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评论:房地产回暖是政策托市影响 行业还将继续下行

周知客   2015-09-06 09:53

[摘要] 股市崩了,还好有正在转暖的楼市,不少一贯悲观看中国的海外媒体都在说。房地产是中国经济的命根子, 连推救市新政,于是又出现了“10万一米”高价房的各种消息。问题是,托市换来的结果,可持续吗?

股市崩了,还好有正在转暖的楼市,不少一贯悲观看中国的海外媒体都在说。房地产是中国经济的命根子, 连推救市新政,于是又出现了“10万一米”高价房的各种消息。问题是,托市换来的结果,可持续吗?

8月31日,住建部、财政部、人民银行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房首付款比例的通知》。房贷政策再次放宽。

通知要求,从9月1日起,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,首付款比例由30%降低至20%。

需要注意的是,该政策并非强制性。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上,结合本地实际,自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的首付款比例。

除了房贷放宽,近官方还对楼市限外令进行了松绑,放宽境外机构和个人在境内购房的资格,取消外商房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

一系列的刺激政策折射出,中国楼市面临后劲不足局面。经历上半年的复苏过后,下半年的中国楼市明显降温。

7月份,万科、恒大等30家上市房企的销售业绩,与6月相比缩水幅度超过三分之一。

8月份,一二线楼市继续降温。多家机构研究数据显示,北上广深的商品住宅成交量均出现明显下滑。其中,中原地产研究咨询部统计,上海的商品住宅成交量较上月下降两成。此外,济南、杭州、南京等二线城市也都传出楼市降温的消息。

7、8月份楼市的降温,虽有淡季因素,房地产行业仍然处于下行空间却是不争事实。原因有三:

首先,库存过剩仍是楼市难题。上半年楼市销量上涨,不过主要围绕外来人口较多的一二线城市,众多三四线城市仍面临高库存难题。

整体数据来看,楼市库存再次反弹。国家统计局数据显示,7月新建商品房待售面积,较上月增加了521万平方米。

与之相对应的,是楼市的购买需求正在减弱。同策咨询研究部结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套。这意味着中国家庭对房子的刚性需求已基本满足。楼市正在转入买方市场。

其次,成本大幅上涨,房企利润空间缩窄。

虽然一线城市市场需求量大,价格飞速上涨,但地产商的日子并不好过。因为,以前低价囤下的土地资源,已经开发殆尽。激烈争夺使新拍土地的价格高昂,加上融资成本的上升,都导致地产行业利润大幅下滑。

融创中国老板孙宏斌近日就吐槽,北京、上海的地价太贵了,房子卖10万元/平方米都不赚钱。

中原地产研究统计的60家上市房企,上半年平均利润率已降至个位,只有8.4%。此外,还有消息称,沪深两市71家公布中期业绩预告的上市房企中,有27家企业预告净利润亏损。

面对这一局面,万科、万达这些房企巨头都开始了向其他领域转型。

另外,人民币贬值、股市震荡、国内经济不景气等因素,加剧了资本外流,这对国内房地产行业都是不利因素。

今年楼市的复苏,是政策推动的结果。其一度带来楼市回暖,但同时也透支着市场需求。此次公积金房贷政策的进一步放宽,自然是利好楼市,但并不能从根本上扭转行业下行的局面。

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