，是因为“资产荒”无处可去。但“地租模式”已经成为产业发展和城市化的阻碍因素。
信贷的扩张不止制造了大量需要化解的库存，更有大量需要化解的债务。中国企业负债率已是全球，居民率虽然不高，但CPI屡提不振，手里剩那点钱要消化房子库存，就增加消费品库存。
楼市影响消费么？至少深圳是这样
深圳GDP位列第四，紧跟广州。今年有人以银行资金量给城市，深圳位列第三。但居民储蓄存款和社会消费品零售总额只排到第五。
高楼市，带来的是消费乏力。经济实质上已通缩，顾此则失彼。
另外要提一下：2005年是汇率改革、人民币开始的年份。
汇改和外资对房价的意义不亚于城市化本身。
2005年启动汇改，人民币兑美元从低位迄今约30%。那之前的2004年底，总理还对外坚称“人民币不会迫于压力”。
这十年里，外资无风险套利30%。
2015年，人民币兑美元贬了一下，又弹回来。总理对外表示：人民币没有持续贬值基础。大大在深改组会议上表示：积极利用外资。
个中滋味，自己体会。
本文无意唱衰房价。相反，未来几年中国极大可能继续在消费端加，拉动各种内需，只是这是一场典型的“消耗战”，药丸之外，没有弹药。
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